TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :

Le 16 mai 2025

à M^e SANGUINETTI Eliette

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 mai 2025

à la préfecture

Le 16 mai 2025

à M. [T] et Mme [T]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00107 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54A3

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [A] [L] épouse [D] venant aux droits de feu M. [L] [Y] [N]

née le 23 Novembre 1965 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [T]

né le 02 Novembre 1975 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [H] [R] épouse [T]

née le 21 Avril 1977 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [W] [R]

né le 17 Juin 1975 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] – Et également [Adresse 6]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 1er octobre 2015, à effet du 11 décembre 2015, M. [N] [L], représenté par la société par actions simplifiée (SAS) Foncia Sagi, a consenti à M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] un bail d’habitation portant sur un appartement et un garage n° 36 situés au [Adresse 4] dans le [Localité 11] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 1.056 euros outre 144 euros de provision sur charges.

M. [W] [R] s’est porté caution de M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] selon acte sous seing privé du 29 septembre 2015.

M. [Y] [N] [L] est décédé le 30 juin 2020.

Au motif du non-paiement des loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] le 12 août 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 6.586,49 euros en principal, avec dénonciation à M. [W] [R] le 23 août 2024.

Par actes de commissaire de justice des 5 et 6 janvier 2025, Mme [A] [D] née [L] a fait assigner en référé M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, au visa des articles 1709 et suivants du code civil, 848 et 849 du code de procédure civile, aux fins de :

constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et résiliation du bail,expulsion, condamnation in solidum au paiement à titre provisionnel à M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R], représentée par sa mandataire, la SAS Foncia [Localité 10], de la somme de 8.505,34 euros, frais déduits, due au titre de la dette locative au 26 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamnation in solidum au paiement à titre provisionnel à une indemnité d’occupation mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges, jusqu’à libération complète des lieux,condamnation in solidum au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution.

Un diagnostic social et financier partiel a été reçu au tribunal.

Les parties ont été entendues à l’audience du 13 mars 2025, Mme [A] [D] née [L] étant représentée par son conseil et les défendeurs comparaissant en personne.

M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 12.852,23 euros. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai. Elle avance que le dernier versement intervient au mois d’avril 2024.

Comparant en personne, M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] reconnaissent le principe et le montant de la dette. M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] sollicitent des délais pour quitter les lieux. M. [W] [R] ne comparait pas.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la qualité pour agir de la requérante et de sa mandataire

Mme [A] [D] née [L] justifie de sa qualité pour agir par la production d’une attestation notariée du 18 septembre 2020.

Elle joint par ailleurs le mandat de gestion de la SAS Foncia Sagi, devenue SAS Foncia [Localité 10], du 3 avril 2001, renouvelable par tacite reconduction.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 6 janvier 2025 a été dénoncée le 7 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent, Mme [A] [D] née [L] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 1er octobre 2015 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 août 2024, pour la somme en principal de 6.586,49 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2024.

M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [O] [T], Mme [H] [T] née [R] et M. [W] [R] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

L’acte de cautionnement mentionne une durée ne pouvant excédant neuf années, soit jusqu’au 10 décembre 2024.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.399,79 euros à ce jour, et de condamner solidairement M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] à son paiement.

M. [W] [R] sera condamné solidairement avec M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] au titre des indemnités d’occupation dues du 12 octobre 2024 au 10 décembre 2024.

Le décompte actualisé au 6 mars 2025 indique un solde débiteur, après déduction des frais, de 12.852,23 euros.

M. [W] [R], M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] reconnaissent la dette.

M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 12.852,23 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024 sur la somme de 6.586,49 euros et de la présente décision pour le surplus.

M. [W] [R] sera condamné solidairement au paiement de cette somme de 12.852,23 euros à hauteur de 9.555,23 euros.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] justifient de la saisine de la Commission de surendettement le 26 décembre 2024 et d’une saisine de la [Adresse 9] le 29 janvier 2025 pour Monsieur, outre le dépôt d’une demande de logement social le 31 mai 2024.

Ils indiquent que M. [O] [T] suit actuellement des soins dans le cadre d’une chimiothérapie, tel qu’indiqué sur le diagnostic social et financier.

Il convient par conséquent de leur accorder un délai de quatre mois pour quitter les lieux, en sus du délai légal de deux mois.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [A] [D] née [L], M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 1er octobre 2015 entre Mme [A] [D] née [L] d’une part et M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] d’autre part, concernant un appartement et un garage n° 36 situés au [Adresse 3], 3ème étage lot n° 13 dans le [Localité 11] sont réunies à la date du 24 septembre 2024;

ORDONNE en conséquence à M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

ACCORDE à M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] un délai supplémentaire pour quitter les lieux de 4 mois en sus du délai légal de 2 mois ;

DIT qu’à défaut pour M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [A] [D] née [L] pourra, six mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit neuf cent mille trois cent quatre-vingt-dix-neuf euros et soixante-dix-neuf centimes (1.399,79 euros) à ce jour, à compter, du 12 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, M. [W] [R] étant solidairement condamné avec M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] au paiement de cette indemnité d’occupation du 24 septembre au 10 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] à verser à Mme [A] [D] née [L], représentée par sa mandataire, la SAS Foncia [Localité 10], à titre provisionnel, la somme de douze mille huit cent cinquante-deux euros et vingt-trois centimes (12.852,23 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 6 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024 sur la somme de 6.586,49 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [W] [R] solidairement avec M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] au paiement de cette somme de 12.852,23 euros à hauteur de neuf mille cinq cent cinquante-cinq euros et vingt-trois centimes (9.555,23 euros) avec les intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024 sur la somme de 6.586,49 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [T] et Mme [H] [T] née [R] à verser à Mme [A] [D] née [L], représentée par sa mandataire, la SAS Foncia [Localité 10], une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le Greffier, La Présidente,