TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 05 Janvier 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BONNEVILLE lors des débats et Madame BERKANI lors du délibéré

Débats en audience publique le : 27 Octobre 2025

GROSSE :

Le 06 janvier 2026.

à M^e Sophie BOMEL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 janvier 2026

à M^e Adeline POURCIN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05155 – N° Portalis DBW3-W-B7J-65AK

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [Y]

né le 12 Février 1944 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sophie BOMEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [A] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Adeline POURCIN , avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2015, M. [W] [Y] a consenti un bail d’habitation à Mme [A] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 11600 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [A] [V] le 12 mai 2023.

Par assignation du 27 août 2025, M. [W] [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [A] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,18 900 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 27 octobre 2025, M. [W] [Y] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 octobre 2025, s’élève désormais à 20 300 euros. M. [W] [Y] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [A] [V] ne conteste pas le montant de la dette et fait valoir qu’elle bénéficie de l’exception d’inexécution compte tenu de l’état du logement qu’elle qualifie d’indécent. Elle sollicite en ce sens le rejet des prétentions de M. [W] [Y], et à titre reconventionnel une expertise judiciaire afin de faire estimer l’ampleur et le montant des travaux à prévoir dans le logement. A titre subsidiaire, Mme [A] [V] sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [W] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 10 mai 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 11 600 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 juillet 2023.

1.3. Sur l’exception d’inexécution

Au visa de l’article 1219 du code civil : « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

L’article 1220 du code civil précise : « une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. »

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et d’assurer la jouissance paisible des lieux.

Il est cependant de jurisprudence constante que le locataire ne peut cesser de payer son loyer au motif que le bailleur n’exécute pas les obligations qui lui incombent. L’exception d’inexécution n’est pas admise en la matière, sauf en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués (Cass. 3e civ., 20 févr. 1991, n° 89-18.372).

En l’espèce, il ressort des pièces fournies par les parties que le loyer n’a pas été payé par Mme [A] [V] depuis le mois de janvier 2021.

Afin de justifier de ce non-paiement et en mettant en avant l’exception d’inexécution, Mme [A] [V] fournit des photos du logement démontrant diverses malfaçons, ainsi qu’un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] adressé à M. [W] [Y] le 15 janvier 2021, indiquant que l’inspecteur de salubrité a constaté diverses infractions au Règlement Sanitaire Départemental et mis en demeure le propriétaire de réaliser divers travaux dans un délai d’un mois.

Il est également fourni un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] adressé à Mme [A] [V] le 15 janvier 2021indiquant qu’en l’absence d’information de sa part sur la non réalisation des travaux sollicités, le dossier serait classé.

S’il n’est pas contesté que les travaux n’ont pas été réalisés par M. [W] [Y], il ne ressort pas de suite initiée par Mme [A] [V] auprès du service d’hygiène de la ville de [Localité 4]. En ce sens, aucune expertise amiable n’a été diligentée et le logement n’a jamais été décrit comme indécent ni insalubre. D’ailleurs, il ne ressort pas une impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués. Aussi, le maintien de Mme [A] [V] dans ledit logement depuis 2021 démontre que les lieux ne sont pas inhabitables au sens de la jurisprudence.

Par conséquent, le moyen tiré de l’exception d’inexécution est inopérant et sera rejeté.

1.4. Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [A] [V] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. Par ailleurs, Mme [A] [V] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [W] [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [W] [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 octobre 2025, Mme [A] [V] lui devait la somme de 20 300 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [A] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023 sur la somme de 11600 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 7300 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 350 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 juillet 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [W] [Y] ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [A] [V] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’instruction peut être ordonnée avant tout procès ou au cours de celui-ci s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Toutefois, une telle mesure ne peut être ordonnée que si elle présente un caractère utile au regard du litige soumis au juge.

Dès lors, lorsqu’il est constaté que le bail est résilié et que l’expulsion du locataire est ordonnée, la solution du litige n’est plus susceptible de dépendre de la réalisation de travaux dans le logement, de sorte qu’une mesure d’expertise tendant à en apprécier l’état ou à en déterminer les travaux nécessaires est dépourvue d’utilité.

En l’espèce, il a été constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et ordonné l’expulsion de Mme [A] [V] du logement litigieux.

Dans ces conditions, la demande reconventionnelle de Mme [A] [V] tendant à la désignation d’un expert judiciaire n’a plus lieu d’être et sera rejetée.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [A] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [W] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, les circonstances ne justifient pas d’écarter l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 septembre 2015 entre M. [W] [Y], d’une part, et Mme [A] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 11 juillet 2023,

REJETTE le moyen tiré de l’exception d’inexécution soulevé par Mme [A] [V],

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [A] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [A] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [A] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 350 euros (trois cent cinquante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [A] [V] à payer à M. [W] [Y] la somme de 20 300 euros (vingt mille trois cents euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023 sur la somme de 11600 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 7300 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE M. [W] [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DÉBOUTE Mme [A] [V] de sa demande reconventionnelle de prononcé d’une expertise judiciaire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

CONDAMNE Mme [A] [V] à payer à M. [W] [Y] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [A] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 mai 2023 et celui de l’assignation du 27 août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 janvier 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge