TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :

Le 1er août 2025

à M^e LABI Henri

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01404 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ELP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [K] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 20 novembre 2002, la société LOGIREM a donné à bail à Monsieur et Madame [O] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 253,97 euros, outre 73,78 euros de provision sur charges, 7,51 euros de provision pour l’eau chaude et 4,49 euros de provision pour l’eau froide.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, a fait signifier à Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B] par exploit de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 4.010,32 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 février 2025, la SA ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, a fait assigner Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 22 mai 2025, aux fins de voir :

Constater le manquement grave et réitéré des locataires à leurs obligations légales et conventionnelles de régler le montant des loyers et charges,Constater que les locataires présentent une dette locative, décompte arrêté au 31 janvier 2025, d’un montant de 4707,29 euros,Constater que, malgré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 22 novembre 2024, la situation débitrice est restée inchangée,En conséquence,

Constater la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée dans le bail,Prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur le logement situé [Adresse 2],Prononcer l’expulsion immédiate et sans délai des locataires, ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux loués sis [Adresse 2],Condamner Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B] solidairement à payer à la société ERILIA la somme de 4.707,29 euros représentant le montant de la dette locative, décompte arrêté au 31 janvier 2025,Condamner Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B] à payer solidairement à la société ERILIA une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer échu, charges en sus, à compter de l’ordonnance jusqu’à la libération effective des lieux,Sur l’article 700 du code de procédure civile, condamner Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B] à payer solidairement à la société ERILIA la somme de 1.500 euros sur le fondement de ce texte,Vu l’article 696 du code de procédure civile, condamner Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B] solidairement aux entiers dépens de la procédure.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025, la SA ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, représentée par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 5.965,81 euros, selon décompte en date du 19 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités à étude, Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 20 novembre 2002 contient une clause résolutoire (article 6-6 des conditions générales) stipulant un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 novembre 2024, pour la somme en principal de 4.010,32 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 janvier 2025.

Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ne soit réduit ou supprimé. La demande de la SA ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, à ce titre sera rejetée.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le bail stipule qu'« En cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont réputés solidaires entre eux à l’égard de la société pour toutes les obligations résultant du bail, sans pouvoir invoquer le bénéfice de division ou de discussion, cette solidarité résultant de la jouissance indivise des locaux loués ».

Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B] sont donc solidairement redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 546,10 euros à compter du 23 janvier 2025, et de condamner Monsieur [O] [B] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B] restent devoir la somme de 5.935,33 euros, à la date du 19 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus, déduction faite des pénalités d’enquête sociale, la société bailleresse ne justifiant pas de l’envoi de courriers en demande de l’avis d’imposition aux locataires (7,62 euros x 4).

Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B] seront donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 5.935,33 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision pour conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B], succombant, supporteront la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront solidairement condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2002 entre la SA ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, et Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la SA ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B] à verser à la SA ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, à titre provisionnel, la somme de cinq mille neuf cent trente-cinq euros et trente-trois centimes (5.935,33 euros) décompte arrêté au 19 mai 2025, incluant la mensualité d’avril 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer à la date de la résiliation du bail avec charges, soit cinq cent quarante-six euros et dix centimes (546,10 euros), à compter du 23 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETONS la demande de la SA ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, tendant à ce que l’indemnité d’occupation soit indexée ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [B] et Madame [K] [B] à verser à la SA ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION