Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b1, 18 septembre 2025, n° 20/11092

TJ Marseille 18 septembre 2025

Arguments

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Signaler une erreur.

Accepté
Erreur de mesure de la superficie
La cour a constaté que la surface mentionnée dans l'acte de vente était supérieure de plus d'un vingtième à la surface réelle, ce qui justifie la demande de réduction proportionnelle du prix.
Rejeté
Préjudice matériel et moral
La cour a jugé que le vendeur ne peut être condamné à payer des dommages-intérêts en raison de l'erreur de mesure, car la sanction est forfaitaire et exclusive de toute autre indemnisation.
Accepté
Responsabilité de la société CMDI
La cour a reconnu que la société CMDI et son assureur devaient garantir la vendeuse pour la perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a condamné in solidum les défenderesses aux dépens de l'instance.
Accepté
Article 700 du Code de procédure civile
La cour a condamné in solidum les défenderesses à verser une somme au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Mme [P] [X] demande la condamnation de Mme [G] à lui verser 15 358,20 € pour réduction de prix suite à une erreur de mesure de la superficie d'un appartement. Les questions juridiques portent sur le droit à la réduction proportionnelle du prix en cas de superficie inférieure à celle stipulée dans l'acte de vente, ainsi que sur la possibilité d'obtenir des dommages-intérêts. Le tribunal juge que Mme [G] doit payer à Mme [X] la somme de 15 341,82 € pour la réduction de prix, mais déboute Mme [X] de sa demande de dommages-intérêts. Par ailleurs, la société CMDI et la compagnie GAN sont condamnées à verser à Mme [G] 15 188,40 € pour perte de chance de vente. Les dépens sont également partagés entre les parties.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b1, 18 sept. 2025, n° 20/11092
Numéro(s) :	20/11092
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marie Laetitia PIERIStéphane GALLOMarina LAURE
Cabinet(s) :	ABEILLE AVOCATS
Parties :	S.A.S.U. CMDI ( CABINET DE MESURES ET DE DIAGNOSTICS IMMOBIL IERS ) ( Me, S.A. GAN ASSURANCES ( Me

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 20/11092 – N° Portalis DBW3-W-B7E-YFXX

AFFAIRE :

Mme [P] [X] (Maître Marie laetitia PIERI de la SELARL CABINET PIERI)

Mme [O] [N] [H] [Z] épouse [G] (M^e Marina LAURE)

S.A.S.U. CMDI (CABINET DE MESURES ET DE DIAGNOSTICS IMMOBIL IERS) (M^e Marina LAURE, avocat au barreau de MARSEILLE)

S.A. GAN ASSURANCES (M^e Marina LAURE, avocat au barreau de MARSEILLE)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 05 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 18 Septembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025

Par M^me Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [P] [X]

née le 27 Avril 1960 à MARSEILLE

de nationalité Française, demeurant 34 Chemin Joseph Aiguier – Résidence des Hespérides – Bt J – 13009 MARSEILLE

représentée par Maître Marie laetitia PIERI de la SELARL CABINET PIERI, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

S.A.S.U. CMDI (CABINET DE MESURES ET DE DIAGNOSTICS IMMOBIL IERS)

immatriculé au RCS MARSEILLE 814.429.429

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 7 Allée Edgar Degas – 13470 CARNOUX EN PROVENCE

représentée par M^e Marina LAURE, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A. GAN ASSURANCES

immatriculé au RCS PARIS 542.063.797

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 8-10 rue d’Astorg – 75008 PARIS

représentée par M^e Marina LAURE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [N] [H] [Z] épouse [G]

née le 28 Avril 1945 à BÔNE (ALGÉRIE), demeurant 242 Avenue du Prado – 13008 MARSEILLE

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 4 décembre 2019, Mme [O] [G] a vendu à Mme [P] [X] un appartement et sa cave, sis 34 Chemin Joseph Aiguier, Le Jardin des Hespérides, 13009 MARSEILLE mesuré par la société CMDI à 74,65 m2, au prix de 220.000 €, prix intégrant 5.500€ de meubles, soit une vente réalisée au prix de 214.500 €.

Le 16 décembre 2019, Mme [X] a fait vérifier la surface de l’appartement par la société ACTIV DIAG qui a établi un rapport spécifiant une surface de 69,31m²

Par acte d’huissier en date du 26 novembre 2020, [P] [X] a assigné [O] [Z] épouse [G] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de la voir condamner au paiement d’une somme de 15 358, 20 euros au titre de la réduction proportionnelle du prix.

Par acte d’huissier en date du 10 mars 2021, Mme [G] a dénoncé, à la compagnie GAN Assurances et à son assurée, la société CMDI ayant mesuré la superficie, afin d’être relevée et garantie de toute condamnation prononcée à son encontre.

Ces deux instances ont été jointes par ordonnance en date du 4 novembre 2021.

Par ordonnance en date du 23 février 2023 le Juge de la mise en état a constaté le désistement de Madame [G] au titre de la mesure d’expertise sollicitée et a condamné la compagnie GAN et la société CMDI in solidum à payer à Mme [X] la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 14 mai 2024, au visa des articles 46 de la loi du 10 juillet 1965, 1217, 1231-7, 1343-2 du code civil, [P] [X] sollicite de voir le tribunal :

“CONDAMNER Mme [G] née [Z] à payer à Mme [X] la somme de 15.358,20 € au titre de la réduction du prix de vente,

ORDONNER la majoration de la condamnation à paiement de la somme de 15.358,20€ des intérêts de droit à compter du 7 janvier 2020,

CONDAMNER Mme [G] née [Z] à payer à Mme [X] la somme de 6.500€ au titre des dommages et intérêts matériels et immatériels,

CONDAMNER Mme [G] née [Z], la société CMDI et la compagnie GAN ASSURANCES à payer in solidum à Mme [X] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNER la majoration des condamnations à indemnité au taux légal à compter du jugement,

ORDONNER la capitalisation des intérêts échus annuellement,

CONDAMNER Mme [G] née [Z], la société CMDI et la compagnie GAN ASSURANCES in solidum aux dépens de l’instance, distraits au profit de M^e Marie Laetitia PIERI sur son affirmation de droit”

Au soutien de ses prétentions, [P] [X] affirme qu’il existe une erreur de mesure qui justifie une réduction du prix à proportion de la surface moindre. En la matière, la bonne ou la mauvaise foi du vendeur est sans emport sur le droit de l’acquéreur de voir appliquer la réduction proportionnelle du prix de vente. En outre, aucune démonstration d’un préjudice n’est requise.

Cette erreur de mesure entraîne également un préjudice matériel puisqu’elle a payé des frais et droits portant sur un prix supérieur et a perdu une chance d’acquérir un appartement plus grand au prix de 214.500 euros. Elle subit également un préjudice moral du fait de la procédure et de la mauvaise foi de la venderesse. Mme [G] ne peut pas raisonnablement soutenir qu’elle aurait obtenu de Mme [X] un prix de 214.500 € en révélant la surface réelle de 69 m² au lieu de 75m² annoncé, ce prix étant supérieur de plus de 350€/m² au prix moyen de vente constaté pour ce type de surface (vente litigieuse faite à 3.095€/m² contre prix moyen constaté de 2.743€/m²)

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 20 septembre 2023, au visa des articles 2274 et 1240 du code civil, la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’article L124-5 du code des assurances [O] [Z] épouse [G] sollicite de voir :

« REJETER les demandes formées par Madame [X] à l’encontre de Madame [G] au titre d’intérêts, de majorations d’intérêts, de dommages et intérêts, de frais irrépétibles et de dépens

ET,

A titre principal

CONDAMNER la société CMDI et la société GAN in solidum à garantir Madame [G] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

A titre subsidiaire, si l’intégralité ou la totalité des condamnations éventuellement prononcées à l’encontre de Madame [G] n’étaient pas garanties par les sociétés CMDI et GAN

CONDAMNER la société CMDI et la société GAN in solidum à verser à Madame [G] la somme de 15 358,20€ correspondant à la perte de chance de vendre son bien au prix convenu pour une surface moindre ;

En tout état de cause

CONDAMNER la société CMDI et la société GAN in solidum à verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à Madame [G], outre les entiers dépens. »

Au soutien de ses prétentions, [O] [Z] épouse [G] fait valoir que :

le prix consenti à Madame [X] était inférieur à la valeur du marché et un fort rabais lui a été consenti, elle n’est pas un professionnel de l’immobilier et disposait de deux mesurages indiquant une superficie de 74,65 mètres carrés de sorte que sa bonne foi est établie,il n’existe aucune faute commise de sa part et aucun préjudice pour l’acquéreuse qui a déjà bénéficié d’un prix inférieur à la valeur du marché donc les dommages et intérêts sollicités ne sont pas justifiés, la société CMDI a commis une faute ce qui entraîne sa responsabilité ainsi que celle de son assureur, elle a subi un préjudice indemnisable consistant en la perte de chance de vendre son bien au prix convenu pour une surface moindre.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 10 mai 2024, la compagnie GAN ASSURANCES et la société CABINET DE MESURES ET DE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS sollicitent de voir le tribunal :

« A titre principal,

Débouter Mme [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

Débouter Mme [G] de sa demande tendant à être garantie par la société CMDI et son assureur, GAN Assurances, de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre.

A titre subsidiaire,

Pour le cas où le Tribunal ne ferait pas droit à ces demandes,

Ordonner un partage de responsabilité entre Mme [G] et la société CMDI,

Débouter Mme [G] de sa demande subsidiaire au titre d’un prétendu préjudice lié à la perte de chance de vendre son appartement à meilleur prix,

A titre infiniment subsidiaire,

Si, par extraordinaire, le Tribunal retenait l’existence d’un tel préjudice pour le vendeur du fait de cette vente,

Ramener le montant du préjudice matériel revendiqué à de plus justes proportions.

En tout état de cause,

Rejeter les demandes formées par Mme [X] au titre d’intérêts, de majorations d’intérêts, et de dommages-intérêts,

Rejeter les demandes formalisées tant par Mme [X] que par Mme [G] à l’encontre de la société CMDI et de la compagnie GAN Assurance au titre des frais irrépétibles et des dépens. »

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir que :

le bien aurait été vendu au même prix si les mesures avaient été exactes,Madame [X] a bénéficié d’un rabais de 10.000 euros, ne justifie d’aucun préjudice et ne démontre pas qu’elle n’aurait pas acquis le bien si elle avait eu connaissance de l’erreur, les erreurs de mesure ne portent pas sur les pièces principales, une diminution de 5,34 m2 ne saurait entraîner une diminution de 7% de la valeur, A titre subsidiaire, un partage de responsabilité doit avoir lieu dans la mesure où Madame [G] ne pouvait ignorer que l’appartement bénéficiait d’une surface inférieure à 70 m2, sa famille en étant propriétaire depuis 1986, le remboursement sollicité par Mme [X], qui constitue un trop-perçu pour Mme [G], ne peut être considéré comme un préjudice, à moins que la vendeuse ne démontre qu’elle aurait vendu son appartement de moindre surface au même prix,le prix moyen du m² pour un appartement dans le 9ème arrondissement de Marseille était, à l’époque de la vente, de 2.724€ soit pour un appartement de 69,31m² un prix de vente de 188.800 €, de sorte que Madame [G] qui a vendu son bien à un prix supérieur au prix du marché n’a subi aucun préjudice du fait de cette vente.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur la diminution du prix :

Aux termes de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

En l’espèce, l’acte notarié indique que le bien mesure 74,65 m2 de surface Carrez.

Or un certificat de mesurage réalisé par la société ACTIV DIAG fait état d’une surface réelle de 69,31m², ce qui n’est pas contesté par les parties, de sorte qu’il est établi que le certificat établi par la société CMDI annexé à l’acte de vente est erroné.

Dès lors, la surface mentionnée dans l’acte authentique est supérieure de plus d'1/20ème à la surface réelle, de sorte que l’acquéreur est fondé à solliciter une réduction proportionnelle du prix. Le droit à la diminution du prix n’est pas subordonné à la preuve d’un préjudice ou de la mauvaise foi du vendeur et l’obtention d’une réduction préalable sur le prix de vente est indifférente.

S’agissant du calcul de la différence de prix : 74,65- 69,31 = 5,34m2. Le prix du bien étant de 214500 euros, soit un prix au mètres carré de 2873 euros x 5,34 = 15341,82 euros.

En conséquence, [O] [Z] épouse [G] sera condamnée à payer à [P] [X] la somme de 15341,82 euros au titre de la diminution du prix avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 7 janvier 2020.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les dommages et intérêts

[P] [X] sollicite l’attribution de dommages-intérêts.

Or il est constant que sur le fondement de l’article 46, al. 7, de la loi du 10 juillet 1965, le vendeur ne peut être condamné à payer à l’acquéreur, le montant des frais afférents au surplus indu du prix de vente ou encore le coût du certificat de mesurage. En effet, la sanction objective prévue par cet article est forfaitaire et exclusive de toute autre indemnisation.

Aux termes de l’article 1217 du code civil la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, le fait que l’acte authentique comporte une erreur de mesure fondée sur un certificat de mesure erroné, ne constitue pas une inexécution contractuelle de la part du vendeur, dont la mauvaise foi n’est pas établi.

Dès lors, [P] [X] sera déboutée de la demande formulée au titre des dommages-intérêts.

Sur l’appel en garantie :

[O] [Z] épouse [G] demande à être relevée par la société CMDI à l’origine de la faute, ainsi que son assureur.

La restitution à laquelle le vendeur est tenue en vertu de la loi ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable. Seule la perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre est indemnisable.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat, que le prix moyen au m² pour un appartement de superficie équivalente dans la même rue que le bien vendu était, à l’époque de la vente (2019), supérieur à 3000 euros du mètre carré.

Dès lors la perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre, soit un prix au mètres carré de 3095 euros apparaît très forte et sera évaluée à 99%.

En conséquence, la société CMDI et la compagnie GAN seront condamnés in solidum à verser à Madame [G] la somme de 15188,4 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner in solidum [O] [Z] épouse [G] , la société CMDI et la compagnie GAN aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner in solidum [O] [Z] épouse [G], la société CMDI et la compagnie GAN à verser à [P] [X] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE [O] [Z] épouse [G] à payer à [P] [X] la somme de 15341,82 euros.

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de la mise en demeure

DEBOUTE [P] [X] de la demande formulée au titre des dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société CMDI et la compagnie GAN à payer à [O] [Z] épouse [G] la somme de 15188,4 euros.

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision

CONDAMNE in solidum [O] [Z] épouse [G], la société CMDI et la compagnie GAN aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum [O] [Z] épouse [G] la société CMDI et la compagnie GAN à verser à [P] [X] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE