TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 29 Janvier 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le 30 janvier 2026

à M^e REYMOND Aurélie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 30 janvier 2026

à M.[O] [B]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06055 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7CPM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FANITOM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [B], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 janvier 2024, la Société Civile Immobilière (SCI) FANITOM a consenti un bail d’habitation à M. [B] [O] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 265 euros et d’une provision pour charges de 95 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 880,15 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [O] le 23 juillet 2025.

Par assignation du 8 septembre 2025, La SCI FANITOM a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1808,93 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 novembre 2025, La SCI FANITOM maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au mois de novembre 2025, s’élève désormais à 1850,14 euros. La SCI FANITOM considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [B] [O] expose qu’il reconnait la dette et explique être séparé, avoir deux enfants résidant chez leur mère, avoir retrouvé un emploi en CDI pour un salaire mensuel de 1700 euros. Il signale son intention de déposer un dossier de surendettement. Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 114 de la loi n° 98-697 du 29 juillet 1998, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience.

La SCI FANITOM justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

Pour les bailleurs personnes physiques, il résulte de l’article I alinéa 3 de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que « lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.»

A la différence de l’obligation faite aux personnes morales, l’obligation imposées aux personnes privées n’est assortie d’aucune sanction.

La saisine de la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été réalisée le 23 juillet 2025, moins de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation délivrée le 8 septembre 2025.

Toutefois, la SCI FANITOM est constituée de Monsieur [L] [G], [F] [P] et [F] [K], parents ou alliés de sorte qu’ils ne sont pas soumis à la sanction de l’irrecevabilité prévue uniquement pour les personnes morales.

L’action est de la SCI FANITOM est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer du 22 juillet 2025 mentionne un délai de 2 mois pour régulariser les impayés. Rien n’empêche le bailleur d’accorder, dans un sens plus favorable au locataire, un délai supérieur à celui mentionné dans le bail pour régulariser la dette.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 septembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser La SCI FANITOM à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé, à défaut de justificatifs, à la somme mensuelle de 364,81 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à La SCI FANITOM ou à son mandataire.

Par ailleurs, La SCI FANITOM verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 novembre 2025, M. [B] [O] lui devait la somme de 1850,14 euros.

M. [B] [O] ne conteste pas la dette dans son principe ni dans son montant. Il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [B] [O] fait valoir qu’il est en capacité de s’acquitter de sa dette selon 24 mensualités, déclarant être depuis peu bénéficiaire d’un CDI pour un salaire mensuel de 1700 euros.

Il ressort ainsi des éléments du dossier, que les revenus de M. [B] [O] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 77 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En revanche, M. [B] [O] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de La SCI FANITOM concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 janvier 2024 entre La SCI FANITOM, d’une part, et M. [B] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 23 septembre 2025,

REJETTE la demande de suspension de la clause résolutoire,

ORDONNE à M. [B] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [B] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit, à défaut de justificatifs, la somme de 364,81 euros (trois cent soixante-quatre euros et quatre-vingt-un centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [B] [O] à payer à La SCI FANITOM la somme de 1850,14 euros (mille huit cent cinquante euros et quatorze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [B] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 77 euros (soixante-dix-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la dette deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [B] [O] à payer à La SCI FANITOM la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 juillet 2025 et celui de l’assignation du 8 septembre 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge