TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mars 2025

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Janvier 2025

GROSSE :

Le 06 Mars 2025

à M^e Fabien BOUSQUET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 Mars 2025

à M^e Pierre julien DURAND

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02470 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42LS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MULTIFIDA, immatriculée au RCS de Marseille sous le n°794 603 183, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [O]

né le 13 Septembre 1977 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Pierre julien DURAND, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 23 novembre 2011, Monsieur [I] [U], aux droits duquel vient la SCI MULTIFIDA, a donné à bail à Monsieur [O] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 390 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MULTIFIDA a fait signifier à Monsieur [O] [J] par acte de commissaire de justice en date du 4 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 907,04 €, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, la SCI MULTIFIDA a fait assigner Monsieur [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et si besoin est,

— condamner Monsieur [O] [J] à lui payer les loyers et charges impayés au 6 mars 2024, soit la somme de 1.549,43 € avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [O] [J] à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI MULTIFIDA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 4 janvier 2024 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 6 juin 20024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du requérant pour être finalement retenue à l’audience du 16 janvier 2025.

A cette audience, la SCI MULTIFIDA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en ajoutant la demande subsidiaire de valider le congé pour reprise signifié en date du 5 mai 2022 à effet du 30 novembre 2023 et constater la résiliation du bail, et actualise sa créance à la somme de 2.291,14 €, selon décompte en date du 19 novembre 2024, terme de novembre inclus.

Monsieur [O] [J], représenté par son conseil, reconnaît la dette locative à la somme de 1.632,41 €, le reste de la prétention étant constitué de frais d’huissier et d’avocat pour un montant de 1.285 €, sur décompte arrêté au 12 juin 2024 (pièce N°7 du dossier demandeur), et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la dette locative en 36 mensualités en plus du montant du loyer résiduel. Il indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile.

Il soulève des contestations sérieuses sur la demande subsidiaire validation du congé pour reprise signifié en date du 5 mai 2022 à effet du 30 novembre 2023.

Il demande enfin à titre reconventionnel de condamner la SCI MULTIFIDA à faire remplacer le dispositif de production d’eau chaude dans le logement situé [Adresse 2], et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 mars 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI MULTIFIDA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 23 novembre 2011 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 janvier 2024 pour la somme en principal de 907,04 €.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 mars 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [O] [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 489,69 €.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [O] [J] reste devoir la somme de 2.291,14 €, à la date du 19 novembre 2024 (pièce N°9 du dossier demandeur), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre inclus, ladite somme ayant été expurgée des frais d’huissier et d’avocat contestés par Monsieur [O] [J].

Monsieur [O] [J] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2.291,14 € avec intérêts légaux à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [J] déclare percevoir un salaire mensuel de 1.000 € en plus de 291 € de prestations sociales. Il résulte du décompte que Monsieur [O] [J] a versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par Monsieur [O] [J], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [O] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [O] [J], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SCI MULTIFIDA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit 489,69 €

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande reconventionnelle

Monsieur [O] [J] n’apportant aucun justificatif sur l’état du dispositif de production d’eau chaude et les démarches effectuées auprès de son bailleur, sa demande sera rejetée.

Sur la demande validation du congé pour reprise

En l’espèce, l’irrégularité du congé donné par le bailleur le du 5 mai 2022 ayant été soulevée par le défendeur, il y a lieu de constater l’existence de contestations sérieuses et de dire n’y avoir lieu à référé sur la validité du congé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SCI MULTIFIDA les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande validation du congé pour reprise signifié le 5 mai 2022 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2011 entre la SCI MULTIFIDA et Monsieur [O] [J] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 4 mars 2024;

CONDAMNE Monsieur [O] [J] à verser à la SCI MULTIFIDA, à titre provisionnel, la somme de 2.291,14 € décompte arrêté au 19 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [O] [J] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 63,60 €, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [O] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [O] [J] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 489,69 € à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la SCI MULTIFIDA formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT