TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU 28.04.25 pror 23 Juin 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 27 Janvier 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me …..Marion LACOME D’ESTALENX………………………………….

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07628 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZNP

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.A. NEXITY STUDEA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Madame [E] [V] [K]

née le 27 Août 2003 à , demeurant [Adresse 4]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 21 septembre 2022 à effet au 26 septembre 2022, la société anonyme NEXITY STUDEA a donné à bail à Mme [E] [V] [K] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], pour un loyer de 515,40 euros, provision sur charges comprise.

Par acte du 26 septembre 2022, la société SEYNA s’est portée caution des sommes qui seraient dues par la locataire dans la limite de la somme de 36 000 euros et pour une durée de 3 ans.

Le 19 juin 2024, la société anonyme NEXITY STUDEA a fait signifier à Mme [E] [V] [K] un commandement de payer la somme de 1 098,30 euros en principal visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2024, la société anonyme NEXITY STUDEA et la société anonyme SEYNA ont fait assigner Mme [E] [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

prononcer la résiliation du bail liant les parties,lui ordonner de quitter les lieux et de remettre les clefs du logement à compter de la signification du jugement à intervenir,ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,la condamner au paiement de la somme de 2 706,69 euros au titre de la créance locative terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation avec la répartition suivante,

551,91 euros à la société NEXITY STUDEA,2 154,78 euros à la société SEYNA,

la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier loyer échu, charges en sus, jusquà la libération effective des lieux, matrialisée par la remise des clefs,la condamner au paiement de la somme 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 27 janvier 2025, la société anonyme NEXITY STUDEA et la société anonyme SEYNA, représentées par leur conseil, réitèrent les termes de leur assignation en actualisant la demande pour la société NEXITY STUDEA à la somme de 68,82 euros au titre de la dette locative. Elles admettent que la locataire a repris le paiement des loyers et s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Comparant en personne, Mme [E] [V] [K] reconnaît le principe et le montant de la dette. Elle explique avoir convenu d’un échéancier de paiement de 200 euros par mois avec la société anonyme SEYNA depuis un mois dont elle propose d’apurer la dette par trois versements puis par des versements mensuels de 100 euros Elle souhaite se maintenir dans le logement et explique être étudiante avec des revenus de l’ordre de 1 400 euros et des allocations logement d’un montant de 300 euros.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025, par mise à disposition au greffe, prorogé au 23 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 3 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme NEXITY STUDEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur le bien fondé des demandes

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il en résulte que le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Le dernier décompte produit par la société anonyme NEXITY STUDEA indique un versement irrégulier, avec retard, des loyers entre octobre 2022 et mars 2023 puis des paiements parfois seulement partiels du loyer de l’ordre de 400 euros puis un défaut total de paiement entre les mois d’avril 2024 et de juin 2024. A compter du mois de juin 2024, intervient le versement des allocations logement à hauteur de 291 euros par mois et la reprise du paiement du loyer résiduel par la locataire sauf en septembre et octobre 2024.

Il est établi et non contesté que Mme [E] [V] [K] a repris depuis le paiement intégral du loyer dont 301 euros sur un montant de 551,91 euros sont couverts par l’allocation logement.

Il est par ailleurs établi qu’elle a quasiment réglé la totalité de sa dette envers le bailleur lequel indique qu’elle se monte à 68,82 euros lors de l’audience et il n’est pas contesté qu’elle a convenu d’un échéancier avec la caution et a réglé une première mensualité de 200 euros.

Dans ces conditions, si le paiement du loyer a été durant plusieurs mois irrégulier et partiel, il convient de relever que la locataire a repris les paiements et tente manifestement d’apurer sa dette sans avoir atttendu le jugement.

Par ailleurs, le logement loué s’inscrivant dans une résidence étudiante avec un loyer initial de 515,40 euros pour pour un studio meublé de 19 m² et le bailleur étant un professionnel de l’immobilier, personne morale, bénéficiant en outre d’une garantie loyer impayés, il convient de considérer que les manquements certes répétés de Mme [E] [V] [K] à son obligation de paiement ne présentent pas un caractère de gravité suffisant au moment de l’audience pour justifier la rupture du contrat de bail.

La demande de la société NEXITY STUDEA de voir prononcer la résiliation du bail est donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Mme [E] [V] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni ainsi que des déclarations des parties à l’audience que Mme [E] [V] [K] reste devoir la somme de 68,82 euros à la société anonyme NEXITY STUDEA au 27 janvier 2025, terme de janvier inclus et celle de 2 154,78 euros à la société anonyme SEYNA.

En effet, en application de l’article 1346-1 du code civil, la société SEYNA est subrogée dans les droits du bailleur pour les sommes qu’elle a réglées en lieu et place de la locataire.

Si elle ne produit pas les quittances justifiant des paiements intervenus, le principe comme le montant de sa créance ne sont contestés ni par la société anonyme NEXITY STUDEA ni par l Mme [E] [V] [K].

Mme [E] [V] [K] est donc condamnée à payer la somme de 68,82 euros à la société anonyme NEXITY STUDEA et celle de 2 154,78 euros à la société anonyme SEYNA, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, l’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il ressort du décompte versé aux débats que Mme [E] [V] [K] a repris le paiement des loyers et propose de payer 100 euros en plus du loyer courant pour apurer la dette locative auprès de la caution.

Dans ces circonstances, il convient d’autoriser Mme [E] [V] [K] à se libérer de sa dette auprès de la société anonyme SEYNA dans les conditions qui seront précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [V] [K] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile qui n’incluent pas le coût du commandement de payer, les sociétés demanderesses n’ayant pas sollicité la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire mais le prononcé de la résiliation judiciaire pour laquelle la délivrance d’un commandement de payer n’est pas un préalable nécessaire.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société anonyme NEXITY STUDEA et de la société anonyme SEYNA, les sommes exposées par elles dans la présente instance.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande en résiliation du bail conclu le 21 septembre 2022 à effet au 26 septembre 2024 engagée par la société anonyme NEXITY STUDEA ;

LA REJETTE ;

CONDAMNE Mme [E] [V] [K] à payer à la société anonyme NEXITY STUDEA, la somme de 68,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2025, échéance de décembre de janvier 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [E] [V] [K] à payer à la société anonyme SEYNA, la somme de 2 154,78 euros au titre de l’arriéré locatif versé par la caution au bailleur pour les loyers et charges impayées sur la période du 26 septembre 2022 au 27 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024;

AUTORISE Mme [E] [V] [K] à s’acquitter de cette somme auprès de la société anonyme SEYNA, en 23 mensualités de 107 euros chacune et une vingt-quatrième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Mme [E] [V] [K] aux dépens, n’incluant pas le coût du commandement de payer du 19 juin 2024 ;

DEBOUTE la société anonyme NEXITY STUDEA et la société anonyme SEYNA de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE