TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mai 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :

Le 27 mai 2025

à M^e PAYAN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 mai 2025

à M^e CASTEL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02769 – N° Portalis DBW3-W-B7I-44OH

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [C]-[Z]

née le 25 Mars 1976 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe PAYAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [U] [M]

née le 24 Juillet 1970 à [Localité 4] (13)

demeurant [Adresse 5]

non comparante

Madame [E] [H]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier CASTEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 4 avril 2024, Madame [J] [C]-[Z] a assigné Madame [U] [M] et Madame [E] [H] en sa qualité de caution, devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [M] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 5], au besoin avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier;

• condamner solidairement Madame [M] et Madame [H] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 3344,21 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 mars 2024 avec intérêts au taux légal ;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Madame [M], citée en l’Etude de la SELARL AMSELLEM et KTORZA, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience, ni ne s’est faite représenter.

Madame [H] citée en l’Etude de la SELARL AMSELLEM et KTORZA, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience mais s’est faite représenter par un avocat lequel soulève le défaut de qualité à agir de Madame [C]-[Z] et subsidiairement la nullité de l’acte de cautionnement.

Il conclut donc au rejet des demandes présentées par Madame [C]-[Z] et sa condamnation à verser à Madame [H] la somme de 2083,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du Code de Procédure Civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

Madame [C]-[Z] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 5 avril 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 6 juin 2024.

L’action de Madame [C]-[Z] est donc déclarée recevable.

Sur la qualité à agir de Madame [C]-[Z]:

Madame [H] indique que la qualité de propriétaire de Madame [C]-[Z] n’a pas été précisée dans l’acte introductif d’instance.

La mention de la qualité de propriétaire ne figure pas dans les dispositions des articles 54 et 56 du Code de Procédure Civile lesquelles précisent les mentions prescrites à peine de nullité que doit contenir une assignation en justice.

En toute hypothèse, il ressort de l’acte notarié de Maître [R], Notaire à [Localité 4], en date du 12 mai 1997 qu’aux termes d’un procès-verbal d’adjudication sur surenchère dressé par Maître [R], Notaire à [Localité 4], le 2 mars 1997, Madame [C] a été déclarée adjudicataire des biens et droits immobiliers ci-après désignés dont le bien sis à [Adresse 5], objet du présent litige.

Madame [C]-[Z] a donc bien qualité pour agir dans la présente procédure et la fin de non-recevoir soulevée par Madame [H] sera dès lors rejetée.

Sur la nullité de l’acte de cautionnement:

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un acte de cautionnement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande fondée sur cet acte.

L’article 22-1 in fine de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties le 21 septembre 2022 prévoit en sa page 4, paragraphe VIII, Garanties, que le bailleur fait appel à un cautionnement par acte séparé de la caution: [E] [H] et en sa page 5, un tampon LA/LES CAUTIONS avec la mention lu et approuvé signé d’une signature sans date.

Faute de respecter les mentions prescrites par les dispositions de l’article 22-1 in fine susvisées, l’acte de cautionnement n’est pas valable et les demandes de Madame [C]-[Z] présentées à l’encontre de Madame [H] se heurtent à une contestation sérieuse qui conduit à leur rejet.

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de Madame [H].

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2022, Madame [C]-[Z] a consenti un bail d’habitation à Madame [M] pour un logement situé à [Adresse 5], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 630,00 euros.

Madame [M] ne règlant pas régulièrement ses loyers, Madame [C]-[Z] lui a fait délivrer le 27 décembre 2023 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 2201,12 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 décembre 2023, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 27 février 2024.

En outre, Madame [M] qui n’a pas comparu à l’audience, n’a fait valoir aucun argument permettant d’infirmer cette demande et n’a pas davantage sollicité de délais de paiement.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [M] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de la condamner à payer à Madame [C]-[Z] la somme provisionnelle de 3344,21 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 5 mars 2024 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [M] sera en outre condamnée à payer à Madame [C]-[Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Madame [C]-[Z] ne justifie d’aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution afin que le locataire quitte les lieux soit réduit.

Il n’y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [M] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [M] sera tenue de payer à Madame [C]-[Z] la somme de 200,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire à l’égard de Madame [M] et contradictoire à l’égard de Madame [H], rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de Madame [C]-[Z];

REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par Madame [H];

DISONS n’y avoir lieu à référé quant aux demandes de Madame [C]-[Z] présentées à l’égard de Madame [H] ;

DEBOUTONS Madame [H] de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 27 février 2024;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [M] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 5], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Madame [M] à payer à Madame [C]-[Z]:

• la somme provisionnelle de 3344,21 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 5 mars 2024 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS Madame [C]-[Z] du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Madame [M] à payer à Madame [C]-[Z] la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 27 décembre 2023;

Ainsi prononce par mise à disposition au greffe, les jour mois et an que dessus et ont signé à la minute le président et le greffier présents lors du prononcé,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT