N° RG 24/00808 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75ZPU

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 13]

N° RG 24/00808 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75ZPU

Minute : 24/462

JUGEMENT

Du : 03 Décembre 2024

M. [J] [P]

C/

M. [Y] [R]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [J] [P]

[Adresse 9]

[Localité 8]

comparant

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 19 Novembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mai 2022, Monsieur [J] [P] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [R] sur un logement situé au [Adresse 5], moyennant le paiement d’avance le 8 du mois d’un loyer initial mensuel de 350 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1197,73 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [Y] [R] le 25 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 mars 2024, Monsieur [J] [P] a assigné Monsieur [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Calais pour demander de, au visa des articles 1728 et suivants, 1224 et suivants, 1741 du code civil, des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 849 alinéa 2, 514 et suivants, 696 et 700 du code de procédure civile :

à titre principal :

— juger que les termes du commandement de payer en date du 19 janvier 2024 n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en date du 12 mai 2022 ;

à titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation du bail en date du 12 mai 202 pour le non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances ;

en tout état de cause :

— ordonner l’expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, immédiatement et sans délai et, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 1982,19 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation et charges dus au 25 mars 2024 (terme de mars 2024 inclus) ainsi que ceux qui seraient dus au jour du jugement cette condamnation étant assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— fixer au montant conventionnel du loyer augmenté des charges, l’indemnité d’occupation due mensuellement par le défendeur à payer ladite indemnité d’occupation mensuelle à Monsieur [J] [P] à compter du 25 mars 2024 jusqu’à complète libération des locaux ;

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le défendeur à supporter les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation EXPLOC, de l’assignation de sa dénonciation (EXPLOC) et de la signification du jugement à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2024. Le diagnostic n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 juin 2024. A cette audience Monsieur [J] [P] n’a pas comparu. Monsieur [Y] [R] a comparu.

Par jugement rendu le 18 juin 2024, la juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Calais a déclaré la citation caduque en application de l’article 468 du code de procédure civile.

Par courrier reçu au greffe le 28 juin 2024, Monsieur [J] [P] a sollicité le relevé de la caducité au motif que son état de santé l’empêche de se déplacer à l’audience et qu’il a cru que le mandat de gestion confié à l’agence immobilière suffisait pour qu’il soit valablement représenté à l’audience.

Par ordonnance sur requête rendue le 4 juillet 2024, la juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Calais a rapporté la déclaration de caducité du 18 juin 2024 et a convoqué les parties à l’audience du 17 septembre 2024.

À l’audience du 17 septembre 2024, Monsieur [J] [P], assisté de son fils, maintient l’intégralité de ses demandes contenues dans l’assignation, valant conclusions. Il précise que la dette locative, actualisée au 16 septembre 2024, s’élève désormais à 2648,49 euros et que le locataire est toujours dans les lieux.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, il fait valoir que le comportement du locataire génère des troubles du voisinage et qu’il reçoit les réclamations du syndic en ce sens.

Monsieur [Y] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience du 17 septembre 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par jugement avant dire droit du 5 novembre 2024, la réouverture des débats a été ordonné à l’audience du 19 novembre 2024, au motif qu’une erreur avait été commise dans la convocation de M. [R] à l’audience du 17 septembre 2024 et que M. [R] n’avait donc pas été avisé de sa date.

A l’audience, du 19 novembre 2024, M. [P] a comparu, et demandé l’actualisation du montant de sa créance au 19 novembre 2024, à un montant de 3 344,22 euros, maintenant les demandes formées lors de la dernière audience pour le surplus.

M. [R], régulièrement convoqué à l’audience du 19 novembre 2024 par courrier recommandé du 5 novembre 2024, signé le 9 novembre 2024, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En vertu de l’article 473 du code de procédure civile, Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

M. [R], régulièrement convoqué à l’audience du 19 novembre 2024 par courrier recommandé du 5 novembre 2024, signé le 9 novembre 2024, n’a pas comparu.

En effet, la comparution du défendeur à la première audience à laquelle aucun débat contradictoire n’a pu avoir lieu (caducité faute pour le demandeur d’être présent) ne peut être considérée comme une comparution utile. M. [R] ne s’étant pas présenté aux audiences ayant fait suite au relevé de caducité, il doit être considéré comme étant non comparant.

La présente décision sera dès lors réputée contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [J] [P] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1197,73 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 mars 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, M. [R] n’a pas repris le paiement des loyers à l’audience, les deux dernières échéances exigibles (octobre et novembre 2024) n’ayant pas été réglées. Dès lors, il est impossible de lui accorder des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation – conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [J] [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

En l’espèce, Monsieur [J] [P] sollicite l’expulsion immédiate du locataire. Toutefois, il n’invoque aucune circonstance justifiant la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de sorte que sa demande ne pourra prospérer.

Dès lors, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au propriétaire, il convient de condamner Monsieur [Y] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 404,90 euros, du 20 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [J] [P] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 novembre 2024, Monsieur [Y] [R] lui devait la somme de 3 344,22 euros, échéance de novembre incluse.

Il convient toutefois de déduire de cette somme celle de 21 euros, facturée au titre des frais de relance qui n’est pas justifiée en son principe et son montant.

Monsieur [Y] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 3 323,22 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 961,19 euros (après déduction des frais non justifiés) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

De plus, en vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le demandeur fait valoir que la défaillance chronique du locataire à régler les loyers lui cause un véritable préjudice dans la mesure où cette défaillance génère des troubles importants dans la gestion de sa trésorerie. Toutefois, il n’apporte aucun élément de nature à corroborer l’existence de ces troubles et donc de son préjudice.

De plus, M. [P] fait valoir que le comportement irrespectueux du locataire occasionne des nuisances aux autres locataires ce qui lui occasionne des problèmes en qualité de copropriétaire.

S’il justifie des difficultés rencontrées par les locataires de l’immeuble de M. [R] en raison du comportement de ce dernier (nuisances sonores et une plainte pour des violences), M. [P] ne justifie pas en quoi cela lui cause personnellement préjudice.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Y] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Monsieur [J] [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 mai 2022 entre Monsieur [J] [P] (bailleur), d’une part, et Monsieur [Y] [R] (locataire), d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 12] est résilié depuis le 20 mars 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [Y] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [Y] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 404,90 euros (quatre cent quatre euros et quatre-vingt-dix centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 3 323,22 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 19 novembre 2024, échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 1961,19 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE Monsieur [J] [P] de sa demande de dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 janvier 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 26 mars 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge