TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Avril 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Février 2025

GROSSE :

Le 25 avril 2025

à M^e DE ANGELIS Alain

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 avril 2025

à M. [N] [Z]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00326 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55KA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [X] [Z] [L], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Monsieur [P] [D] [Z] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature électronique privée en date du 9 mai 2023, la société CDC HABITAT a consenti à Monsieur [N] [X] [Z] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 594,58 euros, outre 127,48 euros de provisions pour charges.

Par acte sous signature électronique privée du 9 mai 2023, Monsieur [P] [D] [Z] [G] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [N] [X] [Z] par exploit de commissaire de justice en date du 7 août 2024 un commandement de payer la somme de 2.015,02 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, la société CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [P] [D] [Z] [G], caution, le commandement de payer susvisé.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, dénoncé le 15 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [X] [Z] et Monsieur [P] [D] [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater acquise la clause résolutoire contenue au contrat de bail signé entre les parties,En conséquence,

Condamner solidairement Monsieur [N] [X] [Z] et Monsieur [P] [D] [Z] [G] à payer à la société CDC HABITAT la somme provisionnelle de 4.759,99 euros, représentant le montant des loyers et des charges impayés selon relevé de compte actualisé à la date du 13 janvier 2025, outre intérêts à compter de la date de l’assignation,Constater l’occupation illicite du logement objet dudit contrat de location par Monsieur [N] [X] [Z] et tous occupants de son chef, sans droit ni titre,En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [X] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire,Condamner solidairement Monsieur [N] [X] [Z] et Monsieur [P] [D] [Z] [G] à une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles à la date de l’assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal et ce jusqu’à la libération effective des lieux, toute échéance commencée étant due à compter de l’ordonnance à intervenir,Subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés aux requis,

Juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de Monsieur [N] [X] [Z] diligentée ainsi que celle de tous occupants de son chef et dire qu’en pareille hypothèse, les requis seront également condamnés solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de l’assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal et ce jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner solidairement Monsieur [N] [X] [Z] et Monsieur [P] [D] [Z] [G] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 27 février 2025, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3.084,45 euros, selon décompte en date du 20 février 2025.

Monsieur [N] [X] [Z], en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique avoir eu un enfant avec sa femme et que son contrat d’alternance est arrivé à son terme, chacun percevant le chômage. Il précise qu’il perçoit 1200 euros et sa femme 1100 euros par mois.

Monsieur [N] [X] [Z] et la société CDC HABITAT s’accordent pour une suspension de la clause résolutoire et un règlement de la dette en 8 mensualités d’un montant de 385 euros.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2025.

Bien que régulièrement assigné à domicile, Monsieur [P] [D] [Z] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 14 janvier 2025 a été dénoncée le 15 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en vue de l’audience du 27 février 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

La société CDC HABITAT conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, doit saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 6 août 2024.

Par conséquent l’action est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 9 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 août 2024, pour la somme en principal de 2.015,02 euros.

Les sommes visées au commandement que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 7 octobre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Monsieur [N] [X] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [N] [X] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 20 février 2025 que Monsieur [N] [X] [Z] reste devoir la somme de 2.512,36 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2025 inclus et déduction faite du solde débiteur de 3.084,45 euros, des frais de procédure inclus au décompte pour la somme totale de 572,09 euros (134,76 + 75,80 + 361,53), lesquels doivent figurer au poste des dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [X] [Z] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [N] [X] [Z] est donc condamné au paiement de la somme non sérieusement contestable de 2.512,36 euros à titre provisionnel, arrêtée au 20 février 2025.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [N] [X] [Z] justifie de ses difficultés financières mais indique que sa femme et lui perçoivent le chômage et il s’engage à solder la dette en 8 mensualités.

Le décompte produit aux débats démontre qu’il a repris le paiement des loyers et que la dette locative a diminué.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et des propositions de règlements formulées, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Monsieur [N] [X] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Monsieur [N] [X] [Z], devenu occupant sans droit ni titre sera tenu de verser à la société CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Conformément à l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, l’engagement de caution signé par Monsieur [P] [D] [Z] [G] porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure pour une durée indéterminée et concerne un logement loué à un étudiant non boursier. L’acte comporte les mentions obligatoires prévues à l’article précité et la caution n’a pas résilié unilatéralement le cautionnement.

Le commandement de payer délivré au locataire le 7 août 2024 lui a été signifié le 25 novembre 2024.

En conséquence, Monsieur [P] [D] [Z] [G] sera condamné solidairement avec Monsieur [N] [X] [Z] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [P] [D] [Z] [G] et Monsieur [N] [X] [Z], qui succombent, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société CDC HABITAT les sommes exposées par elle dans la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mai 2023 entre Monsieur [N] [X] [Z] et la société CDC HABITAT concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 7 octobre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [X] [Z] et Monsieur [P] [D] [Z] [G] à verser à la société CDC HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 2.512,36 euros décompte arrêté au 20 février 2025, incluant la mensualité de février 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

AUTORISONS Monsieur [N] [X] [Z] et Monsieur [P] [D] [Z] [G] à s’acquitter de la dette par 8 acomptes successifs et mensuels de 314,05 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des frais,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [N] [X] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [N] [X] [Z] et Monsieur [P] [D] [Z] [G] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 762,93 euros à ce jour ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [X] [Z] et Monsieur [P] [D] [Z] [G] aux dépens ;

REJETONS la demande de la société CDC HABITAT formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION