TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 29 Janvier 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le 30 janvier 2026

à M^e CORNET Philippe

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 30 janvier 2026

à M^e Hugo VALENSI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03930 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UJ3

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [O] [Y] épouse [I]

née le 29 Septembre 1953 à [Localité 10] (ALGERIE), demeurant [Adresse 6]

Madame [G] [Z] [J] [W] épouse [F]

née le 18 Juillet 1981 à [Localité 11], demeurant [Adresse 12]

Monsieur [N] [S] [E] [W]

né le 20 Septembre 1949 à [Localité 9], demeurant [Adresse 8]

Madame [P] [K]

née le 25 Novembre 1968 à [Localité 14], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [H] [K]

né le 22 Novembre 1971 à [Localité 15], demeurant [Adresse 5]

Madame [A] [Y] épouse [X]

née le 07 Mars 1947 à [Localité 10] (ALGERIE), demeurant [Adresse 7]

tous représentés par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [D] [R] épouse [U]

née le 17 Septembre 1971 à [Localité 14] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Hugo VALENSI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [V] [U]

né le 19 Septembre 1967 à [Localité 16] (TUNISIE) (99), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Hugo VALENSI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2005, Mme [C] [Y], représentée par la société URBANIA [Localité 14] a consenti un bail d’habitation à M. [V] [U] et Mme [D] [R] épouse [U] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 540 euros et d’une provision pour charges de 93 euros.

Madame [O] [Y] épouse [I], Madame [G] [W] épouse [F], Madame [A] [Y] épouse [X], Monsieur [N] [W], Madame [P] [K], Monsieur [H] [K] sont propriétaires indivis de ce bien.

Par actes de commissaire de justice du 11 mars 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5877,94 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [U] et Mme [D] [R] épouse [U] le 26 février 2025.

Par assignation du 7 juillet 2025, les bailleurs ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion immédiate et sans délai de M. [V] [U] et Mme [D] [R] épouse [U] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 861,84 euros, égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7463,46 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 novembre 2025, Madame [O] [Y] épouse [I], Madame [G] [W] épouse [F], Madame [A] [Y] épouse [X], Monsieur [N] [W], Madame [P] [K], Monsieur [H] [K], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 25 novembre 2025, s’élève désormais à 11554,68 euros. Ils considèrent enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [V] [U] et Mme [D] [R] épouse [U], représentés par leur conseil, exposent qu’ils sont depuis 25 ans dans le logement. Ils produisent la copie d’un chèque de 1200 euros du 23 novembre 2025 adressé au mandataire des bailleurs. Ils sollicitent des délais de paiement, affirmant pouvoir s’acquitter de 287,63 euros par mois pendant 36 mois en plus du loyer courant et la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

Dans le temps du délibéré, avec l’accord des défendeurs, le mandataire des bailleurs a confirmé l’encaissement du chèque de 1200 euros et actualisé en conséquence la dette à 10354,68 euros au 1er décembre 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Madame [O] [Y] épouse [I], Madame [G] [W] épouse [F], Madame [A] [Y] épouse [X], Monsieur [N] [W], Madame [P] [K], Monsieur [H] [K] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 11 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5877,94 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 mai 2025.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé, à défaut de justificatif, à la somme mensuelle de 861,84 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er décembre 2025, M. [V] [U] et Mme [D] [R] épouse [U] leur devaient la somme de 10354,68 euros.

M. [V] [U] et Mme [D] [R] épouse [U] ne contestent pas la dette dans son principe ni dans son montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7463,46 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [V] [U] et Mme [D] [R] épouse [U] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 288 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette. Le paiement de 1000 et 1200 euros en plus du loyer durant les trois mois précédents en attestent et l’éventuel rappel des aides au logement pourra y contribuer.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [V] [U] et Mme [D] [R] épouse [U] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [U] et Mme [D] [R] épouse [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de Madame [O] [Y] épouse [I], Madame [G] [W] épouse [F], Madame [A] [Y] épouse [X], Monsieur [N] [W], Madame [P] [K], Monsieur [H] [K] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er septembre 2005 entre Mme [C] [Y], d’une part, et M. [V] [U] et Mme [D] [R] épouse [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], [Adresse 13] est résilié depuis le 12 mai 2025,

CONDAMNE solidairement M. [V] [U] et Mme [D] [R] épouse [U] à payer à Madame [O] [Y] épouse [I], Madame [G] [W] épouse [F], Madame [A] [Y] épouse [X], Monsieur [N] [W], Madame [P] [K], Monsieur [H] [K] la somme de 10354,68 euros (dix mille trois cent cinquante-quatre euros et soixante-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7463,46 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [V] [U] et Mme [D] [R] épouse [U] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 288 euros (deux cent quatre-vingt-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [V] [U] et Mme [D] [R] épouse [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 mai 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [V] [U] et Mme [D] [R] épouse [U] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [V] [U] et Mme [D] [R] épouse [U] seront solidairement condamnés à verser à Madame [O] [Y] épouse [I], Madame [G] [W] épouse [F], Madame [A] [Y] épouse [X], Monsieur [N] [W], Madame [P] [K], Monsieur [H] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit, à défaut de justificatif, à la somme mensuelle de 861,84 euros, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE solidairement M. [V] [U] et Mme [D] [R] épouse [U] à payer à Madame [O] [Y] épouse [I], Madame [G] [W] épouse [F], Madame [A] [Y] épouse [X], Monsieur [N] [W], Madame [P] [K], Monsieur [H] [K] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [V] [U] et Mme [D] [R] épouse [U] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 mars 2025 et celui de l’assignation du 7 juillet 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge