TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/50908 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBKJR

N° : 14

Assignation du :

27 Janvier 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 15 avril 2026

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 1] prise en la personne de son [H] en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par la SARL CM&L Avocats agissant par M^e Colin MAURICE, avocat au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDERESSE

La S.C.I. ARMITAGE, société civile immobilière

immatriculée au R.C.S. sous le n° : 920 632 346

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par la SELARL HORUS AVOCATS, M^e Eric BINETEAU, avocat au barreau de PARIS – #R0213

DÉBATS

A l’audience du 18 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 8 décembre 2022, la SCI Armitage a acquis la propriété d’un immeuble situé [Adresse 3].

Cet immeuble est composé de onze appartements :

— un local au 6ème étage ;

— un local au 5ème étage (objet de la présente procédure) ;

— un local au 4ème étage ;

— deux locaux au 3ème étage : droite et gauche ;

— deux locaux au 2ème étage : droite et gauche ;

— deux locaux au 1er étage : droite et gauche ;

— deux locaux au rez-de-chaussée : au fond et à gauche sur rue.

Par acte du 27 janvier 2026, la ville de Paris a assigné la SCI Armitage devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement, notamment, des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 18 mars 2026, la ville de [Localité 1] demande de :

— la juger recevable et bien fondée en ses écritures ;

— juger que la SCI Armitage a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant illicitement l’usage de l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 5ème étage, porte 501 de l’immeuble du [Adresse 4] (n° d’invariant 1090157629Y) ;

— condamner la SCI Armitage à une amende civile de 100.000 euros et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé, conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— juger que la SCI Armitage a enfreint les dispositions des articles L.651-4 et L.651-7 du code de la construction et de l’habitation en faisant obstacle à la mission de l’agent assermenté ;

— condamner la SCI Armitage à une amende civile de 2.250 euros et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé conformément aux dispositions des articles L. 651-4 et L.651-7 du code de la construction et de l’habitation ;

— juger que la SCI Armitage a enfreint les dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme en ne transmettant pas dans les délais impartis le nombre de jours au cours desquels l’appartement a été loué dans le mois qui a suivi la demande ;

— condamner la SCI Armitage à une amende civile de 10.000 euros et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé ;

— juger que la SCI Armitage a enfreint les dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme et la délibération du Conseil de Paris des 4, 5 et 6 juillet 2017 en ne procédant pas à l’enregistrement de la déclaration préalable auprès de la commune;

— condamner la SCI Armitage à une amende civile de 5.000 euros et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme ;

— ordonner le retour à l’habitation de l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 5ème étage, porte 501 de l’immeuble du [Adresse 4] (n° d’invariant 1090157629Y), sous astreinte de 37.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— débouter la SCI Armitage de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SCI Armitage à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 18 mars 2026, la la SCI Armitage sollicite de :

À titre principal,

— rejeter toutes les demandes de la ville de [Localité 1] en raison de leur irrecevabilité ;

À titre subsidiaire,

— débouter la ville de [Localité 1] de toutes ses demandes ;

À titre infiniment subsidiaire,

— avant dire droit, enjoindre à la ville de [Localité 1] de produire tous éléments permettant d’établir l’existence d’une disparité entre l’offre et la demande de logements à la location dans le secteur concerné ([Localité 4] ;

— la condamner à une amende symbolique de 1 euro ;

— échelonner sur un délai de deux années à compter du caractère définitif du jugement, le paiement des sommes dues ;

En tout état de cause,

— condamner la ville de [Localité 1] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

En cours de délibéré, la ville de [Localité 1] a été invitée à communiquer le relevé des nuitées de la plateforme AirBnb pour l’année 2025 dont elle avait fait état oralement à l’audience, ce qu’elle a fait par message RPVA contradictoire du 25 mars 2026.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties et à la note d’audience pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Armitage

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 122 du même code précise que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Au cas présent, la SCI Armitage soulève l’irrecevabilité des demandes de la ville de Paris au motif qu’elle n’exploite pas l’immeuble litigieux et qu’elle n’a jamais décidé ni sollicité un quelconque changement d’usage, de sorte qu’elle n’a pas qualité à défendre à la présente action. Elle précise que la ville de [Localité 1], sur laquelle pèse la charge de la preuve du changement d’usage allégué, n’établit pas qu’elle aurait opéré un changement d’usage.

Toutefois, l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dispose que :

« Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L.631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100.000 € par local irrégulièrement transformé ».

Dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, ce texte disposait que :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 € par local irrégulièrement transformé ».

En conséquence, qu’il s’agisse de la rédaction actuelle de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ou de la rédaction antérieure, le texte vise « toute personne » qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du même code.

Or, il est constant que la SCI Armitage est propriétaire du local litigieux et elle ne produit aucun mandat de gestion ni aucun bail attestant de l’intervention d’une tierce personne dans la mise location de son bien en meublé de tourisme.

De plus, c’est M. [F] [A], l’un de ses associés, qui a déclaré l’immeuble situé [Adresse 3] auprès de la ville de [Localité 1] en vue de l’obtention d’un numéro d’enregistrement pour la location en meublé de tourisme et c’est lui (« [F] ») qui apparaît comme hôte sur l’annonce publiée sur la plateforme Airbnb. Il résulte des commentaires de voyageurs sur la plateforme que celui-ci renseigne les voyageurs et répond à leurs commentaires.

La demande est donc recevable en ce qu’elle est dirigée contre la SCI Armitage, propriétaire du local litigieux, étant rappelé que la preuve du bien-fondé de l’action et, par conséquent, de l’usage d’habitation des locaux et du changement d’usage illicite allégué – qui sera examinée ci-après – ne relève pas de l’examen de la recevabilité de l’action.

Sur la loi applicable au litige

Dans un avis du 10 avril 2015 (Avis de la Cour de cassation, 3e Civ., 10 avril 2025, n° 25-70.002, publié), la Cour de cassation a énoncé que :

« Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne ».

La SCI Armitage soutient que les dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, ne sont pas applicables au litige au motif que le prétendu changement d’usage illicite, à supposer qu’il puisse être retenu, est intervenu avant l’entrée en vigueur de cette loi.

Toutefois, l’article L.631-7, dernier alinéa, du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, disposait que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Ce même texte dispose, dans sa rédaction actuelle, que « le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Il en résulte que le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en meublé de tourisme constitue un changement d’usage et que, par conséquent, les nouvelles dispositions issues de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, entrée en vigueur le 21 novembre 2024, sont applicables dès lors qu’une location est intervenue après cette date, peu important la date des premières locations.

En l’espèce, il ressort du constat de location meublée touristique du 30 juillet 2025 versé aux débats par la ville de [Localité 1] que les locations en meublé de tourisme se sont poursuivies après le 21 novembre 2024 et ce, jusqu’au 25 juillet 2025 au moins sur la plateforme AirBnb, l’annonce étant toujours active à cette date et faisant état de 108 commentaires. Les locations se sont également poursuivies jusqu’à cette date sur le site Booking, le calendrier des réservations étant toujours actif.

La ville de [Localité 1] a fait état, lors de l’audience, de 333 nuitées pour ce logement sur l’année 2025 sur la seule plateforme AirBnb, ce qu’elle a confirmé par la production – préalablement autorisée – des relevés de la plateforme en cours de délibéré.

La détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation doit donc s’effectuer à l’aune des critères de la loi nouvelle.

En revanche, l’amende de 100.000 euros prévue par les nouvelles dispositions n’est encourue que pour la période postérieure à l’entrée en vigueur de la loi, seule l’amende de 50.000 euros étant encourue pour la période antérieure.

Sur la demande d’amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 :

« La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1.

Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.

Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.

L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L.631-7-1 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2008-776 du 4 août 2008 :

« L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à [Localité 1], [Localité 5] et [Localité 6], du maire d'[Localité 7] concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l’autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier.

L’usage des locaux définis à l’article L. 631-7 n’est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du code civil.

Pour l’application de l’article L. 631-7, une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Si la commune est membre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme, la délibération est prise par l’organe délibérant de cet établissement ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 :

« Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L.631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100.000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé, de l’autorité organisatrice de l’habitat, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

En application de ces dispositions, la ville de [Localité 1] doit établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation ;

— un changement illicite, sans autorisation, de cet usage.

La preuve de l’usage d’habitation peut se faire par tous moyens.

Sur l’usage d’habitation

Il résulte des pièces produites par la ville de Paris, et notamment du constat de location meublée touristique du 30 juillet 2025 établi par un contrôleur assermenté, que la SCI Armitage a mis l’appartement meublé dont elle est propriétaire, situé [Adresse 3], en location via les plateformes numériques Airbnb et Booking.

Ce logement n’est pas sa résidence principale, son siège social étant situé [Adresse 5].

La ville de [Localité 1] fonde la preuve de l’usage d’habitation du bien sur un permis de construire délivré le 6 avril 2004 à l’établissement de santé [Adresse 6] « en vue de procéder au changement de destination d’un bâtiment de six étages sur un niveau de sous-sol à usage d’hôtel de tourisme en résidence sociale comportant 17 logements, sans aucune modification de façade, sis : [Adresse 7] [Localité 1] [Adresse 8] ».

Le plan annexé à la demande de permis de construire prévoyait la création de deux logements au 5ème étage, logements 15 et 16, composés chacun d’une chambre, d’une salle d’eau et d’une cuisine. Ces logements sont aujourd’hui réunis en un seul selon le constat d’infraction.

La SCI Armitage soutient que la preuve de l’usage d’habitation n’est pas rapportée, dès lors que la ville de Paris ne produit ni la déclaration d’achèvement des travaux relatifs à ce permis de construire ni certificat de conformité des travaux, de sorte qu’il n’est pas établi que l’établissement public de santé Maison blanche, à qui le permis a été accordé, ait effectué des travaux conformes opérant effectivement un changement de destination d’hôtel vers une résidence sociale.

Elle ajoute que ces locaux ont été utilisés pour accueillir des patients suivis à des fins médicales et que l’usage était celui d’un établissement médico-social destiné à l’accueil et au suivi de patients du GHU [Localité 1] psychiatrie et neurosciences. Elle produit un avis du conseil de surveillance du GHU [Localité 1] psychiatrie et neurosciences du 22 octobre 2021 en vue du déclassement de l’immeuble ainsi qu’une attestation de la ville de [Localité 1] du 21 octobre 2021 aux termes de laquelle celle-ci a indiqué qu’elle n’avait « connaissance d’aucun local affecté temporairement à l’habitation dans cet immeuble entre le 1er janvier 1970 et le 10 juin 2005 ».

Cependant, selon l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction actuellement en vigueur, « les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure ». Ce texte, dans sa rédaction antérieure, prévoyait la même disposition, selon laquelle « les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ».

La loi ne vise donc que l’usage pour lequel les travaux ont été « autorisés », de sorte que l’absence de production d’un certificat de conformité ou d’une déclaration d’achèvement des travaux est indifférente.

Or, le permis de construire du 6 avril 2004 autorisait expressément des travaux en vue d’un changement de destination d’un bâtiment « à usage d’hôtel de tourisme en résidence sociale comportant 17 logements ».

Aux termes de l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation, visé par la ville de [Localité 1] :

« Un logement-foyer, au sens du présent chapitre, est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective.

Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

Le logement-foyer dénommé « résidence sociale » est destiné aux personnes ou familles mentionnées au II de l’article L. 301-1.

La résidence sociale dénommée « pension de famille » est un établissement destiné à l’accueil sans condition de durée des personnes dont la situation sociale et psychologique rend difficile leur accès à un logement ordinaire. La « résidence accueil » est une pension de famille dédiée aux personnes ayant un handicap psychique ».

La résidence sociale est donc une catégorie de logement-foyer, étant rappelé qu’aux termes de l’article L. 631-7 précité, « constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers ».

Par conséquent, le permis de construire délivré le 6 avril 2004 a bien eu pour objet d’autoriser le changement de la destination du bâtiment d’hôtel de tourisme (son usage initial) à résidence sociale, soit un logement-foyer, local à usage d’habitation.

L’avis du conseil de surveillance du GHU [Localité 1] psychiatrie et neurosciences du 22 octobre 2021 produit par la défenderesse ne démontre pas le contraire puisqu’il se borne à se prononcer en faveur du déclassement de l’immeuble du domaine public hospitalier en vue de sa vente à une personne de droit privé.

De même, l’attestation de la ville de [Localité 1] du 21 octobre 2021 qui énonce que « aucune autorisation subordonnée à une compensation n’a été délivrée pour ces locaux depuis 1970 », que « ces locaux n’ont pas été proposés en compensation dans le cadre d’une opération de changement d’usage depuis 1970 » et que « l’administration n’a connaissance d’aucun local affecté temporairement à l’habitation dans cet immeuble entre le 1er janvier 1970 et le 10 juin 2005 », précise qu’elle « ne préjuge pas de l’usage des locaux au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation ».

En outre, le régime d’affectation temporaire à un usage d’habitation régi par l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction en vigueur jusqu’au 10 juin 2005, visé par l’attestation, diffère de l’usage d’habitation au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, ce dispositif prévoyant alors la possibilité d’affecter temporairement à l’usage d’habitation des biens affectés à un usage autre que l’habitation et ce, pour une durée n’excédant pas treize ans.

Enfin, l’acte authentique de vente du 8 décembre 2022 entre la SNC 29 Navarin et la SCI Armitage confirme l’usage d’habitation du bien au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, en énonçant que :

— « un permis de construire a été obtenu suivant arrêté délivré par l’autorité compétente le 6 avril 2004 sous le numéro PC 075 009 03 P 0034 dont l’objet est le suivant « travaux en vue du changement de destination d’un bâtiment de six étages sur un niveau de sous-sol à usage d’hôtel de tourisme en résidence sociale (17 logements créés) » ;

— « les biens sont à usage d’habitation au sens des dispositions des articles L.631-7 et suivants du code de la construction » ;

— « le vendeur déclare que, depuis qu’il est propriétaire, l’usage des biens ne lui a jamais été contesté ».

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le bien litigieux est réputé à usage d’habitation.

Sur le changement d’usage illicite

Il est rappelé que, selon l’article L. 631-7 précité, « le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

En l’espèce, la location du local litigieux en meublé de tourisme via les plateformes AirBnb et Booking est établie par le constat d’infraction et n’est pas contestée.

La défenderesse oppose que le changement d’usage n’était pas soumis à autorisation aux motifs que :

— en septembre 2024, date du début de l’activité de location touristique alléguée, le règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation annexé à la délibération 2025 DLH 44 et publié le 03/03/2025 n’était pas entré en vigueur et il ne peut s’appliquer de manière rétroactive à une activité alors en cours ;

— en sa précédente version, le règlement alors issu de la délibération 2021 DLH 459 était illégal en ce qu’il prévoyait une entrée en vigueur immédiate, soumettant ainsi le changement d’usage des locaux concernés à un régime d’autorisation renforcé, sans prévoir le délai indispensable au dépôt des demandes, à leur instruction et à la délivrance des autorisations nécessaires à sa mise en œuvre, ce qui portait une atteinte excessive aux intérêts des acteurs économiques concernés ;

— le règlement antérieur, issu de la délibération 2014 DLH 1120, a purement et simplement été abrogé.

Mais il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 1] que l’obligation de soumettre le changement d’usage à une autorisation date a minima de 2014 (cf. règlement municipal et délibération 2014 DLH 1120 versés aux débats), les règlements postérieurs ayant maintenu cette obligation (délibérations 2015 DLH 165, 2016 DLH 59, 2017 DLH 128, 2017 DLH 362, 2018 DLH 154 visés par la délibération 2021 DLH 459), sans que la défenderesse ne produise de décision d’annulation de l’un ou l’autre des règlements fixant successivement les conditions de délivrance desdites autorisations.

Il s’ensuit que la SCI Armitage a changé, sans autorisation préalable, l’usage du bien en cause, au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, en louant le local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, et que l’amende de 100.000 euros prévue par l’article L. 651-2 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, est encourue pour la période postérieure à l’entrée en vigueur de cette loi, l’amende de 50.000 euros prévue antérieurement étant encourue pour la période antérieure.

Sur l’imputabilité de l’amende

La SCI Armitage conteste être à l’origine du changement d’usage du local en cause.

Toutefois, ainsi qu’il a été précédemment exposé, elle est la propriétaire du local litigieux et elle ne produit aucun mandat de gestion ni aucun bail attestant de l’intervention d’une tierce personne dans la mise en location de son bien en meublé de tourisme, alors que les textes précités mettent l’amende civile à la charge de « toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7 ».

De plus, c’est M. [F] [A], l’un de ses associés, qui a déclaré l’immeuble situé [Adresse 3] auprès de la ville de [Localité 1] en vue de l’obtention d’un numéro d’enregistrement et c’est lui (« [F] ») qui apparaît comme hôte sur l’annonce publiée sur la plateforme Airbnb.

L’imputabilité de l’amende à la défenderesse n’est donc pas contestable.

Sur le montant de l’amende

Le montant de l’amende doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Au cas présent, il ressort du constat de location touristique et des relevés communiqués par les plateformes AirBnb et Booking que le bien a été loué à compter de décembre 2023 et à minima jusqu’à la fin de l’année 2025, pour 18 nuitées en 2023, 328 nuitées en 2024 et 333 en 2025 sur la seule plateforme AirBnb.

Le prix moyen des nuitées étant estimé à 258 euros, les gains illicites générés s’élèvent, pour les seules années 2023 et 2024, à la somme de 89.268 euros.

La ville de [Localité 1] estime que, sur la même période, une location licite aurait généré un gain de 19.865 euros, ce qui représente une différence de 69.403 euros. Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation s’élève à 321.900 euros.

La défenderesse fait valoir que le local en cause était à destination d’équipements d’intérêt collectif et de services publics, de sorte que, sauf à faire l’objet d’un changement de destination supposant l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme, il ne pouvait pas être utilisé en tant qu’habitation. Elle ajoute que la location du local en hébergement touristique n’a pu avoir aucun effet en termes de disparité entre l’offre et la demande de logements à la location et que la ville de [Localité 1] n’établit pas l’existence d’une disparité entre l’offre et la demande de logements à la location dans le secteur concerné ([Localité 8]), empêchant ainsi le prononcé d’une amende.

Elle sollicite en conséquence qu’il soit enjoint à la ville de produire tous éléments permettant d’établir l’existence d’une telle disparité.

Toutefois, ainsi qu’il a été précédemment exposé, le local était à usage d’habitation, de sorte que le changement d’usage est établi.

En outre, les textes précités n’imposent nullement à la ville de justifier de l’existence d’une disparité dans l’arrondissement concerné entre l’offre et la demande de logements à la location, les seules conditions prévues par la loi, pour le prononcé d’une amende, étant l’existence d’un changement d’usage et l’absence d’autorisation préalable.

La demande d’injonction sera donc rejetée.

La défenderesse ne peut se prévaloir de sa bonne foi dès lors qu’elle n’a pas coopéré avec la ville de [Localité 1] et s’est abstenue, d’une part, de faire visiter le bien, d’autre part, de communiquer les relevés de nuitées.

Enfin, les derniers éléments produits par la ville démontrent que le local n’est pas revenu à usage d’habitation et la SCI Armitage exploite dix autres biens en meublé de tourisme dans le même immeuble, ce qui atteste du caractère systématique et organisé de l’activité illicite.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit important généré par l’activité illicite et de l’absence de toute coopération de la défenderesse, l’amende civile sera fixée à 50.000 euros.

Sur le retour à l’habitation

Aux termes de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation précité, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

En l’espèce, la ville de [Localité 1] justifie que l’annonce du bien était toujours active sur les plateformes AirBnb et Booking à la date du 25 juillet 2025 et la défenderesse, qui conteste tout changement d’usage, réfute toute obligation de procéder à un retour à l’habitation.

Dans ces conditions, le retour effectif du bien à l’habitation sera ordonné, sous astreinte, dans les conditions prévues au dispositif.

Sur la demande d’amende civile fondée sur les dispositions des articles L. 651-4 et L. 651-7 du code de la construction et de l’habitation

Aux termes de l’article L. 651-7 du code de la construction et de l’habitation :

« Les agents assermentés du service municipal du logement constatent les conditions dans lesquelles sont effectivement occupés les locaux qu’ils visitent. Ils sont habilités à recevoir toute déclaration et à se faire présenter par les propriétaires, locataires ou autres occupants des lieux toute pièce ou document établissant ces conditions. Sans pouvoir opposer le secret professionnel, les administrations publiques compétentes et leurs agents ainsi que les syndics de copropriété sont tenus de communiquer aux agents du service municipal du logement tous renseignements nécessaires à l’accomplissement de leur mission de recherche et de contrôle.

Quiconque fait volontairement obstacle, en violation des prescriptions ci-dessus, à la mission des agents du service municipal du logement, est passible de l’amende civile prévue à l’article L. 651-4. »

Aux termes de l’article L. 651-4 du même code :

« Quiconque ne produit pas, dans les délais fixés, les déclarations prescrites par le présent livre et par les dispositions prises pour son application est passible d’une amende de 2.250 euros.

Le ministère public poursuit d’office l’application de cette amende devant le président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, statuant en référé ».

Au cas présent, la ville de Paris a, par lettre du 26 février 2025, sollicité de la SCI Armitage l’organisation d’une visite du local par un agent assermenté ainsi que la transmission de l’ensemble des pièces justificatives de sa situation, notamment le relevé des réservations de l’année précédente et de l’année en cours provenant de chaque site internet de location.

Après avoir accusé réception de cette lettre le 10 mars 2025, la SCI Armitage a indiqué à plusieurs reprises qu’elle reviendrait vers la ville de Paris pour communiquer les documents réclamés et lui proposer des dates pour la visite des lieux, ce qu’elle n’a jamais fait, M. [F] [A] expliquant finalement, le 2 avril 2025, qu’il ne comprenait pas l’objet d’une visite dès lors que le bien avait toujours été affecté à un usage commercial.

Aucun relevé des nuitées n’a donc été communiqué et aucune visite n’a pu avoir lieu.

Toutefois, seul le ministère public – de surcroît agissant en référé et non selon la procédure accélérée au fond -, peut poursuivre l’application de l’amende prévue par les textes précités, qui n’autorisent pas la ville de [Localité 1] à le faire.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande d’amende civile fondée sur les dispositions de l’article L. 324-1-1, IV et V, du code du tourisme

Aux termes des paragraphes II, III, IV et V de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, dans leur rédaction issue de la loi n° 2004-1039 du 19 novembre 2024, en vigueur depuis le 1er janvier 2025 :

« II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l’enregistrement.

IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de quatre-vingt-dix jours.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué, que celui-ci constitue ou non sa résidence principale. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 €.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 €.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV bis est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 25 000 €.

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme ».

En application de ces dispositions, la commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué, que celui-ci constitue ou non sa résidence principale. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

La SCI Armitage, qui n’a pas transmis à la ville de Paris les relevés des réservations que celle-ci lui a demandés le 26 février 2025, oppose, d’une part, que la loi n° 2004-1039 du 19 novembre 2024 n’est pas applicable dès lors que l’activité litigieuse a commencé avant son entrée en vigueur, d’autre part, que le bien ne constitue pas une résidence principale.

Toutefois, les dispositions nouvelles, qui permettent à la commune, depuis le 1er janvier 2025, de demander la transmission du nombre de nuitées, que le meublé loué constitue ou non la résidence principale du loueur, n’ont aucun caractère rétroactif et sont sans rapport avec l’avis de la Cour de cassation du 10 avril 2025 précité, qui ne concernait pas l’article L. 324-1-1 du code du tourisme mais la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Elles sont donc applicables à la SCI Armitage pour les locations postérieures au 1er janvier 2025, peu important la date des premières locations, et celle-ci, qui s’est abstenue de donner suite à la demande de la ville, sera condamnée à une amende civile de 10.000 euros.

Sur la demande d’amende civile fondée sur les dispositions de l’article L. 324-1-1, III, du code du tourisme

En application de l’article L. 324-1-1, III, du code du tourisme précité, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation, une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le Conseil de [Localité 1] a soumis à une déclaration préalable auprès de la commune toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

En conséquence, toute location d’un local meublé situé sur la commune de [Localité 1], consentie pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, doit faire l’objet d’une déclaration préalable soumise à enregistrement, l’infraction à cette obligation étant sanctionnée d’une amende d’un montant maximum de 5.000 euros.

En l’espèce, il résulte du constat d’infraction que la SCI Armitage a loué le local litigieux pour de courtes durées à une clientèle de passage sans déclaration préalable, en utilisant un numéro d’enregistrement correspondant à un autre local (situé au 1er étage du même immeuble).

Une amende de 5.000 euros sera donc mise à sa charge.

Sur la demande de délais de paiement

La défenderesse sollicite des délais de paiement pour s’acquitter des condamnations prononcées à son encontre.

En l’absence de tout texte autorisant de tels délais en matière d’amende civile, sa demande sera rejetée.

En tout état de cause, elle ne produit aucune pièce relative à sa situation financière, de sorte que son incapacité à régler immédiatement les amendes prononcées n’est pas démontrée.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, la SCI Armitage sera tenue aux dépens et, par suite, condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Armitage ;

Dit que la SCI Armitage a enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant illicitement l’usage de l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 5ème étage, porte 501 de l’immeuble du [Adresse 4] (n° d’invariant 1090157629Y) ;

Condamne la SCI Armitage à une amende civile de 50.000 euros et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de Paris, conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Dit que la SCI Armitage a enfreint les dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme en ne transmettant pas dans les délais impartis le nombre de jours au cours desquels l’appartement a été loué dans le mois qui a suivi la demande ;

Condamne la SCI Armitage à une amende civile de 10.000 euros et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de Paris ;

Dit que la SCI Armitage a enfreint les dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme et la délibération du Conseil de Paris des 4, 5 et 6 juillet 2017 en ne procédant pas à l’enregistrement de la déclaration préalable auprès de la commune;

Condamne la SCI Armitage à une amende civile de 5.000 euros et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de Paris conformément aux dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme ;

Ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation (appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 5ème étage, porte 501 de l’immeuble du [Adresse 4] (n° d’invariant 1090157629Y), sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de quatre mois, à l’issue duquel il sera à nouveau statué sur l’astreinte ;

Dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Rejette le surplus des demandes de la ville de [Localité 1] ;

Rejette les demandes de la SCI Armitage ;

Condamne la SCI Armitage aux dépens ;

Condamne la SCI Armitage à payer à la ville de Paris la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1], le 15 avril 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Rachel LE COTTY