TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Juin 2025

GROSSE :

Le 12 septembre 2025

à M^e GIRAUD Olivier

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 septembre 2025

à Mme [S] [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02304 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6K2Y

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [S]

née le 15 Décembre 1989, demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 5 décembre 2019, la SA ERILIA a donné à bail à Madame [V] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 549,30 euros, outre 99,02 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à Madame [V] [S] par exploit de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 2.472,93 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, la SA ERILIA a fait assigner Madame [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater acquise au profit de la société ERILIA la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [S], ainsi que tout occupant de son chef des lieux occupés [Adresse 2], en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [V] [S],

— la condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.745,53 euros, au titre de l’arriéré de loyer, somme arrêtée au 20 mars 2025, augmentée des intérêts de droit à compter de la présente,

— la condamner au versement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, charges en sus, à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux,

— la condamner à verser à la société ERILIA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

A l’audience du 26 juin 2025, la SA ERILIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 7.050,20 euros, selon décompte en date du 26 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

La requérante ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et précise que la défenderesse a repris le paiement des loyers depuis 2 mois.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [V] [S], comparaissant en personne, indique percevoir un salaire mensuel de 1.543 euros ainsi qu’une prime d’activité et justifie de la recevabilité de son dossier auprès de la commission de surendettement le 30 avril 2025.

Elle reconnaît la dette locative et sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 215 euros en sus du loyer courant, dans l’attente des mesures imposées par la commission de surendettement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article X, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 29 novembre 2023 pour un arriéré locatif de 2.472,93 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 29 janvier 2024.

La décision de recevabilité de la demande de surendettement par la locataire a été prononcée le 30 avril 2025, soit postérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire qui est intervenue deux mois après la signification du commandement de payer de sorte que cette décision est sans effet sur la résiliation du bail. L’ouverture d’une procédure de traitement d’une situation de surendettement ne rend possible que la suspension des procédures civiles d’exécution portant sur les dettes.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [V] [S] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

La procédure de surendettement n’interdit pas au créancier de poursuivre son débiteur pour obtenir un titre exécutoire dont seule l’exécution sera soumise à ses effets.

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 26 juin 2025 que Madame [V] [S] reste devoir la somme de 6.730,37 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2025 inclus et déduction faite du solde débiteur de 7050,20 euros, des frais de procédure inclus au décompte pour la somme totale de 319,83 euros (164,77 + 155,06), lesquels doivent figurer au poste des dépens.

A ce stade de la procédure, en l’absence de décision définitive rendue par la Commission de surendettement, la procédure de surendettement est sans incidence sur la demande en paiement.

Madame [V] [S] sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 6.730,37 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation au 26 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Dans l’hypothèse d’un effacement de la dette locative de Madame [V] [S] par la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône, elle sera tenue au paiement de la dette locative de 6.730,37 euros, après déduction de la somme effacée.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VI impose au juge l’octroi de délai de paiement au locataire bénéficiant d’une procédure de surendettement, au stade de la recevabilité, s’il justifie à l’audience de la reprise du versement du loyer courant.

En l’espèce, Madame [V] [S] déclare percevoir 1.543 euros de revenus par mois.

Il résulte du décompte que Madame [V] [S] a versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

De surcroît, la bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité du bailleur, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [V] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [V] [S], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit 741,19 euros, étant précisé que l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

Il convient de rappeler que les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location sont suspendus pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d’effacement de la dette locative lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, en application de l’article L 714-1 II du code de la consommation ;

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [S], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA ERILIA les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DÉCLARONS l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 29 janvier 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] ;

CONDAMNONS Madame [V] [S] à verser à la société ERILIA la somme de six mille sept cent trente euros et trente-sept centimes (6.730,37 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation au 26 février 2025, terme du mois de juin 2025 inclus ;

AUTORISONS Madame [V] [S] à s’acquitter de la dette par 32 acomptes successifs et mensuels de deux cent dix euros et trente-deux centimes (210,32 euros), payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [V] [S] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [V] [S] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit sept cent quarante et un euros et dix-neuf centimes (741,19 euros), étant précisé que l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation ;

DISONS que dans l’hypothèse d’un effacement de la dette locative de Madame [V] [S] par la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône, elle sera tenue au paiement de la dette locative de six mille sept cent trente euros et trente-sept centimes (6.730,37 euros), après déduction de la somme effacée ;

RAPPELONS que les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location sont suspendus pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d’effacement de la dette locative lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, en application de l’article L 714-1 II du code de la consommation ;

CONDAMNONS Madame [V] [S] aux entiers dépens ;

REJETONS la demande de la SA ERILIA formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION