TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 24 octobre 2025

à Mme [R] [Y]

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/00708 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57YF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE AIX-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [Y] [R], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [L] [C] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 20 septembre 2021, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence (l’EPIC) a donné à bail à Mme [J] [L] [C] et Monsieur [E] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] dans le [Adresse 8] [Localité 4], pour un loyer mensuel de 385,76 euros, outre 9,90 euros au titre de la porte blindée, 1,11 euros pour antenne/ cable, 156,03 euros de provision pour charges et 31,29 euros de provision pour eau froide.

Par avenant du 9 février 2023 et à compter de cette même date, le bail de location du 20 septembre 2021 consenti à Mme [J] [L] [C] et Monsieur [E] [W] est transféré, suite au départ de ce dernier, à la seule défenderesse.

Par courriers simples du 21 août 2024 et 16 septembre 2024, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence a mis en demeure Madame [J] [L] [C] de payer respectivement les sommes de 539 euros et 963,88 euros correspondant au solde débiteur de son compte locataire dans un délai de 8 jours.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence a fait signifier à Mme [J] [L] [C] par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 1.388,76 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par courrier du 28 novembre 2024, la requérante a de nouveau mis en demeure Mme [J] [L] [C] afin de régler la somme de 1.171,79 euros dans le délai imparti avant citation.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, l’EPIC Habitat Marseille Provence a fait assigner Mme [J] [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire bail, faute de paiement dans les délais légaux des causes du commandement de payer les loyers, et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— En conséquence, entendre ordonner l’expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de Mme [J] [L] [C] du logement sis [Adresse 3],

— s’entendre condamner solidairement à verser à HABITAT [Localité 5] PROVENCE METROPOLE AIX-[Localité 5] PROVENCE la somme provisionnelle de 596 euros, comptes arrêtés au 22 janvier 2025,

— s’entendre condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce, jusqu’à complète libération des lieux loués,

— s’entendre condamner solidairement à verser à la requérante la somme de 100 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Enfin, au visa de l’article 696 du code de procédure civile, s’entendre condamner solidairement aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et le coût du présent, outre les frais d’exécution de la décision à venir.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 17 octobre 2024 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 6 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la requérante, au motif d’une dette locative en cours d’apurement, pour être finalement retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

A cette audience, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence, représenté par sa chargée de gestion, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 764 euros, selon décompte en date du 11 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus. Suite à un relevé d’office, la requérante répond ne pas être opposée aux délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Citée à étude, Mme [J] [L] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Le tribunal a donné lecture à l’audience de la fiche diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, EPIC Habitat [Localité 5] Provence justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives à la Caisse d’allocations familiales le 10 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 20 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article 8 des conditions générales) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2024 pour la somme en principal de 1.388,76 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [J] [L] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [J] [L] [C] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 687,63 euros à ce jour.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [J] [L] [C] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 532,73 euros, à la date du 11 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août 2025 inclus et déduction faite des frais de procédure.

Pour la somme au principal, Mme [J] [L] [C], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [J] [L] [C] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 532,73 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence démontre le versement du montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité du bailleur, et malgré l’absence de Mme [J] [L] [C] à l’audience, il convient d’accorder d’office, des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Mme [J] [L] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Mme [J] [L] [C], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à EPIC Habitat [Localité 5] Provence une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, avec indexation,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [L] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La demande relative aux frais d’exécution forcée, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 septembre 2021 entre EPIC Habitat [Localité 5] Provence et Mme [J] [L] [C] concernant le logement, situé [Adresse 7] dans le [Localité 9] sont réunies à la date du 29 novembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [J] [L] [C] à verser à EPIC Habitat [Localité 5] Provence, à titre provisionnel, la somme de cinq cent trente deux euros et soixante treize centimes (532,73 euros) décompte arrêté au 11 septembre 2025, incluant la mensualité d’août 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

AUTORISE Mme [J] [L] [C] à s’acquitter de la dette par 12 acomptes successifs et mensuels de quarante-quatre euros (44 euros) chacun, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Mme [J] [L] [C] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [J] [L] [C] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit six cent quatre vingt sept euros et soixante trois centimes (687,63 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Mme [J] [L] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE la demande de l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence des frais d’exécution forcée ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente