TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 septembre 2025 prorogée au 25 Septembre 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Juillet 2025

GROSSE :

Le 25 septembre 2025

à M^e REYMOND

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 septembre 2025

à M. [X]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00021 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53HU

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [Z], [S], [A] [N] épouse [F]

née le 05 Juin 1945 à [Localité 6]

domiciliée : chez SAS GUIS IMMOBILIER (Administrateur de biens), [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [T], [U] [O]

né le 09 Octobre 1951 à [Localité 5]

domicilié : chez SAS GUIS IMMOBILIER (Administrateur de biens), [Adresse 1]

représenté par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [X]

né le 21 Avril 1962 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 28 novembre 2012 avec prise d’effet au 15 décembre 2012, Madame [E] [O], représentée par la SARL D.I GESTION, a donné à bail à Monsieur [H] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 420 euros, outre 30 euros de provision sur charges et 2,20 euros d’avis d’échéance.

Par dévolution successorale et selon acte de notoriété en date du 30 juin 2021 reçu par Maître [A] [D], Monsieur [T] [O] et Madame [Z] [N] sont venues aux droits du de cujus Madame [E] [O].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Z] [N] épouse [F] et Monsieur [T] [O] ont fait signifier à Monsieur [H] [X] par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024 une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement un commandement de payer la somme de 2.127,55 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, Madame [Z] [N] épouse [F] et Monsieur [T] [O] ont fait assigner Monsieur [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— venir constater la résiliation du bail à usage d’habitation qui lui a été consenti par Monsieur [O] [T] et Madame [F] [Z] dans leur immeuble sis [Adresse 4], et en ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la [Localité 3] Publique en tant que de besoin,

— venir Monsieur [X] [H] s’entendre condamner, à titre provisionnel, à payer à Monsieur [O] [T] et Madame [F] [Z] :

la somme principale de 2.636,17 euros pour loyers arriérés au 17 décembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à son départ des lieux en vertu de l’ordonnance à intervenir, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 550 euros, outre les charges locatives,la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile- le condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Z] [N] épouse [F] et Monsieur [T] [O] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 9 octobre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 13 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Madame [Z] [N] épouse [F] et Monsieur [T] [O] pour signification de conclusions et intervention volontaire de Madame [Y] [M] en sa qualité de nouvelle propriétaire du bien objet du litige selon acte de vente en date du 3 février 2025 reçu par Maître [I] [L].

Au terme des conclusions signifiées le 3 mars 2025, les demandeurs sollicitent de :

— venir constater la résiliation du bail à usage d’habitation qui lui a été consenti par Monsieur [O] [T] et Madame [F] [Z] dans leur immeuble sis [Adresse 4], et en ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la [Localité 3] Publique en tant que de besoin,

— venir Monsieur [X] [H] s’entendre condamner, à titre provisionnel, à payer à Monsieur [O] [T] et Madame [F] [Z] :

la somme principale de 2.636,17 euros pour loyers arriérés au 17 décembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,- venir Monsieur [X] [H] s’entendre condamner, à titre provisionnel, à payer à Madame [M] [Y] :

la somme principale de 1.020,44 euros au titre des échéances des mois de Février 2025 et Mars 2025,à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à son départ des lieux en vertu de l’ordonnance à intervenir, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 550 euros, outre les charges locatives,la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile- le condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience de renvoi du 3 juillet 2025, Madame [Z] [N] épouse [F] , Monsieur [T] [O] et Madame [M] [Y], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions et actualisent la créance de Madame [M] [Y], à la somme de 3.049,86 euros, selon décompte en date du 1er juillet 2025, terme de juillet inclus.

Monsieur [H] [X], comparait en personne indiquant avoir fait l’objet d’une hospitalisation en psychiatrie et percevoir une indemnité mensuelle de la sécurité sociale de 900 euros.

Aucun diagnostic social et financier n’ a été communiqué au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 septembre 2025 prorogé au 25 septembre 2025 .

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 décembre 2024 , soit plus de six semaines avant la première audience du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [Z] [N] épouse [F] et Monsieur [T] [O] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 28 novembre 2012 contient une clause résolutoire (article XII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.127,55 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 décembre 2024.

Monsieur [H] [X] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [X] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [H] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 508,31 euros actuellement, et de condamner Monsieur [H] [X] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [H] [X] reste devoir la somme de 6.058,84 euros, à la date du 1er juillet 2025, cette somme se décomposant comme suit :

—  3.008,98 euros correspondant à l’arriéré des loyers impayés de juin 2024 à janvier 2025 et au bénéfice de Madame [Z] [N] épouse [F] et Monsieur [T] [O].

—  3.049,86 euros correspondant à l’arriéré des loyers impayés de févier 2025 à juillet 2025 et au bénéfice de Madame [M] [Y].

Pour la somme au principal, Monsieur [H] [X] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [H] [X] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de :

—  3.008,98 euros au bénéfice de Madame [Z] [N] épouse [F] et Monsieur [T] [O],

—  3.049,86 euros au bénéfice de Madame [Y] [M],

et ce avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.127,55 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [M] [Y] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 novembre 2012 entre Madame [E] [O] et Monsieur [H] [X] concernant le logement, situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 9 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [Y] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [X] à verser à Madame [Z] [N] épouse [F] et Monsieur [T] [O], à titre provisionnel, la somme de 3.008,98 euros décompte arrêté au 1er juillet 2025 correspondant à l’arriéré de loyers charges et indemnités d’occupation jusqu’au 31 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.127,55 euros à compter du 9 octobre 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [H] [X] à verser à Madame [Y] [M], à titre provisionnel, la somme de 3.049,86 euros décompte arrêté au 1er juillet 2025 incluant la mensualité de juillet 2025 correspondant à l’arriéré de loyers charges et indemnités d’occupation à compter du 1er février 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.127,55 euros à compter du 9 octobre 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [H] [X] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 508,31 euros à ce jour, à compter d’août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [H] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [H] [X] à verser à Madame [Y] [M] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président