TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 02 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04 Novembre 2025 à M^e Eliette SANGUINETTI

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04839 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JCS

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [M]

né le 08 Août 1970 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [I]

née le 07 Juillet 1981 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [E] [T]

née le 16 Avril 1999 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Andréa PEREZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [L] [B] [X] , demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 23 septembre 2023, l’indivision [M]/[I], représentés par leur mandataire, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia [Localité 8], ont donné à bail à Mme [E] [T] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], dans le [Localité 9], pour un loyer de 660 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

M. [B] [L] s’est porté caution de Mme [E] [T] selon acte sous seing privé du 26 septembre 2023.

Le 20 février 2024, M. [U] [M] et Mme [P] [I] ont fait signifier à Mme [E] [T] une sommation de payer la somme en principal de 2.864,74 euros au titre des loyers et des charges impayés. Cette sommation de payer a été dénoncée à M. [B] [L] selon acte de commissaire de justice du 27 février 2024.

Par actes de commissaire de justice des 25 et 26 juin 2024, M. [U] [M] et Mme [P] [I], représentés par leur mandataire, la SAS Foncia [Localité 8], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, ont fait assigner Mme [E] [T] et M. [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 1184, 1224, 1225, 1228, 1231-1 et 1728 du code civil, afin d’obtenir :

le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion de Mme [E] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

la condamnation in solidum de Mme [E] [T] et M. [B] [L] au paiement de la somme de 3.089,73 euros, frais déduits, due au titre des loyers et des charges impayés selon décompte arrêté au 14 mai 2024, frais de procédure déduits, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer,

leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, majoré des charges, jusqu’à parfaite libération des lieux,

leur condamnation in solidum au paiement des sommes de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 1.500 eu titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 novembre 2024.

A l’audience du 2 septembre 2025, M. [U] [M] et Mme [P] [I] d’une part, et Mme [E] [T] d’autre part, représentés par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de leurs conclusions en réponse, M. [U] [M] et Mme [P] [I], représentés par leur conseil, concluent au débouté de l’ensemble des demandes de Mme [E] [T] et réitèrent leurs demandes initiales et actualisent le montant de leur créance à la somme de 6.576,15 euros au 29 août 2025

Aux termes de ses conclusions, Mme [E] [T], au visa de l’article de la loi du 6 juillet 1989 :

— conclut au débouté des demandes de M. [U] [M] et Mme [P] [I],

— à titre subsidiaire, sollicite un délai de paiement de 36 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire et le débouté de la demande formulée au titre des frais irrépétibles,

— demande de statuer ce que de droit sur les dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [B] [X] [L], cité à étude, n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [B] [L] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

S’agissant des prénom et nom du défendeur, il convient de se référer à l’acte de commissaire de justice du 26 juin 2024.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 25 juin 2024 a été dénoncée le 27 juin 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent, M. [U] [M] et Mme [P] [I] sont recevables en leurs demandes.

Sur le prononcé la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de cette article, le locataire doit également souscrire une assurance locative.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le décompte actualisé au 29 août 2025 indique une dette locative d’un montant total de 6.573,15 euros. Le montant de la dette locative double depuis la délivrance de l’assignation, il ressort du décompte une situation d’impayés depuis le mois d’octobre 2023, soit un mois après l’entrée dans les lieux.

Le moyen invoqué en défense tiré de l’éventuelle souscription par les bailleurs d’une garantie contre les loyers impayés et fondé sur l’enrichissement sans cause est inopérant.

Il en résulte une violation importante des obligations de la locataire. La résiliation du bail sera par conséquent prononcée à ses torts exclusifs.

Mme [E] [T] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [E] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’acte de cautionnement vise les indemnités d’occupation et un plafond égal à trois années de loyers, charges comprises.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [E] [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 719,86 euros actuellement, et de condamner solidairement Mme [E] [T] et M. [B] [L] à son paiement, dans la limite de trois années de loyers, charges et condamnation à l’arriéré locatif de la présente décision compris.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [E] [T] et M. [B] [X] [L] restent devoir la somme de 6.573,15 euros, à la date du 29 août 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois d’août inclus.

Pour la somme au principal, Mme [E] [T] n’apporte au débat aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Mme [E] [T] et M. [B] [X] [L] sont donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 6.573,15 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.864,74 euros à compter du 20 février 2024, date de la sommation de payer, et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

La demande sera rejetée en l’absence de preuve d’une faute de Mme [E] [T] distincte de son manquement à l’obligation de payer le loyer, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En dépit de la reprise du versement du loyer courant deux mois avant l’audience, au regard de l’aggravation de la dette locative, de l’opposition des bailleurs, privés, l’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas indiqué en l’espèce. La demande de ce chef sera par conséquent rejetée.

En revanche, un délai de paiement fondé sur l’article 1343-5 du code civil sera accordé à Mme [E] [T] selon les termes du dispositif en ce qu’elle démontre l’amélioration de sa situation financière la mettant en capacité de respecter un échéancier.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [T] et M. [B] [X] [L], partie perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, en ce inclus le coût de la sommation de payer.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle partielle.

Mme [E] [T] sera en outre condamnée, seule, à payer à M. [U] [M] et Mme [P] [I] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 23 septembre 2023 entre d’une part, M. [U] [M] et Mme [P] [I], représentés par leur mandataire, la SAS Foncia [Localité 8], et d’autre part Mme [E] [T] concernant le logement, situé au [Adresse 3], dans le [Localité 9] aux torts exclusifs de Mme [E] [T] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [E] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [E] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [U] [M] et Mme [P] [I], représentés par leur mandataire, la SAS Foncia [Localité 8], pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [T] et M. [B] [X] [L] à verser à M. [U] [M] et Mme [P] [I], représentés par leur mandataire, la SAS Foncia [Localité 8], la somme de six mille cinq cent soixante et treize euros et quinze centimes (6.573,15 euros) au titre des loyers et des charges impayés selon décompte arrêté au 29 août 2025, terme d’août 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.864,74 euros à compter du 20 février 2024, date de la sommation de payer, et du prononcé de la décision pour le surplus ;

REJETTE les demandes de délai de paiement et suspension de l’expulsion prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

ACCORDE à Mme [E] [T] et M. [B] [X] [L] la faculté d’apurer leur dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de deux cent soixante et quatorze euros (274 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [T] et M. [B] [X] [L] au paiement, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit sept cent dix-neuf euros et quatre-vingt-six centimes (719,86 euros) à ce jour, à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et ce, dans la limite de trois années de loyers, charges et condamnation à l’arriéré locatif de la présente décision compris s’agissant de M. [B] [X] [L], conformément à l’acte de cautionnement du 26 septembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [T] et M. [B] [X] [L] aux dépens, en ce inclus le coût de la sommation de payer ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Mme [E] [T] à payer à M. [U] [M] et Mme [P] [I] la somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge des contentieux de la protection