TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Janvier 2025

GROSSE :

Le 28 mars 2025

à M^e BURTEZ Olivier

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07278 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XKB

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [R], domicilié : chez CABINET SOGESTIA, [Adresse 5]

représenté par M^e Olivier BURTEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [L]

né le 31 Mars 1982, demeurant [Adresse 4]

non comparant

Monsieur [C] [O]

né le 06 Juin 1979, demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 14 septembre 2020 ayant pris effet le 15 septembre 2020, Monsieur [H] [R] a donné à bail à Monsieur [E] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 450 euros outre 20 euros de provision sur charges.

Monsieur [C] [O] s’est porté caution des engagements du locataire, par acte séparé du 15 septembre 2020 ;

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [R] a fait signifier à Monsieur [E] [L] par acte de commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle en date du 26 août 2024 pour la somme de 916,76 euros, en principal.

Ce commandement a été signifié à Monsieur [C] [O] en sa qualité de caution par acte du 6 septembre 2024 ;

Par actes de commissaire de justice séparés signifiés le 21 novembre 2024 à Monsieur [E] [L] et à Monsieur [C] [O], auxquels il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [H] [R] a fait assigner Monsieur [E] [L] et Monsieur [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [L] et Monsieur [C] [O] et celle de tout occupant de leur chef des lieux sis [Adresse 2] ;

— dire qu’en en cas d’octroi de délais de paiement , la clause irritante devra nécessairement tenir compte des mensualités devant couvrir l’arriéré mais également les loyers à venir ;

— condamner solidairement Monsieur [E] [L] en sa qualité de preneur et Monsieur [C] [O] en sa qualité de caution, à payer à Monsieur [H] [R] la somme en principal de 2 111,53 euros au titre des loyers et charges impayés, somme à parfaire ou à diminuer et suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts de droit à compteur du prononcé de l’ordonnance ;

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la restitution effective des lieux égale au montant mensuel du loyer indexé et condamner les défendeurs à la payer ;

— condamner Monsieur [E] [L] et Monsieur [C] [O] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts ;

— condamner les défendeurs à payer à Monsieur [H] [R] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 janvier 2025 ;

A l’audience, Monsieur [H] [R], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 3 601,20 euros au 1er février 2025;

Monsieur [E] [L] et Monsieur [C] [O] cités par actes remis à étude n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés ;

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilitéEn application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 21 novembre 2024 a été dénoncée le 25 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 30 janvier 2025 ;

Il est rappelé que le signalement des impayés à la CCAPEX n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes physiques ;

Enfin, Monsieur [H] [R] justifie par l’attestation établie le 8 mars 2000 par Maître [S] [H], notaire à [Localité 6], ainsi que par l’acte de notoriété reçu le 16 août 1999 par Maître [Y] [J], notaire à [Localité 7], et par la renonciation à l’usufruit par le conjoint survivant produits en cours de délibéré, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Monsieur [H] [R] est en conséquence recevable en ses demandes ;

Sur le fondEn application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés ;

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

En l’espèce, le bail du 14 septembre 2020 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [E] [L] le 26 août 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 916,76 euros en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 octobre 2024 et que le bail du 14 septembre 2020 est résilié de plein droit à cette date, les dispositions susvisées étant d’ordre public ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [L] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail ;

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux ;

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [E] [L] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 539,25 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux ;

Monsieur [H] [R] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et plusieurs décomptes dont un décompte actualisé arrêté à la somme de 3 601,20 euros au 1er février 2025 ;

Au vu du décompte actualisé, la somme de 542,15 euros correspondant à l’échéance du mois de février 2025 frais d’envoi inclus, non exigible à la date de l’audience du 30 janvier 2025 sera déduite de la provision sollicitée ;

De surcroît, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 167,66 euros correspondant à des frais de procédure ainsi que les frais de relance et d’envoi portés au débit du compte du locataire pour un montant total de 388,20 euros ;

Enfin l’échéance du mois de janvier 2025 dont le montant est de 875,37 euros sera réduit à la somme correspondant au montant du loyer et de la provision sur charges soit à la somme de 539,25 euros ; il s’ensuit que la somme de 336,12 euros sera déduite du montant de l’échéance du mois de janvier 2025 ;

En définitive, la créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 2167,07 euros au 30 janvier 2025, Monsieur [E] [L] sera condamné à payer à Monsieur [H] [R] la somme de 2167,07 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur la demande en paiement formée à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Monsieur [C] [O] le 15 septembre 2020 qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les réparations locatives pour un montant maximum de 16 920 euros, et que la durée de l’engagement ne pourra pas dépasser 9 années soit jusqu’au 13 septembre 2029 ;

L’engagement de caution de Monsieur [C] [O] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 dans sa rédaction applicable en l’espèce et par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Le commandement de payer du 26 août 2024 a été dénoncé à la caution le 6 septembre 2024;

En conséquence, Monsieur [C] [O] sera condamné solidairement avec Monsieur [E] [L] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision,;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [L] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer résiduel au jour de l’audience ; en conséquence le juge des référés ne peut ni suspendre la clause résolutoire ni accorder des délais de paiement ; de surcroît le tribunal ignore sa situation financière et personnelle et ne peut déterminer si Monsieur [E] [L] est en capacité de régler la mensualité de la dette en sus du loyer et des charges courants, même dans le délai légal précité ; il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office ;

Du fait de la résiliation du bail intervenue de plein droit, Monsieur [E] [L] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail et devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux sera donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, Monsieur [H] [R] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts laquelle n’est de surcroît pas formulée à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [L] et Monsieur [C] [O] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

L’équité commande en outre de condamner in solidum Monsieur [E] [L] et Monsieur [C] [O] à payer à Monsieur [H] [R] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics, par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 octobre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail du 14 septembre 2020 liant Monsieur [H] [R] et Monsieur [E] [L], au 26 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [L] de libérer les lieux sis [Adresse 2], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Monsieur [E] [L] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, Monsieur [H] [R] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], avec le concours de la force publique si besoin est;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS à la somme de 539,25 euros l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due solidairement par Monsieur [E] [L] et Monsieur [C] [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [L] et Monsieur [C] [O] à payer à Monsieur [H] [R] la somme de 2167,07 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNONS Monsieur [E] [L] et Monsieur [C] à payer à Monsieur [H] [R], à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation de 539,25 euros, ce à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTONS Monsieur [H] [R] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [L] et Monsieur [C] [O] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [L] et Monsieur [C] [O] à payer à Monsieur [H] [R] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE