TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Novembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffiers : Madame BOINE, lors du délibéré

Madame ALI, lors des débats

Débats en audience publique le : 18 Septembre 2025

GROSSE :

Le 20 novembre 2025

à M^e SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 novembre 2025

à M^e SAÏB

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00847 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AU7

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [L]

né le 17 Février 1951 à [Localité 5] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [U] [B]

né le 15 Novembre 1965 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Claire SAÏB, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 25 juillet 2022, relatif à un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 730 euros et 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [L] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur [Z] [L] a fait assigner Monsieur [U] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 24 avril 2025.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 18 septembre 2025.

A l’audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

Monsieur [Z] [L] actualise leur créance, celle-ci s’élevant à la somme de 11 943,87 euros, au 3 septembre 2025. Elles s’opposent à toutes les demandes reconventionnelles.

Monsieur [U] [B] conteste le montant de la dette – qu’il évalue à 11 943,87 euros – au vu de versements effectués, notamment en ce qui concerne les charges au vu des justificatifs transmis en cours d’instance, en l’absence de mention de l’adresse du lot concerné.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [Z] [L] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 10 février 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 24 avril 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties, contenant une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires,

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé de leurs demandes, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [U] [B] par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023 pour un arriéré locatif de 2 706,32 euros.

Ce commandement de payer mentionne que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de six semaines, et faute par le débiteur de s’être exécuté, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause résolutoire.

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Au vu de ces éléments, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion du locataire et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation), les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [U] [B] restait débiteur d’une dette locative de 8 746,75 euros au 14 novembre 2024.

Vu le décompte actualisé au 3 septembre 2025, fixant la dette locative à une somme de 11 943,87 euros, terme du mois de septembre 2025 inclus, déduction faite des frais de contentieux.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [U] [B] à payer à Monsieur [Z] [L] la somme de 11 943,87 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 706,32 euros, de l’assignation sur la somme de 8 746,75 euros, et de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Au vu de la situation personnelle et financière de Monsieur [U] [B], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, des délais de paiement ne peuvent être accordés.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [U] [B], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé et sera condamné à payer à Monsieur [Z] [L] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Monsieur [Z] [L] recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion du locataire et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation) ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces points ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [B] à verser à Monsieur [Z] [L] la somme de 11 943,87 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 706,32 euros, de l’assignation sur la somme de 8 746,75 euros, et de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS Monsieur [U] [B] de sa demande en délais de paiement de la dette locative ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [B] à payer à Monsieur [Z] [L] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,