TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/56205 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHXG

N° : 8

Assignation du :

18 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 janvier 2026

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. HTLS

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Amandine RICHARD DELAURIER, avocat au barreau de PARIS – #B0077

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. URBANEA

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX, membre de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESELINS, [Adresse 1]

DÉBATS

A l’audience du 01 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Selon acte sous seing-privé à effet du 15 décembre 2012, la société SCI [G], aux droits de laquelle vient la société SCI HTLS, a donné à bail commercial à la société Urbanea des locaux situés [Adresse 5], décrits comme suit: « Au 1er étage, un bureau de 15 m 2 , situé au fond du couloir à droite, avec accès aux parties communes ».

Selon acte en date du 5 décembre 2023, la société SCI HTLS a fait délivrer à la société Urbanea un commandement visant la clause résolutoire du bail pour les locaux loués.

A la même date, invoquant une occupation sans droit ni titre d’un bureau adjacent au bureau loué selon procès-verbal de constat en date du 16 mars 2022, elle a fait délivrer à la société Urbanea une sommation de quitter les lieux illégalement annexés.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société SCI HTLS a, par exploit du 18 septembre2025, fait citer la société Urbanea devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« Vu le bail commercial à effet du 15 décembre 2012,

Vu le procès-verbal de constat en date du 16 mars 2022,

Vu le commandement de payer infructueux en date du 5 décembre 2023,

Vu la sommation de quitter les lieux en date du 5 décembre 2023,

Vu le PV de constat en date du 25 octobre 2024,

Vu l’article L.145-41, alinéa 1 du code de commerce,

Vu l’article 1134 du code civil,

Vu les articles 544 et 1240 du code civil,

Vu les articles 699, 700 et 835 du code de procédure civile,

Constater les défauts de paiements répétés de ses loyers et charges par la SARL URBANEA pour le bureau n°3 loué au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail entre les Parties depuis le 5 janvier 2024 à minuit, date d’expiration du commandement de payer délivré le 5 décembre 2023 ;

Constater l’occupation sans droit ni titre par la SARL URBANEA d’un bureau n°1 annexé au bureau n°3 loué, au sein de l’immeuble situé [Adresse 5].

EN CONSEQUENCE :

Juger que la SARL URBANEA est déchue de tout titre d’occupation du bureau n°3 loué depuis le 5 janvier 2024 à minuit, date d’expiration du commandement de payer délivré le 5 décembre 2023 ;

Juger que la SARL URBANEA occupe sans droit ni titre le bureau n°1 annexé au bureau n°3 loué, au sein de l’immeuble situé [Adresse 5],

Ordonner l’expulsion de la SARL URBANEA, ainsi que de tous occupants de son chef du bureau n°3 loué et du bureau n°1 illégalement annexé, au sein de l’immeuble situé [Adresse 5], avec, au besoin, l’assistance d’un serrurier, d’un commissaire de police et de la force publique;

Autoriser la SCI HTLS à séquestrer les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les lieux illégalement annexés, dans tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner aux frais, risques et périls exclusifs de la SARL URBANEA ;

Condamner par provision la SARL URBANEA à payer à la SCI HTLS une somme de 33 235,59 euros, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1 er juillet 2025, pour le bureau n°3 loué ;

Condamner la SARL URBANEA au paiement à la SCI HTLS d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer pour le bureau n°3 loué, à compter du 5 janvier 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamner la SARL URBANEA au paiement d’une pénalité égale à 2,31 % des sommes dues en principal pour le bureau n°3 loué, par application des dispositions contractuelles ;

Juger que le dépôt de garantie prévu au contrat de bail pour le bureau n°3 restera acquis à la SCI HTLS, à titre d’indemnités, en vertu des dispositions contractuelles.

Condamner par provision la SARL URBANEA à payer à la SCI HTLS une somme de 59 601,25 euros (CINQUANTE NEUF MILLE SIX CENT UN EUROS ET VINGT CINQ CENTIMES) au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 1er juillet 2025, pour le bureau n°1 illégalement annexé ;

Condamner la SARL URBANEA à payer à la SCI HTLS une indemnité d’occupation d’un montant de 1 598,48 euros mensuel, au titre des indemnités d’occupation pour le bureau n°1 annexé, jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamner la SARL URBANEA au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SARL URBANEA aux entiers dépens de l’instance, comprenant, notamment, le coût du commandement de payer et de la sommation de quitter les lieux tous deux datés du 5 décembre 2025, et le coût des constats d’huissier en date du 16 mars 2022 et du 25 octobre 2024.»

Aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues oralement à l’audience du 1er décembre 2025, la société SCI HTLS, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu le bail commercial à effet du 15 décembre 2012,

Vu le procès-verbal de constat en date du 16 mars 2022,

Vu le commandement de payer infructueux en date du 5 décembre 2023.

Vu la sommation de quitter les lieux en date du 5 décembre 2023,

Vu le procès-verbal de constat en date du 25 octobre 2024,

Vu le procès-verbal de constat en date du 12 novembre 2025,

Vu l’Article L.145-41, alinéa 1 du code de commerce,

Vu l’Article 1103 code civil,

Vu les Articles 544 et 1240 du code civil,

Vu l’Article 835 du code de procédure civile.

Vu les Articles 699, 700 et 835 du code de procédure civile,

• Constater les défauts de paiements répétés de ses loyers et charges par la SARL URBANEA pour le bureau n°3 loué au sein de l’immeuble situé [Adresse 3];

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail entre les Parties depuis le 5 janvier 2024 à minuit, date d’expiration du commandement de payer délivré le 5 décembre 2023 ;

• Constater l’occupation sans droit ni titre par la SARL URBANEA d’un bureau nº1 annexé au bureau n°3 loué, au sein de l’immeuble situé [Adresse 4]

EN CONSEQUENCE:

• Juger que la SARL URBANEA est déchue de tout titre d’occupation du bureau n°3 loué depuis le 5 janvier 2024 à minuit, date d’expiration du commandement de payer délivré le 5 décembre 2023 :

• Juger que la SARL URBANEA occupe sans droit ni titre le bureau nº1 annexé au bureau n°3 loué, au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] :

• Ordonner l’expulsion de la SARL URBANEA, ainsi que de tous occupants de son chef du bureau n°3 loué et du bureau n°1 illégalement annexé, au sein de l’immeuble situé [Adresse 4], avec, au besoin, l’assistance d’un serrurier, d’un commissaire de police et de la force publique;

• Autoriser la SCI HTLS à séquestrer les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les lieux illégalement annexés, dans tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner aux frais, risques et périls exclusifs de la SARL URBANEA :

• Condamner par provision la SARL URBANEA à payer à la SCI HTLS une somme de 37 365,03 euros (TRENTE SEPT MILLE TROIS CENT SOIXANTE CINQ EUROS ET TROIS CENTIMES), au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er novembre 2025, pour le bureau n°3 loué ;

• Condamner la SARL URBANEA au paiement à la SCI HTLS d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer pour le bureau n°3 loué, à compter du 5 janvier 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à complète libération des lieux :

• Condamner la SARL URBANEA au paiement d’une pénalité égale à 2,31 % des sommes dues en principal pour le bureau n°3 loué, par application des dispositions contractuelles ;

• Juger que le dépôt de garantie prévu au contrat de bail pour le bureau nº3 restera acquis à la SCI HTLS, à titre d’indemnités, en vertu des dispositions contractuelles ;

• Condamner par provision la SARL URBANEA à payer à la SCI HTLS une somme de 65.995,19 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 1er novembre 2025.

• Condamner la SARL URBANEA à payer à la SCI HTLS une indemnité d’occupation d’un montant de 1 598,48 euros mensuel, au titre des indemnités d’occupation pour le bureau n°1 annexé, jusqu’à complète libération des lieux ;

• Condamner la SARL URBANEA au paiement d’une somme de 2500 euros au titre des frais d’avocat pour la rédaction de l’assignation initiale, des conclusions en réponse n°1 et le suivi des 3 audiences en date du 6 octobre 2025, du 17 novembre 2025, du 1er décembre 2025 :

• Condamner la SARL URBANEA au remboursement des frais de constats d’huissiers en date du 16 mars 2022, du 25 octobre 2024 et du 12 novembre 2025 ;

• Condamner la SARL URBANEA aux entiers dépens de l’instance, comprenant, notamment, le coût du commandement de payer et de la sommation de quitter les lieux tous deux datés du 5 décembre 2025. »

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 1er décembre 2025, la société Urbanea, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Débouter la SCI HTLS au titre de sa demande du bureau illégalement occupé

À tout le moins

Juger qu’il existe une contestation sérieuse

Renvoyer la société HTLS à mieux se pourvoir,

Débouter la SCI HTLS de sa demande de charges pour défaut de régularisation annuelle et ce à concurrence de 8104.61 euros

Condamner la société HTLS à payer la somme de 480.18 euros au titre de l’article L 145-40 du code de commerce,

Limiter la créance de la société HTLS à la somme de 23 060,91 euros

Suspendre les effets de la clause résolutoire

Autoriser la SARL URBANEA à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 500 euros chacune et le solde à la 24ème mensualité

Condamner la SCI HTLS à payer à la société SARL URBANEA la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ».

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

A l’audience, la présidente a autorisé les parties à produire des notes en délibéré, pour la demanderesse concernant les justificatifs de reddition de charges, pour la défenderesse avec ses observations sur les pièces produites en délibéré par la demanderesse.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux conclusions régularisées à l’audience et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Par message électronique du 8 décembre 2025 et par courrier reçu le 12 décembre 2025, le conseil de la société SCI HTLS a communiqué les justificatifs des charges locatives correspondants à ses pièces numérotées 38 à 69.

Par message électronique du 9 décembre 2025, le conseil de la société Urbanea a fait parvenir une note en délibéré au juge des référés aux termes de laquelle il est précisé que :

— la société Urbanea n’a jamais été rendue destinataire des tableaux communiqués en cours de délibéré.

— les modalités de calcul de la règle de répartition qui consistent à appliquer à la société Urbanea 103 tantième, ne sont pas précisées alors que le bail ne stipule rien à cet égard.

— de nombreux postes sont facturés illégalement et sont sans liens avec le rapport contractuel entre la société Urbanea et la société SCI HTLS :

— la prise en charge de salaire qui n’est pas prévue dans le bail et qui est prohibée par l’article R 145-35 du code de commerce,

— le paiement d’électricité qui est facturé la société [G] qui a cédé son immeuble en 2017,

— les factures du syndic MPA adressées à ASL,

— des prestations facturées par la société Cmeany,

— la taxe foncière et la taxe sur les bureaux qui ne sont pas mentionnées expressément dans le bail alors que l’encadré spécial à cet effet est resté vierge.

Par message électronique du 13 décembre 2025, le conseil de la société SCI HTLS a communiqué 5 pièces complémentaires numérotées 70 à 74 et fait parvenir au juge des référés une note en délibéré complémentaire aux termes de laquelle il est précisé que les clés de répartition de charges sont celles prévues par le règlement de copropriété, étant rappelé que le tableau de pondération des surfaces pour les différents bureaux au sein de ce lot de copropriété n°1022, fixe bien à 103,59/1 000ème les tantièmes de charges pour le bureau n°3 loué par la société Urbanea.

Concernant les liens entre la société SCI [G], la société SCI HTLS et la société SAS le 5 Coworking, la société SCI HTLS indique que ces 3 sociétés sont composées des mêmes membres de la famille [O], qu’en pratique, la société SCI [G] a antérieurement été propriétaire de locaux litigieux et la société SAS LE 5 Coworking a un temps été chargée de la gestion administrative des lieux, de sorte qu’il n’est pas surprenant que certaines factures soient directement libellées à leur ordre.

Concernant la nature des charges imputées à la société Urbanea, elle indique que :

— seules des prestations de ménage sont mises à la charge de la société Urbanea, telles que prévues en page 2 du contrat de bail au point « Charges », mentionnant expressément « l’électricité, l’eau, le chauffage et le ménage »,

— les pièces établis par le syndic MPA ne sont pas des factures mais des relevés généraux des dépenses, dont les répartitions entre les volumes 100, 101 et 102, sont effectuées selon les clés de répartition mentionnées au règlement de copropriété.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

La société Urbanea conteste le montant de la dette locative.

Elle fait valoir que :

— la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance conforme,

— le décompte doit être expurge de toutes les charges.

Elle sollicite des délais de paiement.

La bailleresse fait valoir que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont satisfaites et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Sur ce,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail du 15 décembre 2012 stipule en page 4 une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié à la société Urbanea le 5 décembre 2023 pour la somme en principal de 13.049,19 euros arrêtée au 1er novembre 2023, selon décompte joint, vise la clause résolutoire.

Une sommation de quitter les lieux a également été signifiée à la société Urbanea le 5 décembre 2023 concernant un bureau supplémentaire occupé au 1er étage de l’immeuble alors qu’aux termes du bail seul est loué un bureau de 15,50 m2situé au fond du couloir à droite avec accès aux parties communes.

Il résulte du décompte arrêté à la date du 1er juillet 2025 versé aux débats que la société Urbanea ne s’est pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Si la société Urbanea fait valoir qu’à la suite du Covid les locaux ont commencé à se vider de façon substantielle et l’entretien a cessé d’être réalisé, qu’en janvier 2021, l’interphone a été changé mais qu’elle n’a pas été inscrite, qu’elle a dû procéder elle-même à des changements de serrures et qu’elle a cessé de recevoir les appels de loyers malgré les nombreuses relances, les seules copies de sms qui auraient été adressés par Mme [E] qu’elle produit en pièce n°1, dont il n’est nullement justifié des dates d’envoi et de réception, et qui ne sont corroborés par aucun autre élément ne lui permettent pas de justifier d’une contestation sérieuse quant à son obligation de paiement des loyers et charges, d’une absence de délivrance conforme de la bailleresse, ni de justifier que le commandement aurait été délivré de mauvaise foi.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 5 janvier 2024.

Sur les demandes de fixation d’indemnités d’occupation et de provisions au titre des indemnité d’occupation du bureau n°3 loué et au titre du bureau occupé sans droit ni titre

La société SCI HTLS sollicite :

— une somme de 37.365,03 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er novembre 2025, pour le bureau n°3 loué ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer pour le bureau n°3 loué, à compter du 5 janvier 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à complète libération des lieux :

— une pénalité égale à 2,31 % des sommes dues en principal pour le bureau n°3 loué, par application des dispositions contractuelles;

— que le dépôt de garantie lui reste acquis

— une provision de 65.995,19 euros au titre des indemnités d’occupation pour le bureau n°1 annexé arrêtées au 1er novembre 2025.

— une indemnité d’occupation d’un montant de 1 598,48 euros mensuel, au titre des indemnités d’occupation pour le bureau n°1 annexé, jusqu’à complète libération des lieux.

La société Urbanea conteste toute occupation illégale d’un bureau appartenant à la société SCI HTLS au sein de l’immeuble, en plus du bureau loué.

Sur ce,

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien le prive de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

S’agissant du bureau loué n°3

Il résulte du décompte locatif versé aux débats que la société Urbanea reste devoir une somme de 37.365,03 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, terme de novembre 2025, pour le bureau n°3 loué.

La société Urbanea fait valoir qu’aucune régularisation de charges n’a été émise depuis l’origine du bail.

Toutefois, il sera relevé que l’arriéré locatif débute en septembre 2021 et que la société SCI HTLS verse aux débats :

— le récapitulatif de charges 2021 au terme duquel la régularisation de charges laisse apparaitre un solde à la charge de la locataire de 772,70 euros (pièce n°38),

— le récapitulatif de charges 2022 au terme duquel la régularisation de charges laisse apparaitre un solde au bénéfice de la locataire de 77,13 euros (pièce n°46),

— le récapitulatif de charges 2023 au terme duquel la régularisation de charges laisse apparaitre un solde à la charge de la locataire de 124,24 euros (pièce n°54).

— le récapitulatif de charges 2024 au terme duquel la régularisation de charges laisse apparaitre un solde à la charge de la locataire de 44,55 euros (pièce n°62).

Dans ces conditions, la bailleresse est bien fondée à réclamer le paiement des charges.

En conséquence, la société Urbanea sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 37.365,03 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, terme de novembre 2025, pour le bureau n°3 loué.

L’indemnité d’occupation due à la société SCI HTLS à compter du 6 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

S’agissant du bureau dont l’occupation illégale est alléguée

La socité SCI HTLS verse aux débats des procès-verbaux de constats de commissaires de justice du 16/03/2022, du 25/10/2024 et du 12/11/2025 en pièces n°6, 9 et 15. Aux termes de ces procès-verbaux, le commissaire de justice relate que des personnes présentes dans ce bureau indiquent travailler pour la société Urbanea en réponse à la question posée par Mme [E].

Le commissaire de justice mentionne que la porte palière desservant le plateau de bureaux au 1er étage présente le nom « Urbanea », et que sont présents des plans de construction, des maquettes d’urbaniste et un dessin d’enfant signé « Hawa ».

Toutefois, ces éléments sont insuffisants pour démontrer avec l’évidence requise en référé que la société Urbanea occupe, qui plus est de manière continue, un bureau, en plus du bureau loué au 1er étage de l’immeuble depuis le 16/03/2022 jusqu’au mois de nombre 2025.

Dans ces conditions, la société SCI HTLS ne rapporte pas la preuve d’une obligation non sérieusement contestable de paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de la société Urbanea.

En conséquence, elle sera déboutée de ses demandes de provision de 65.995,19 euros au titre des indemnités d’occupation pour le bureau n°1 annexé arrêtées au 1er novembre 2025 et de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation pour ce bureau jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes au titre de la pénalité de 2,31 % et au titre de la conservation du dépôt de garantie

Il ne sera pas fait droit auxdemandes de la société SCI HTLS en condamnation de la société Urbanea à une pénalité égale à 2,31 % des sommes dues en principal et au titre du dépôt de garantie dès lors que les dispositions contractuelles du bail sur lesquelles elles sont fondées peuvent s’analyser en des clauses pénales que le juge du fond peut réduire si elles sont manifestement excessives au regard de la situation financière du locataire.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, la société Urbanea sollicite des délais de paiement sur 24 mois.

La bailleresse est opposée à l’octroi de délais de paiement. En l’état du dernier décompte versé aux débats, il apparait que la dette locative n’a de cesse d’augmenter, le paiement du loyer courant n’ayant pas été repris.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de la société Urbanea qui sera en conséquence rejetées.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les frais et dépens

La société Urbanea, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 décembre 2023, à l’exclusion des procès-verbaux de constats de commissaire de justice.

Elle sera également condamnée à payer à la société SCI HTLS la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

Toutes autres demandes des parties seront rejetées.

Il y a lieu de rappeler que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l’acquisition, à la date du 5 janvier 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail commercial du 15 décembre 2012 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux commerciaux des locaux situés [Adresse 5], décrits comme suit : « Au 1er étage, un bureau de 15 m2, situé au fond du couloir à droite, avec accès aux parties communes », la société Urbanea pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Urbanea à payer à la société SCI HTLS la somme provisionnelle de 37.365,03 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, terme de novembre 2025, arrêtés au 1er novembre 2025, pour le bureau n°3 loué ;

Condamnons la société Urbanea à payer à la société SCI HTLS une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 6 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Déboutons la société SCI HTLS de ses demandes de condamnation à une pénalité égale à 2,31 % des sommes dues en principal et au titre du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande de délais de paiement formulée par la société Urbanea ;

Déboutons la société SCI HTLS de ses demandes de provision de 65.995,19 euros au titre des indemnités d’occupation pour le bureau n°1 annexé arrêtées au 1er novembre 2025 et de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation pour ce bureau jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamnons la société Urbanea aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 décembre 2023, à l’exclusion du coût des procès-verbaux de constats de commissaires de justice ;

Condamnons la société Urbanea à payer à la société SCI HTLS la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7], le 05 janvier 2026

Le Greffier Le Président

Pascale Garavel Anita ANTON