TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :

Le 1er août 2025

à M^e Chloé EBERT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 1er août 2025

à Mme [V] [B]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01389 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6EJP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société SFHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé EBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [B] [V], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [T] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 19 mars 2024, avec prise d’effet à compter du 26 mars 2024, la Société Française des Habitations Economiques (SFHE) a donné à bail à Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1.005,22 euros, outre 124,69 euros de provision sur charges.

Par contrat sous signature privée en date du 18 mars 2024, la SFHE a donné à bail à Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] un emplacement de stationnement n° 85 situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 35 euros, outre 0,17 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SFHE a fait signifier à Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] par exploit de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 1.806,87 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 février 2025, la SFHE a fait assigner Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 22 mai 2025, aux fins de voir :

Condamner solidairement Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] à payer à titre provisionnel les sommes dues au titre des loyers et charges impayés, soit 3.036,02 euros, avec intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance,Sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserve d’éventuels acomptes qui auraient été versés et suivant décompte qui sera fourni lors des débats,Qu’au cas où le tribunal entendrait accorder des délais de paiement aux requis, la clause irritante devra nécessairement tenir compte non seulement des mensualités devant couvrir l’arriéré du loyer mais également des loyers à venir,Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, si nécessaire avec le concours de la force publique,Condamner Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] à payer à la requérante une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’à la libération effective des lieux ou reprise de possession des lieux par le commissaire de justice,Condamner Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts,Condamner Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] à payer à la requérante la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025, la SFHE, représentée par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 3.530,83 euros, selon décompte arrêté au 21 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

La société bailleresse sollicite la validation du plan d’apurement de la dette avec des mensualités de 100 euros mis en place à partir du mois de mars 2025 entre les parties, qui est respecté par les locataires.

Elle déclare ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire, si une clause irritante est prévue.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [B] [V], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, acquiesçant à la continuation du plan d’apurement mis en place avec la bailleresse avec des mensualités de 100 euros, en sus du loyer courant.

Elle déclare être assistante sociale et percevoir 2.000 euros de salaire par mois et précise que Monsieur [E] [T] exerce deux emplois et perçoit 2.000 euros par mois.

Elle indique que le couple a deux enfants âgés de 3 et 6 ans à charge, qu’ils assument environ 500 euros de crédit par mois et des frais de crèches.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, Monsieur [E] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SFHE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les baux du logement et de l’emplacement de stationnement contiennent une clause résolutoire, à l’article 7.1 des conditions générales, stipulant un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 novembre 2024 pour la somme en principal de 1.806,87 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux du logement et de l’emplacement de stationnement sont réunies à la date du 21 janvier 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Les contrats de bail contiennent une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail, à l’article 10 des conditions générales.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] restent devoir la somme de 3.397,98 euros, à la date du 21 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus, tant pour le logement que pour l’emplacement de stationnement, après déduction des frais de procédure (132,85 euros).

Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] seront donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 3.397,98 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] ont versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Tant la bailleresse que les locataires sollicitent la validation du plan d’apurement de la dette mis en place entre les parties depuis le mois de mars 2025, fixant une mensualité de 100 euros, en sus du loyer courant.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] à se libérer de leur dette locative en 36 mois par mensualités de 94,38 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] les effets de la clause de résiliation des baux du logement et de l’emplacement de stationnement sont suspendus. S’ils se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit des baux du logement et de l’emplacement de stationnement sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire des baux du logement et de l’emplacement de stationnement reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] seront solidairement tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges du logement et de l’emplacement de stationnement, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 1.198,99 euros.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de la SFHE à ce titre sera rejetée.

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, la demande de la SFHE de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mars 2024 et au contrat de location d’un stationnement conclu le 18 mars 2024 entre la SFHE et Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E], concernant le logement situé [Adresse 4] et l’emplacement de stationnement n° 85 situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 21 janvier 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation conclu le 19 mars 2024 et du contrat de location d’un stationnement du 18 mars 2024 liant les parties concernant le logement situé [Adresse 4] et l’emplacement de stationnement n° 85 situé [Adresse 3] ;

CONDAMNONS solidairement Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] à verser à la SFHE, à titre provisionnel, la somme de trois mille trois cent quatre-vingt-dix-sept euros et quatre-vingt-dix-huit centimes (3.397,98 euros) décompte arrêté au 21 mai 2025, incluant la mensualité d’avril 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation tant pour le logement que pour l’emplacement de stationnement, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de quatre-vingt-quatorze euros et trente-huit centimes (94,38 euros), payables avant le 8 de chaque mois et pour la première fois, le 8 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire des baux du logement et de l’emplacement de stationnement reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux (logement et stationnement), il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit mille cent quatre-vingt-dix-huit euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes (1.198,99 euros) ;

REJETONS la demande de la SFHE tendant à ce que l’indemnité d’occupation soit indexée tout comme le loyer ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts formulée par la SFHE ;

CONDAMNONS Madame [B] [V] et Monsieur [T] [E] aux entiers dépens ;

REJETONS la demande de la SFHE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION