N° RG 24/10398 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFKV

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/10398

N° Portalis DB2E-W-B7I-NFKV

Minute n°25/

Copie exec. à :

— SA DOMIAL

— Mme [Y]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 27 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A. DOMIAL

Immatriculée au RCS de Strasbourg sous le n°945 651 149

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Madame [T] [B] [C], employée régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE :

Madame [R] [Y] née [L]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne à l’audience du 14 janvier 2025

non comparante, non représentée à l’audience du 22 avril 2025

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Juin 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/10398 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFKV

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 30 juin 2020, la SA DOMIAL a loué à Madame [R] [L] épouse [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 409,93 euros outre 72,10 euros de provision pour charges, payables à terme échu le 5 de chaque mois suivant.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, la SA DOMIAL a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 038,03 euros au titre des loyers et charges échus au mois 17 juillet 2024, loyer du mois de juin 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, la SA DOMIAL a fait assigner Madame [R] [L] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner la locataire à payer la somme de 1 038,06 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 octobre 2024, et à compter du mois d’octobre jusqu’à la résiliation du bail au paiement du loyer indexé et charges courantes,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers indexé et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 150 euros euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation et de notification à la préfecture du Bas-Rhin.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 30 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2025 à laquelle les parties ont comparu. La SA DOMIAL, représentée par Madame [T] [B] [C], munie d’un pouvoir, a sollicité le renvoi pour s’assurer de l’apurement de la dette locative évaluée au jour de l’audience à la somme de 316,09 euros. Madame [R] [L] épouse [Y], comparant en personne, n’a pas contesté la dette mais a précisé que la dette locative ne concernait pas les loyers mais un impayé de charges locatives, qu’un échéancier avait été mis en place avec la bailleresse pour l’apurement de la dette.

A cette audience, il a été donné lecture par le juge des conclusions reçues le 7 janvier 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives, aux termes desquels la locataire perçoit des revenus mensuels à hauteur de 1 740 euros et a des charges à hauteur de 662 euros, un échéancier a été mis en place depuis le 5 janvier 2025 avec le bailleur pour apurer la dette locative constituée uniquement d’un rappel de charges. Il est précisé que la locataire a toujours été en règle avec le paiement des loyers.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 avril 2025.

A cette audience, la SA DOMIAL, représentée par Madame [T] [B] [C] munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 244,14 euros, au titre des loyers et charges échus au 22 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus. La demanderesse précise ne pas s’opposer à des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois.

L’affaire est mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 13 février 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 30 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 14 janvier 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des décomptes versés par la bailleresse que depuis le commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er août 2024 et jusqu’au 1er octobre 2024, Madame [R] [L] épouse [Y] a procédé au versement de la somme totale de 1 069,46 euros. Le commandement de payer visait des impayés à hauteur de 1 038,03 euros. Dans ces conditions, les causes du commandement de payer ayant disparu, il y a lieu de débouter la SA DOMIAL de ses demandes en constat de résiliation du contrat de bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des décomptes fournis par la bailleresse qu’une dette locative s’est constituée en raison d’une régularisation de charges au mois de janvier 2024, en dehors de cette difficultés Madame [R] [L] épouse [Y] a toujours réglé les loyers et charges. Depuis le mois de janvier 2025, elle verse plus de 50 euros en sus du loyer courant pour apurer sa dette, celle-ci s’élevant désormais et au 22 avril 2025 à la somme de 244,14 euros.

Dès lors et au regard de l’ensemble de ces éléments, le manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu’est la résiliation du contrat, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont donc pas réunies.

Il convient de rejeter la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail et la demande d’expulsion. Il n’y a en outre pas lieu de fixer d’indemnité d’occupation.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA DOMIAL verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 22 avril 2025, la dette locative de Madame [R] [L] épouse [Y] s’élève à la somme de 244,14 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2025. La locataire ne conteste pas cette dette. Il convient dès lors de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de l’accord de la bailleresse et du versement par la locataire depuis le mois de janvier 2025 d’une somme de 50 euros en sus du loyer courant, il y a lieu d’accorder à Madame [R] [L] épouse [Y], un échelonnement de la dette sur une durée de 5 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 50 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [R] [L] épouse [Y] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera l’exigibilité du solde de la dette en totalité.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [L] épouse [Y] ne succombant qu’en partie à l’instance, il y a lieu de laisser à la charge de la SA DOMIAL les dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Par ailleurs, il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, il y a lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

DÉBOUTE la SA DOMIAL de sa demande en constat de résiliation du contrat de bail ;

DÉBOUTE la SA DOMIAL de sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail ;

DÉBOUTE la SA DOMIAL de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [R] [L] épouse [Y] à verser à la SA DOMIAL la somme de 244,14 euros (décompte arrêté au 22 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE à Madame [R] [L] épouse [Y] des délais de paiement et la faculté d’apurer la dette en 4 mensualités de 50 euros et une 5ème mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT que les mensualités devront être versées par Madame [R] [L] épouse [Y] à la SA DOMIAL au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance mensuelle ou à son échéance, le solde de la dette sera exigible en totalité ;

DÉBOUTE la SA DOMIAL du surplus de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de la SA DOMIAL ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS