TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Janvier 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Novembre 2025

GROSSE :

Le 23 janvier 2026

à M^e D’AMALRIC Antoine

Le 23 janvier 2026

à M^e DAMMAME Constance

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07341 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XXK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. AMEL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [E]

né le 05 Août 1939 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Constance DAMMAME, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée signé le 1er février 2019, la SCI AMEL a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [E] [X] un appartement avec terrasse situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 270 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société civile immobilière AMEL a fait signifier à Monsieur [E] [X] par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7519 euros, en principal et d’avoir à justifier d’une assurance;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 8 avril 2024;

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024 dénoncé le 8 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SCI AMEL a fait assigner en référé Monsieur [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir en substance:

— constater que le bail liant les parties est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [X] et celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles ou tout autre lieu au choix du bailleur, et aux frais, risques et périls du défendeur, ce en garanties de toutes sommes qui pourront être dues

— condamner Monsieur [E] [X] la somme provisionnelle de 9319 euros majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer

— condamner Monsieur [E] [X] à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du dernier loyer et des charges, ce jusqu’à libération effective des lieux, indemnité qui sera indexée tout comme le loyer

— condamner Monsieur [E] [X] à lui payer la somme provisionnelle de 3000 euros à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi par le bailleur du fait de la résistance abusive du locataire

la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation

— ordonner l’exécution provisoire de droit de l’ordonnance de référé à intervenir  ;

Appelée à l’audience du 16 janvier 2025 , l’affaire a fait l’objet de quatre renvois pour être finalement retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

A cette audience, la SCI AMEL et Monsieur [E] [X] ont été représentés par leur conseil respectif ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [E] [X] , représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

— constater l’existence de contestations sérieuses

— dire n’y avoir lieu à référé

A titre subsidiaire

— prononcer l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par la SCI AMEL

— débouter la SCI AMEL de ces demandes

A titre infiniment subsidiaire

— accorder à Monsieur [E] les plus larges délais de paiement pour solder sa dette locative

— suspendre les effets de la clause résolutoire durant les-dits délais

A titre reconventionnel

— condamner la SCI AMEL à payer à Monsieur [E] [X] la somme de 15120 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance

— ordonner la compensation entre ladite somme et la somme retenue au titre de la dette locative

— condamner la SCI AMEL à procéder aux travaux préconisés pour la mise en conformité du bien

En tout état de cause

— rejeter la demande au titre d’un prétendu préjudice relatif à une résistance abusive

— rejeter l’ensemble des demandes de la SCI AMEL

— débouter en équité la SCI AMEL de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens

Monsieur [E] [X] fait valoir que les demandes se heurtent à l’existence de contestations sérieuses ; il soutient qu’il règle son loyer en espèces et qu’il produit les reçus délivrés par le cabinet NERCAM ; il souligne les incohérences des décomptes produits ; que la somme de 7519 euros exigée à l’occasion du commandement de payer est contredite par les décomptes postérieurs et ne saurait être retenue pour certaine ; que dès lors le montant de la dette est indéterminé et indéterminable ;

Monsieur [E] [X] ajoute que son logement présente de nombreux désordres ayant donné lieu à un signalement aux services de la CAF, que le logement a été déclaré indécent depuis le mois de novembre 2021 ce qui a donné lieu à une conservation des APL pour une durée de 18 mois soit jusqu’au mois d’avril 2023 ; qu’un délai supplémentaire de 6 mois a été accordé au bailleur à titre exceptionnel pour effectuer des travaux de mise en conformité soit jusqu’au mois d’octobre 2023 ;

Monsieur [E] en conclut que la SCI AMEL ne pouvait exiger de Monsieur [E] le paiement du loyer intégral de 300 euros sans en déduire les 283 euros d’APL conservés par la CAF du mois de novembre 2021 au mois d’octobre 2023 et qu’il existe donc des contestations sérieuses sur le montant de la dette , la créance n’étant pas certaine et une partie de celle-ci n’étant pas exigible;

Sur la demande en paiement à titre provisionnel de dommages et intérêts pour résistance abusive, Monsieur [E] fait valoir qu’aucun abus n’est démontré, que le montant sollicité n’est ni justifié dans son principe ni en son montant et que le bailleur ne justifie pas d’un préjudice distinct de l’existence d’une dette locative contestée ; il en conclut que cette demande se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse ;

Sur le fond, Monsieur [E] fait valoir son âge et le montant de ses ressources, qu’il n’était redevable sur la période à compter du mois de novembre 2021 au mois d’octobre 2023 que de la somme de 17 euros , les APL ayant été conservées par la CAF du fait de l’indécence du logement ; que ce caractère indécent perdure son bailleur n’ayant pas réalisé de travaux ;

Le défendeur ajoute que la réalisation des travaux auraient permis le rétablissement des APL et que le bailleur s’est privé lui-même du paiement de l’entier loyer, que le loyer résiduel a été payé en octobre et novembre 2025 et qu’il y a lieu de lui accorder les plus larges délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

A titre reconventionnel, Monsieur [E] fait valoir que son bailleur a manqué à ses obligations de délivrance conforme et de jouissance paisible ; il indique produire deux rapports des compagnons bâtissuers du 22 septembre 2021 et du 25 octobre 2022, un diagnostic technique de l’AMPIL du 6 mai 2024 , un courrier diagnostic de contrôle après travaux du 13 février 2025 retenant l’indécence du logement, que certains désordres relèvent des parties communes et mettent en danger la sécurité physique du locataire

Monsieur [E] souligne que l’absence de disjoncteur, la présence d’un tableau électrique pas aux normes et le défaut affectant la toiture relèvent de la responsabilité du bailleur, que la procédure mise en œuvre par la CAF et la visite des services d’hygiène de la ville de Marseille sont des procédures contradictoires , que la société URBANIS a réalisé une visite du logement au mois de novembre 2025 en présence du bailleur et que la SCI AMEL ne peut feindre d’ignorer les désordres dénoncés par son locataire ;

Le défendeur se prévaut donc d’un préjudice de jouissance sur la période à compter du 24 avril 2021 2023 jusqu’au mois de novembre 2025 à hauteur de 280 euros par mois soit pendant 54 mois soit un total de 15120 euros ;

Il sollicite enfin la réalisation de travaux requis pour remédier aux désordres constatés en dernier lieu par la société URBANIS mandatée par la Ville de [Localité 4] ;

Suivant conclusions responsives n°2 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI AMEL représentée par son conseil, demande au juge des référés de débouter Monsieur [E] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 10269 euros et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2000 euros ;

La SCI AMEL conteste les versements en espèces dont se prévaut son locataire en indiquant que seuls les versements effectués ont fait l’objet d’un reçu ;

La requérante réfute l’existence de contestations sérieuses :

— elle soutient que ses demandes sont recevables et indique qu’elle produit les statuts de la SCI et un acte de propriété, que le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX et que l’assignation a été dénoncée à la Préfecture ;

— sur le caractère certain du montant de la dette, la SCI AMEL fait valoir que les décomptes produits sont clairs et précis, que Monsieur [E] ne s’étant pas acquitté des causes du commandement de payer dans les deux mois, la clause résolutoire a joué ; elle ajoute qu’en tout état de cause un commandement de payer délivré pour une somme inexacte n’est pas nul mais reste valable pour la partie de la dette qui est due ; La SCI AMEL fait enfin valoir qu’elle ne sollicite pas la résiliation judiciaire du bail mais la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au bail ;

Sur les délais de paiement sollicités à titre subsidiaire et la suspension des effets de la clause résolutoire, la SCI AMEL s’y oppose au regard du montant conséquent de la dette et des faibles ressources du requis;

Sur la demande de dommages et intérêts formulée à titre provisionnel la SCI AMEL fait valoir qu’elle est une petite structure familiale et que l’absence de paiement d’une somme de plus de 10000 euros lui cause nécessairement un préjudice ;

Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires, la SCI AMEL fait valoir que sa responsabilité ne saurait être retenue dès lors que le locataire seul à même de constater les désordres ne l’a pas informée de leur survenance ; elle souligne que Monsieur [E] ne s’est jamais manifesté et qu’elle a découvert l’existence de prétendus désordres dans le cadre de la présente procédure ;

La requérante ajoute qu’elle a tout mis en œuvre pour réaliser les travaux nécessaires et que Monsieur [E] [X] ne démontre pas d’atteinte effective à la jouissance du bien ;

Sur la demande de travaux, la SCI AMEL fait valoir que cette demande ne saurait prospérer le bail ayant été résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 6 novembre 2024 a été dénoncée le 8 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit six semaines mois au moins avant l’audience initiale du 16 janvier 2025 ;

Par ailleurs, la SCI AMEL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable en l’espèce.

Enfin, la SCI AMEL justifie par l’acte authentique de vente produit aux débats avoir acquis de la société BILEL, le bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir;

En conséquence la SCI AMEL est recevable en ses demandes.

II Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En application de l’article 1353 du code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail du 1er février 2019 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois laissé au locataire pour régulariser la dette locative et en date du 5 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour un montant de 7519 euros, en principal ;

Il est rappelé qu’en vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Monsieur [E] fait valoir que la somme exigée de 7519 euros dans le commandement de payer est contredite par les décomptes postérieurs et se heurte à l’existence de contestations sérieuses ; il indique que des règlements faits en espèce n’ont pas été pris en compte et que d’autre part c’est par suite d’un constat d’ indécence que l’allocation logement a été suspendue par la CAF, et qu’ainsi le non versement de l’aide au logement est imputable au bailleur de par son inaction. Il entend ainsi soustraire l’allocation logement du décompte fait par le bailleur.

Il sera rappelé qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire. S’agissant des règlements en espèce, il appartient donc au locataire d’en rapporter la preuve ;

Et il ressort des décomptes produits et du commandement de payer que sont visés des règlements en espèces et Monsieur [E] ne justifie par aucune pièce produite aux débats avoir effectué un quelconque paiement qui n’aurait pas été pris en considération par la SCI AMEL dans ses décomptes ;

Il résulte de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’ habitation , que lorsque le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, l’allocation logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal de 18 mois. L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit mettre celui-ci en conformité dans ce délai maximal pour que l’allocation logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail .

En l’espèce, il ressort du décompte annexé au commandement de payer une absence de versement d’ APL depuis le mois de novembre 2021.

Le courrier de la CAF en date du 27 mars 2025 établit que suite à un constat de non décence le versement de l’allocation de logement a été suspendue à compter du 1er novembre 2021 jusqu’au mois d’avril 2023, soit 272 euros par mois jusqu’au mois de juin 2022 inclus, 281 euros jusqu’au mois d’avril 2023 ;

Il s’ensuit que la SCI AMEL ne peut réclamer le paiement que de la part résiduelle du loyer hors APL pendant toute la période de suspension laquelle a débuté en novembre 2021 selon le courrier délivré par l’organisme social, et s’est poursuivie jusqu’au mois d’avril 2023, Monsieur [E] ne justifiant comme allégué que la suspension s’est poursuivie jusqu’au mois d’octobre 2023, la CAF indiquant dans son courrier du 27 mars 2025 que l’allocation de logement a été maintenue pour 6 mois du mois de mais 2023 au mois d’octobre 2023 inclus  ;

Le loyer résiduel à compter du mois de novembre 2021 jusqu’au mois de juin 2022 est de 28 euros par mois et à compter du mois de juillet 2022 jusqu’au mois de septembre 2023 inclus, de 19 euros , et au mois d’octobre 2023 de 17 euros, soit un total de 498 euros ;

En outre, sur la période à compter du mois de novembre 2023 jusqu’au mois de mars 2024 inclus, Monsieur [E] devait régler l’intégralité de son loyer et charges soit 1500 euros sur la période ;

Il ressort des décomptes produits qu’au 16 novembre 2021, le compte était créditeur de 1056 euros, que le locataire a effectué des règlements à hauteur de 1270 euros jusqu’au 31 mars 2024 ;

Il s’ensuit qu’au 31 mars 2024 , le compte du locataire est créditeur de 328 euros ;

La créance provisionnelle au 31 mars 2024 objet du commandement de payer signifié le 5 avril 2024 se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse ;

Il s’ensuit que les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de la locataire et le paiement d’indemnités d’occupation heurtent à l’existence de contestations sérieuses.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties ;

Monsieur [E] [X] soutient que les sommes provisionnelles réclamées au titre de l’arriéré locatif se heurtent à l’existence de contestations sérieuses ;

Il ressort des développements susvisés qu’au 31 mars 2024, le compte du locataire était créditeur de 328 euros ;

S’agissant de la période postérieure, la lecture des décomptes produits établit que déduction faite des règlements effectués à hauteur de 956 euros, la SCI AMEL établit une créance non sérieusement contestable à hauteur de 4716 euros (6000 – 328 – 956) arrêtée au 18 novembre 2025;

Monsieur [E] [X] est donc condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 4716 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 18 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation d’un trouble de jouissance

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

Il appartient donc au locataire de démontrer l’existence d’un trouble de jouissance qui rend l’octroi d’une provision non sérieusement contestable.

Le bailleur a des obligations soit selon l’article 6 de la même loi: remettre un logement décent par rapport au décret du 30 janvier 2002 qui fixe des critères auxquels le logement doit répondre. Il doit assurer la jouissance paisible et garantir contre tout trouble pouvant affecter la jouissance. Il doit entretenir le logement et faire toutes les réparations autres que locatives. La liste des réparations locatives, relatives à l’entretien courant, est fixée par décret du 26 août 1987.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’ habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’ habitation (…) Le bailleur est obligé :a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert, le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’ habitation . Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’ habitation , bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre».

Il est en outre rappelé que le bailleur est tenu d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux loué pendant la durée du bail, et ce même si l’origine des désordres résidait dans les parties communes ou dans une réalisation défectueuse des travaux;

Dans le cas où d’une indécence partielle permettant de vivre malgré tout dans le logement, le locataire victime n’est en droit que de saisir la justice à des fins de dommages et intérêts pour trouble de jouissance à compenser éventuellement avec le montant des loyers payés et à coupler au besoin avec des exigences de travaux à accomplir relevant de la responsabilité du bailleur. Le locataire ne peut s’arroger le droit de ne plus payer son loyer et d’accumuler sa dette.

L’état d’ indécence est défini comme celui générateur de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’ habitation . La preuve d’une éventuelle indécence peut être rapportée par tous moyens.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 1er février 2019 très succinct que le studio est en bon état ;

Monsieur [E] [X] se prévaut de l’indécence du logement loué et d’un trouble de jouissance;

La SCI AMEL fait valoir que Monsieur [E] ne l’a jamais informé de l’existence de désordres affectant le logement loué ;

Il ressort du rapport de visite du 22 septembre 2021 des compagnons bâtisseurs que ce rapport a été établi au contradictoire du bailleur qui a donc été informé de l’existence désordres dès cette date et que le logement loué présentait des caractéristiques d’indécence en ce que le tableau électrique est non sécurisé, des traces d’infiltration sont présentes au plafond , le convecteur électrique ne fonctionne pas dans la pièce principale et il n’existe pas de ventilation dans le logement ni d’amenée d’air ;

Le rapport de visite du 25 octobre 2022 confirme le précédent ;

Et si le propriétaire bailleur produit des factures de travaux, notamment une facture avec une attestation de conformité de ENT ELEC en date du 16 mai 2021 dans laquelle il est indiqué que l’installation et l’éclairage de sécurité est conforme à la norme NFC 15 100 , cette facture et attestation sont antérieures aux constatations effectuées et l’achat du matériel pour procéder à l’étanchéité (factures des 10 et 31 mai 2021) pour un montant total de 246,79 euros n’établit pas que les travaux ont été effectivement réalisés et ont mis fin aux désordres ;

Et les factures du 10 et 31 mai 2021 démontrent la présence d’un extracteur dans la cuisine mais il n’existe toujours pas de ventilation dans la salle de bains ;

Il ressort en outre du courrier en date du 2 novembre 2022 des compagnons bâtisseurs adressés au locataire que suite à une visite du logement le 25 octobre 2022, un avis défavorable a été donné à la libération des allocations de logement , l’ensemble des préconisations demandées n’ayant pas été réalisé ;

Le diagnostic technique SOS Taudis Fondation Abbé Pierre suite à une visite du 6 mai 2024 confirme l’indécence ;

Enfin, des courriers du 31 janvier 2025 et du 27 mars 2025 de la CAF des Bouches-du-Rhône démontrent qu’un constat de non décence a été établi et que les allocations de logement ont été suspendues à compter du 1er novembre 2021 jusqu’au mois d’octobre 2023 inclus; le bailleur en a été nécessairement informé ;

Et la société URBANIS mandatée par le Ville de [Localité 4] constate dans un rapport diagnostic de contrôle après travaux du 11 mars 2025 adressé au locataire que suite à une visite de contrôle du 19 février 2025 que des éléments de non décence relevant de la responsabilité du bailleur persistent et que les préconisations sont les suivantes ; mettre le tableau électrique en sécurité et installer le disjoncteur dans le logement, faire vérifier la toiture et procéder aux réparations pour remédier aux infiltrations au plafond, traiter les surfaces contaminées, nettoyer et remettre les surfaces en état, remplacer le convecteur électrique dans la pièce principale qui ne fonctionne pas, créer un système de ventilation dans le logement efficace et permanent, fixer le cumulus, changer la serrure de la porte d’entrée et remplacer la poignée ;

Il est donc démontré que le logement loué présente des désordres, sans que ceux-ci le rendent totalement inhabitable et il ressort ainsi de l’ensemble des pièces susvisées que le bailleur a manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement et à son obligation de délivrance conforme qui est une obligation continue, en n’apportant pas de réponse aux doléances légitimes de son locataire;

L’état de non-décence est caractérisé avec préconisation de travaux d’amélioration . Il a été entériné par la caisse d’allocations familiales qui a informé Monsieur [E] que le montant de l’ allocation logement de 272 euros, de 281 euros puis de 283 euros ferait l’objet d’une mesure conservatoire tant que les travaux de mise en conformité n’auront pas été réalisés et qu’il n’aurait à verser que la part résiduelle du loyer, soit 17 euros et 19 euros par mois jusqu’au mois d’octobre 2023 ;.

Monsieur [E] n’ayant eu à payer que la part résiduelle de son loyer à compter du mois de novembre 2021 jusqu’au mois d’octobre 2023, et au regard de la nature des désordres et de leur durée, la réparation du trouble de jouissance subi par Monsieur [E] [X] justifie une indemnisation provisionnelle à hauteur de 2000 euros ;

Il sera ordonné la compensation entre les créances respectives des deux parties.

Sur la demande de travaux

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [E] sollicite la condamnation de la SCI AMEL aux travaux préconisés pour la mise en conformité du bien ;

La violation par le bailleur de ses obligations résultant de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 est établie en l’espèce avec l’évidence requise en référé.

Il y a donc lieu de condamner la SCI AMEL à effectuer les travaux suivants dans le logement loué par Monsieur [E] [X] sis [Adresse 3] :

mettre le tableau électrique en sécurité et installer le disjoncteur dans le logement, faire vérifier la toiture et procéder aux réparations pour remédier aux infiltrations au plafond, traiter les surfaces contaminées, nettoyer et remettre les surfaces en état, remplacer le convecteur électrique dans la pièce principale, créer un système de ventilation dans le logement efficace et permanent, fixer le cumulus et changer la serrure de la porte d’entrée et remplacer la poignée ;

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Monsieur [E] [X] sollicite les plus larges délais de paiement pour solder sa dette locative; la SCI AMEL s’oppose à cette demande au regard du montant conséquent de la dette locative ;

Toutefois, après compensation, Monsieur [E] [X] reste redevable d’une somme provisionnelle de 2716 euros ;

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que Monsieur [E] [X] a repris au jour de l’audience le paiement résiduel du loyer ; qu’il est âgé de 86 ans et perçoit 876,27 euros de ressources  ;

Monsieur [E] [X] apparaissant en capacité d’apurer sa dette dans le délai légal précité et eu égard à la situation respective des parties, il convient donc de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif;

Sur la demande de dommages et intérêts à valoir sur la réparation d’un préjudiec pour résistance abusive

Sur le fondement des dispositions de l’article 835 alinéa 2 cité précédemment, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce la SCI AMEL réclame la condamnation de Monsieur [E] à lui verser la somme provisionnelle de 3000 euros à valoir sur le pérjidice qu’elle a subi du fait de la résistance abusive de Monsieur [E] ;

Toutefois il est observé que la présente décision fait droit à une partie des demandes du défendeur et aucune résistance abusive n’apparaît caractérisée avec l’évidence requise en référé, la SCI AMEL ne justifiant pas en outre d’un préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement.

Par conséquent, la SCI AMEL doit être déboutée de sa demande provisionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive .

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties, succombant partiellement, conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses propres dépens ;

Les parties seront donc déboutées de leurs demandes au titre des dépens et frais irrépétibles.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent

DECLARE la SCI AMEL recevable en ses demandes ;

DIT que le commandement de payer se heurte à l’existence de contestations sérieuses ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de la locataire et le paiement d’indemnités d’occupation

CONDAMNE Monsieur [E] [X] à payer à la SCI AMEL, la somme provisionnelle de 4716 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 18 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE la SCI AMEL à payer à Monsieur [E] [X] la somme provisionnelle de 2000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance subi ;

ORDONNE la compensation entre les créances respectives des parties ;

DIT qu’après compensation, Monsieur [E] [X] reste redevable d’une somme provisionnelle de 2716 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 18 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ACCORDE à Monsieur [E] [X] la faculté d’apurer sa dette en 36 mensualités équivalentes d’un montant de 75 euros, la dernière mensualité devant être augmentée du solde de la somme due en principal et des intérêts, sauf meilleur accord, payables au plus tard le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE la SCI AMEL à réaliser les travaux suivants dans le logement sis [Adresse 3] : mettre le tableau électrique en sécurité et installer le disjoncteur dans le logement, faire vérifier la toiture et procéder aux réparations pour remédier aux infiltrations au plafond, traiter les surfaces contaminées, nettoyer et remettre les surfaces en état, remplacer le convecteur électrique dans la pièce principale, créer un système de ventilation dans le logement efficace et permanent, fixer le cumulus et changer la serrure de la porte d’entrée et remplacer la poignée ;

DEBOUTE la SCI AMEL de sa demande provisionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens;

DEBOUTE les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

REJETTE toutes autres demandes, différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA