TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 25 Février 2025

Enrôlement : N° RG 22/02731 – N° Portalis DBW3-W-B7G-ZZK5

AFFAIRE : S.C.P.I PIERRE SELECTION ( la SELARL RACINE)

C/ L’ASSOCIATION [Adresse 13] (la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES) – SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, SA KLEPIERRE, SAS KLEPIERRE [Localité 15] LITTORAL (Me [T] [O])

DÉBATS : A l’audience Publique du 17 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 Février 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 25 Février 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

LA S.C.P.I. PIERRE SELECTION, inscrite au RCS de [Localité 17] sous le numéro 308 621 358 et dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Armelle BOUTY de la SELARL RACINE, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Nicolas BOYTCHEV, avocat au barreau de Paris, [Adresse 5]

C O N T R E

DEFENDERESSES

L'[Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 21], représentée par son Président en exercice, la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, inscrite au RCS de [Localité 18] sous le numéro 562 100 214 et dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Véronique BOLLANI, avocat plaidant au barreau de Paris , SCP d’avocats FORESTIER-HINFRAY, [Adresse 4]

LA S.N.C. KLEPIERRE MANAGEMENT, inscrite au RCS de [Localité 18] sous le numéro 562 100 214 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Frédéric MARCOUYEUX de la SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Mathieu ROGER-CAREL, avocat plaidant au barreau de Paris, Cabinet Parker Avocats, [Adresse 1]

LA S.A.S. KLEPIERRE [Localité 15] LITTORAL, inscrite au RCS de [Localité 18] sous le numéro 501 513 980 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

LA S.A. KLEPIERRE, inscrite au RCS de [Localité 18] sous le numéro 780 152 914 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

toutes deux représentées par Maître Frédéric MARCOUYEUX de la SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Eric MARTIN-IMPERATORI, avocat au barreau de Paris, Cabinet Gide Loyrette Nouel AARPI, [Adresse 2]

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MOTIFS DE LA DECISION

La zone d’aménagement concerté (ZAC) [Adresse 20] à [Localité 16] a été créée par délibération du conseil municipal en date du 20 décembre 1990 et divisée en plusieurs secteurs, parmi lesquels le secteur Uea1, lui-même divisé en sept volumes selon acte en date du 7 octobre 1994.

L’AFUL du sous-secteur UEa1 a été dissoute et l’AFUL du CENTRE COMMERCIAL [Localité 15] LITTORAL a vu son périmètre étendu à la totalité du sous-secteur Uea1. Ses statuts ont été mis à jour de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et du décret du 3 mai 2006 par acte du 3 septembre 2012. L’AFUL [Localité 15] LITTORAL est membre de l’organisation plus étendue, l’AFUL DE L’ESPACE LITTORAL et est présidée par la société KLEPIERRE MANAGEMENT.

Le centre commercial [Localité 15] LITTORAL a été construit par la société TREMA PROMOTION, devenue LESSEPS PROMOTION, et la SAS [Localité 16] [Localité 15] LITTORAL entre 1994 et 1996. Une partie du parking a été construite sur des remblais d’une épaisseur de 54 mètres, laissant présager un tassement de l’ouvrage pendant plusieurs années.

Depuis l’ouverture au public en 1996, des opérations de vérinage du parking ont été réalisées.

Une procédure judiciaire relative au parking a été engagée en 2005 par l’aménageur à l’encontre des locateurs d’ouvrage concernés et de l’assureur dommages-ouvrage, la société SMABTP. Un protocole d’accord est intervenu le 28 février 2013 entre la société CORIO [Localité 15] LITTORAL et la société SMABTP, portant sur le versement d’une indemnité transactionnelle de 25,4 millions d’euros.

La société KLEPIERRE [Localité 15] LITTORAL est propriétaire du parking silo et la société KLEPIERRE MANAGEMENT préside l’AFUL CC [Localité 15] LITTORAL.

Les covolumiers bénéficient de servitudes leur permettant d’utiliser le volume parking à charge pour eux de participer à son entretien et à sa réparation.

La société PIERRE SELECTION est propriétaire de locaux commerciaux au sein du centre commercial [Localité 15] LITTORAL, soit le lot de volume n°8, acquis auprès de la société SCIMETZ le 8 octobre 2014 et le lot de volume n°112, acquis auprès de la société PARIMMO 58 MARCEAU le 25 février 2015. Elle est membre de l’AFUL CC [Localité 15] LITTORAL.

Aux termes d’un courrier en date du 14 novembre 2019, la société KLEPIERRE MANAGEMENT, président de l’AFUL, a sollicité la prise en charge par l’AFUL des frais de vérinage dudit parking :

au titre des années 2015 à 2019 pour un montant total de 1.770.863,90 euros HT,

et au titre de l’année à venir, l’intégration des coûts de vérinage, évalués à 400.000 euros HT, dans le budget prévisionnel des charges courantes pour 2020.

Lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, ont notamment été approuvées les résolutions suivantes :

n°11 : approbation de la prise en charge des frais de vérinage par l’AFUL portant sur les années 2015 à 2019 ;

n°15 : budget exceptionnel 2020 – approbation des travaux de structure parking ;

n°31 : budget prévisionnel 2020 – approbation des charges courantes.

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Par exploits en date du 29 juillet 2020, la société PIERRE SELECTION a assigné la SAS KLEPIERRE [Localité 15] LITTORAL, la SA KLEPIERRE, la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT et l’AFUL du [Adresse 10] Marseille devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation de l’assemblée générale en date du 11 décembre 2019 en raison de la violation des statuts et à titre subsidiaire, des résolutions n°11, 15 et 31 constitutives d’un abus de majorité et non approuvées à la majorité requise par les statuts (RG n° 20/06852).

Par actes en date du 3 décembre 2020, la société PIERRE SELECTION a assigné la SAS KLEPIERRE [Localité 15] LITTORAL, la SA KLEPIERRE, la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT et l’AFUL du [Adresse 10] Marseille devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation des résolutions n°3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 et 20 de l’assemblée générale en date du 30 septembre 2020 (RG n°20/11278).

Par actes en date du 15 mars 2021, la société PIERRE SELECTION a assigné la SAS KLEPIERRE [Localité 15] LITTORAL, la SA KLEPIERRE, la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT et l’AFUL du [Adresse 10] Marseille devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation des résolutions n°5, 9, 10, 11, 12, 13, 14 et 16 de l’assemblée générale du 15 décembre 2020 en raison d’un d’un abus de majorité, subsidiairement des résolutions n°13 et 14 non approuvées par la majorité requise par les statuts de l’AFUL (RG n° 21/02634).

Par ordonnances des 6 juillet et 19 octobre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures RG n°20/11278, 21/02634 et 20/06852, sous ce dernier numéro.

Par jugement du 4 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a ordonné, dans le cadre d’une instance distincte, l’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale de l’Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial Marseille [Localité 15] LITTORAL du 11 décembre 2019 et rejeté les demandes d’annulation des résolutions n° 15 et 31.

Le 6 décembre 2023, le demandeur au fond a relevé appel partiel du jugement intervenu. La procédure est actuellement pendante devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Par assignations en date des 17 et 18 mars 2022, la société PIERRE SELECTION a assigné la SAS KLEPIERRE [Localité 15] LITTORAL, la SA KLEPIERRE, la société KLEPIERRE MANAGEMENT et l’AFUL du [Adresse 10] Marseille devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation des résolutions n°10, 11, 18, 21, 22, 23, 25, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 et 39 de l’assemblée générale du 15 décembre 2021 en raison d’un abus de majorité (RG n°22/02731).

***

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, la société PIERRE SELECTION demande au Tribunal de :

Vu l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004,

Vu l’article L. 322-1 du Code de l’urbanisme,

Vu les statuts de l’AFUL DU [Adresse 10],

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale de l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [Localité 15] LITTORAL en date du 15 décembre 2021,

Vu les jurisprudences et pièces versées aux débats,

— DECLARER la société PIERRE SELECTION recevable et bien fondée en son action,

— DECLARER à titre principal que les résolutions n°10, 11, 18, 22, 23, 25, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 et 39 approuvées lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2021 de l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [Localité 15] LITTORAL sont constitutives d’un abus de majorité,

— DECLARER à titre principal que le rejet de la résolution 21 lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2021 de l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [Localité 15] LITTORAL est constitutif d’un abus de majorité,

— DECLARER subsidiairement que les résolutions n°10, 30 et 37 n’ont pas été approuvées par la majorité requise par les statuts de l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [Localité 15] LITTORAL,

— DECLARER subsidiairement que les résolutions n°29 et 35 sont irrégulières compte tenu du fait que le vote contre de la société PIERRE SELECTION n’a pas été pris en compte,

— ANNULER en conséquence les résolutions n°10, 11, 18, 22, 23, 25, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 et 39 approuvées par l’AFUL DU [Adresse 10] lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2021 de l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [Localité 15] LITTORAL,

— ANNULER en conséquence le rejet de la résolution n°21 par l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [Localité 15] LITTORAL lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2021 de l’AFUL DU [Adresse 10],

— ORDONNER à l’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL [Localité 15] LITTORAL de transmettre à ses membres les appels de fonds prenant en compte l’annulation des résolutions n°10, 30 et 37, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,

— CONDAMNER l'[Adresse 8] à effectuer les travaux de remplacement du travelator T2 sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,

— DEBOUTER la société KLEPIERRE SA de sa demande de mise hors de cause,

— DEBOUTER l'[Adresse 8], les sociétés KLEPIERRE MANAGEMENT, KLEPIERRE [Localité 15] LITTORAL et KLEPIERRE SA en toutes leurs demandes, fins et conclusions y incluse celle formée par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONSTATER que l’exécution provisoire est de droit,

— CONDAMNER in solidum l'[Adresse 8], les sociétés KLEPIERRE MANAGEMENT, KLEPIERRE [Localité 15] LITTORAL et KLEPIERRE SA à payer à la société PIERRE SELECTION la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum l'[Adresse 8], les sociétés KLEPIERRE MANAGEMENT, KLEPIERRE [Localité 15] LITTORAL et KLEPIERRE SA aux entiers dépens, dont distraction au profit du Cabinet Racine, avocat.

Elle soutient que les règles applicables aux AFUL sont fixées par les statuts et évoque que la demande de mise hors de cause de la société KLEPIERRE n’est pas justifiée.

S’agissant des résolutions n°10, 30 et 37, portant notamment sur la prise en compte des frais relatifs à la réparation de la structure des parkings dans la reddition des comptes et le budget prévisionnel, elle fait état d’un abus de majorité, puisque ces mesures conservatoires sont prises pour sécuriser et stabiliser le parking du fait des désordres décennaux l’affectant, dont la charge financière a toujours été supportée par le propriétaire des parkings comme la société KLEPIERRE [Localité 15] LITTORAL l’a reconnu lors de l’assemblée générale.

Elle estime que conformément à l’article 18 de ses statuts, l’AFUL supporte au titre des charges générales extérieures les dépenses de nettoyage, d’entretien et de réfection des parkings mais pas les frais et travaux affectant les éléments de la structure des parkings, qui restent à la charge du propriétaire. Or, la participation réclamée au titre des opérations de vérinage ne correspond pas à des frais d’entretien courant mais à des mesures conservatoires affectant les éléments de structure des parkings, consécutives aux désordres subis et indemnisés par le protocole transactionnel. Elle fait état d’un enrichissement sans cause compte tenu de l’indemnisation obtenue et ajoute que les résolutions n° 10, 30 et 37 sont contraires aux intérêts collectifs de l’AFUL et de ses membres et ont été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels

de la société KLEPIERRE [Localité 15] LITTORAL, propriétaire des parkings, au détriment de la collectivité et des membres minoritaires, puisque le propriétaire a déjà été indemnisé par l’assureur dommages-ouvrage. Aussi, ces frais relatifs à la structure ne sont pas à la charge de l’AFUL et le groupe KLEPIERRE a profité de sa situation majoritaire pour leur faire supporter ces charges.

Elle rappelle que la prise en charge de ces frais contrevient à la résolution n°4 adoptée antérieurement par l’assemblée générale du 10 novembre 2015, par laquelle le propriétaire des parkings s’était engagé à supporter « l’ensemble des frais inhérents » aux travaux de stabilisation des parkings conformément à ses obligations en sa qualité de propriétaire, ce qui avait été approuvé à l’unanimité par l’AFUL.

Subsidiairement, elle énonce que l’article 10 des statuts prévoit que les résolutions modifiant les statuts sont prises à la majorité des deux/tiers des voix appartenant à tous les membres, aussi l’approbation a été votée en violation des statuts.

Elle sollicite la modification des appels de fonds.

Sur la résolution n°21, le vote contre les travaux de remplacement du travelator 2 par les sociétés KLEPIERRE [Localité 15] LITTORAL et KLEPIERRE SA constitue un abus de majorité en ce qu’il est contraire aux intérêts collectifs de l’AFUL [Localité 15] LITTORAL et des membres minoritaires.

Sur la résolution n°39, compte tenu des contentieux en cours et des critiques formulées par de nombreux membres de l’AFUL à l’encontre de la société KLEPIERRE MANAGEMENT et de son lien avec les sociétés KLEPIERRE [Localité 15] LITTORAL et KLEPIERRE SA, elle ne pouvait représenter l’AFUL [Localité 15] LITTORAL à l’AFUL ESPACE LITTORAL.

Sur les résolutions n°18 et 19, elle estime que ces décisions sont contraires aux intérêts collectifs de l’AFUL et de ses membres et ont été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels du président de l’AFUL, la société KLEPIERRE MANAGEMENT, au détriment de la collectivité et des membres minoritaires. Elle précise que la société KLEPIERRE MANAGEMENT n’a pas respecté ses obligations au titre des statuts de l’AFUL en proposant au vote de l’assemblée générale que des frais à la charge d’un membre de l’AFUL soient mis à la charge de l’AFUL.

S’agissant des résolutions n°22, 23, 25, 26, 28, 29, 31, 32, 33, 34, 35 et 36, elles ont été adoptées à la majorité relative notamment grâce au vote en leur faveur des sociétés KLEPIERRE [Localité 15] LITTORAL et KLEPIERRE SA, sont constitutives d’un abus de majorité au bénéfice de KLEPIERRE MANAGEMENT et ne permettent pas aux membres de l’AFUL de se prononcer sur la résolution votée en ayant pleinement connaissance des enjeux puisque les honoraires de gestion, administrative et juridique ne sont pas recalés au réel des dépens au moment de la reddition et puisque le montant des travaux et des honoraires ne sont pas dissociés en deux résolutions distinctes. En outre, les résolutions n°29 et 35 ne mentionnent pas le vote « contre » de la société PIERRE SELECTION, qui s’y est pourtant opposée.

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, l’Association [Adresse 14] demande au Tribunal de :

Vu l’article 1134 ancien, devenu notamment les articles 1103 et 1104 nouveaux du code civil,

Vu les jugements du Tribunal judiciaire de MARSEILLE du 4 juillet 2023 (RG n° 20/06960) et du 4 juin 2024 (RG n° 20/06852),

— DEBOUTER la société PIERRE SELECTION de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNER la société PIERRE SELECTION à payer à l’AFUL du centre commercial [Localité 15] LITTORAL la somme de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNER la société PIERRE SELECTION aux entiers dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de Maître RANIERI conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— DIRE que le jugement à intervenir ne sera pas assorti de l’exécution provisoire.

Elle fait état du litige relatif à plusieurs résolutions adoptées par l’assemblée générale du 11 décembre 2019, tranché par jugement en date du 4 juillet 2023.

Elle expose le vérinage a été prévu dès l’origine pour assurer la stabilité du parking fondé sur 54 mètres de remblais et que les travaux, même structurels, participent de la réparation des emplacements de parking et permettent la réception du public et entrent, par conséquent, pleinement dans l’objet de l’AFUL. Selon elle, la surveillance et les travaux ponctuels de vérinage participent des mesures conservatoires, ce qui confirme la notion d’entretien et non de travaux réparatoires.

Elle estime que la résolution n° 4 de l’assemblée du 10 novembre 2015 n’a conféré au propriétaire du parking qu’une autorisation de travaux, sans faire peser sur celui-ci une obligation de les réaliser et qu’il s’agit de travaux réparatoires d’importance qui ne relèvent, en aucun cas, du simple entretien du parking.

Elle ajoute que l’abus de majorité n’est pas démontré car la décision n’est pas contraire aux intérêts collectifs et n’a pas été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des majoritaires au détriment des minoritaires.

Elle rappelle que les frais de vérinage ne consistent aucunement en de gros travaux sur la structure du parking vérinable mais portent exclusivement sur la surveillance de la zone et des travaux ponctuels de vérinage, le parking étant conçu comme devant faire l’objet d’ajustements ponctuels par un système de vérins. Ces frais relèvent de l’entretien des parkings qui sont indispensables à l’exploitation du centre commercial dans son ensemble, leur entretien répond donc à un impératif collectif. Au surplus, ces charges entrent dans les prévisions de l’article 18 des statuts, et aucune modification de ceux-ci n’est nécessaire.

Elle relève que la société UGC CINE CITE s’est également prononcée contre l’adoption de la résolution n°21.

Sur la résolution n°39, la désignation de la société KLEPIERRE MANAGEMENT, qui assure déjà la fonction de président de l’AFUL [Localité 15] LITTORAL, en qualité de représentant de cette AFUL à l’assemblée générale de l’AFUL [Adresse 12] est parfaitement cohérente et ne procède pas d’un abus de majorité.

Sur les résolutions n°11 et 18, aucune démonstration n’est faite d’une contrariété avec les intérêts collectifs de l’AFUL ou de ses membres, le président de l’AFUL ayant une fonction d’exécution des décisions prises par l’assemblée générale ou le syndicat de l’AFUL.

Sur les résolutions n°22, 23, 25, 26, 28, 29, 31, 32, 33, 34, 35 et 36, elle évoque que l’appartenance de certains membres de l’AFUL au même groupe de sociétés que le président ne suffit pas à démontrer l’abus de majorité ; que le mandat du président ne détermine pas une méthode de fixation des honoraires exceptionnels et qu’aucune disposition légale ni statutaire n’impose que l’assemblée générale se prononce de façon distincte sur des travaux et les honoraires du président pour leur suivi. En outre, plusieurs résolutions ont été adoptées avec le vote favorable de membres ne faisant pas partie du groupe KLEPIERRE.

Elle conteste les fautes de gestion reprochées au président de l’AFUL.

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 août 2024, la SAS KLÉPIERRE [Localité 15] LITTORAL et la SA KLEPIERRE demandent au Tribunal de :

Vu l’ancien article 1134 du Code civil,

Vu les articles 606 et 698 du Code civil

Vu les articles 7 à 10 de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004,

Vu l’article L.322-2 du Code de l’urbanisme,

Vu les jurisprudences,

Vu les statuts, le Cahier des Charges et Servitudes de l’AFUL du [Adresse 10] et les

Prescriptions pour assurer la pérennité du site dans le périmètre de la ZAC,

Vu les pièces versées aux débats,

▪ A titre principal : DIRE ET JUGER que les sociétés Klépierre [Localité 15] Littoral et Klépierre SA n’ont pas commis d’abus de majorité en votant en faveur des résolutions n°10, 11, 18, 22, 23, 25, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 et 39 adoptées lors de l’Assemblée Générale de l’AFUL du Centre Commercial [Localité 15] Littoral en date du 15 décembre 2021 ;

▪ DIRE ET JUGER que les sociétés Klépierre [Localité 15] Littoral et Klépierre SA n’ont pas commis d’abus de majorité en votant en défaveur de la résolution n°21 adoptée lors de l’Assemblée Générale de l’AFUL du Centre Commercial [Localité 15] Littoral en date du 15 décembre 2021 ;

▪ DIRE ET JUGER régulières les résolutions n°10, 11, 18, 21, 22, 23, 25, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 et 39 votées lors de l’Assemblée Générale de l’AFUL du Centre Commercial [Localité 15] Littoral en date du 15 décembre 2021 ;

▪ En conséquence :DEBOUTER la société Pierre Sélection de l’ensemble de ses demandes d’annulation des résolutions n°10, 11, 18, 21, 22, 23, 25, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 et 39 votées lors de l’Assemblée Générale de l’AFUL du Centre Commercial [Localité 15] Littoral en date du 15 décembre 2021 et de réalisation de nouveaux appels de fonds ;

▪ DEBOUTER la société Pierre Sélection de sa demande de réalisation de nouveaux appels de fonds rectificatifs, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir ;

▪ DEBOUTER la société Pierre Sélection de sa demande de condamnation de l’AFUL à faire réaliser les travaux de remplacement du travelator T2, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir.

▪ A titre subsidiaire : DIRE ET JUGER que les résolutions n°10, 30 et 37 de l’Assemblée Générale de l’AFUL du Centre Commercial [Localité 15] Littoral en date du 15 décembre 2021 ont été adoptées aux bonnes conditions de majorité ;

▪ DEBOUTER la société Pierre Sélection de sa demande d’annulation des résolutions n°10, 30 et 37 de l’Assemblée Générale de l’AFUL du Centre Commercial [Localité 15] Littoral en date du 15 décembre 2021 ;

▪ DIRE ET JUGER que les demandes d’annulation des résolutions n°29 et 35 adoptées lors de l’assemblée générale de l’AFUL du Centre [Localité 15] Littoral en date du 15 décembre 2021 sont infondées, faute pour Pierre Sélection de rapporter la preuve de l’absence de la prise en compte de son vote,

▪ DEBOUTER Pierre Sélection de sa demande d’annulation des résolutions n°29 et 35 de l’Assemblée Générale de l’AFUL du Centre Commercial [Localité 15] Littoral en date du 15 décembre 2021 ;

▪ En tout état de cause :ORDONNER la mise hors de cause de la société Klépierre SA, en raison de l’absence d’incidence de son vote sur l’adoption des résolutions attaquées par la société Pierre Sélection ;

▪ ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

▪ DEBOUTER la société Pierre Sélection de sa demande de condamnation des sociétés Klépierre [Localité 15] Littoral et Klépierre SA au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

▪ CONDAMNER la société Pierre Sélection à payer la somme de 5.000 euros à la société Klépierre [Localité 15] Littoral et à la société Klépierre S.A. au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

▪ CONDAMNER la société Pierre Sélection aux entiers dépens.

Elles rappellent le cadre juridique organisé par les statuts et le cahier des charges et servitudes prévoyant un partage des coûts de conservation, donc d’entretien et réparation du parking vérinable, des différentes servitudes entre les covolumiers propriétaires des fonds dominants et soutiennent que les frais d’instrumentation et de vérinage constituent bien des dépenses d’entretien, de réparation et à tout le moins de réfection au sens des statuts. Elles expliquent que les travaux d’entretien, de réparation du parking en zone non vérinable et vérinable, et par extension des fondations sur lesquelles ces derniers sont appuyés entrent expressément dans l’objet de l’AFUL et que le cahier des charges et servitudes n’exclut pas la participation des propriétaires de fonds dominants aux dépenses d’entretien, de réparation ou de réfection des éléments de structure/superstructure du fonds servant.

Elles contestent que les coûts de surveillance du sol et des ouvrages ainsi que l’entretien subséquent des vérins puissent s’inscrire dans le cadre de la mise en oeuvre d’une solution réparatoire définitive, impliquant éventuellement une démolition/reconstruction du parking vérinable, dont le financement relève entre autres du protocole transactionnel.

Elles réfutent tout abus de majorité pour les résolutions n°10 et 37, puisque dans l’attente d’une solution réparatoire définitive, la société Klépierre [Localité 15] Littoral a provisoirement supporté, au profit des différents covolumiers bénéficiaires des servitudes grevant les volumes n°59 et 94, l’ensemble des frais de contrôle du bon état de fonctionnement, de réparation et d’entretien du parking vérinable, puis, eu égard à l’importance du montant cumulé de ces travaux, a légitimement demandé la stricte application des stipulations des statuts et du cahier des charges et servitudes. Elles ajoutent que les opérations permanentes de surveillance topographique, inclinométriques et piézométriques participent parfaitement au bon état d’entretien du Centre Commercial et s’assimilent au surplus à un contrôle de ses fondations. Elles constituent bien des « Charges Générales extérieures » au sens de l’article 18 des Statuts et présentent un caractère d’élément d’intérêt général pour le Centre Commercial qui ne peut être raisonnablement discuté.

Elles relèvent que l’article 14 du cahier des charges et servitudes prévoit une répartition des coûts exposés au titre de son entretien entre le propriétaire du fonds servant et les propriétaires des fonds dominants.

Sur la résolution n°30, elles assurent que l’audit n’a pas de lien avec les frais d’instrumentation et de vérinage et présente un caractère d’intérêt général au sens des statuts.

Sur la résolution n°21, elles se sont initialement opposées à l’adoption de cette résolution, comme la société UGCINE CITE, car elles souhaitaient réaliser des arbitrages financiers selon les degrés de priorité de chaque travaux au cours de la période d’urgence sanitaire, pendant laquelle la fréquentation du Centre Commercial a été drastiquement diminuée. Elles ont ensuite, une fois la situation sanitaire rétablie, accepté la réalisation de ces travaux au cours de l’assemblée générale du 20 septembre 2022 aux termes de la résolution n°16.

Sur les résolutions n°11 et 18, elles estiment que la société Pierre Sélection ne justifie pas et ne prouve pas en quoi les différents votes réalisés au cours de l’assemblée de 2021 auraient permis d’avantager d’une quelconque façon les sociétés Klépierre qui restent tenues de contribuer à ces dépenses selon les grilles de charges de l’AFUL.

Sur la résolution n°39, elles ajoutent que la société Pierre Sélection ne rapporte pas la preuve de ses allégations dilatoires ni la preuve que l’attribution du pouvoir à Klépierre Management a été réalisée contrairement à l’intérêt général de l’AFUL.

Sur les résolutions budget exceptionnel, elles expliquent que le relevé des dépenses annexé à la convocation pour l’assemblée fait dûment apparaître le détail du total des honoraires de gestion dus au président de l’AFUL et qu’il facture – sans contestation aucune des co-volumiers – depuis plusieurs années, au titre de ses missions de gestion administrative, juridique et technique, des honoraires forfaitaires dont le montant correspond à environ 5% du montant prévisionnel des travaux, ce qui est parfaitement raisonnable et usuel. En outre, plusieurs de ces résolutions ont pu être acceptées par d’autres co-volumiers.

Elles mentionnent que les résolutions n’impliquent pas une modification de la définition des charges générales extérieures devant être directement prises en charge par l’AFUL et doivent bien être adoptées à la majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés.

Enfin, selon elles, la société Pierre Sélection prétend que les résolutions n°29 et 35 ont été adoptées sans tenir compte de son vote négatif mais n’en rapporte pas la preuve.

***

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2023, la SNC KLÉPIERRE MANAGEMENT demande au Tribunal de :

Vu les articles 606 et 698 du Code civil,

Vu les articles 7 à 10 de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004,

Vu l’article L.322-2 du Code de l’urbanisme,

Vu les jurisprudences,

Vu les statuts, le Cahier des Charges et Servitudes de l’AFUL du [Adresse 10] et les Prescriptions pour assurer la pérennité du site dans le périmètre de la ZAC,

Vu les pièces versées aux débats,

▪ A titre principal : DIRE ET JUGER que Klépierre Management n’a commis aucune faute dans l’exercice de ses missions en acceptant d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’AFUL du 15 décembre 2021 les résolutions n°10, 11, 18, 21, 22, 23, 25, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 et 39,

▪ DIRE ET JUGER que les résolutions n°10, 11, 18, 21, 22, 23, 25, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 et 39 votées lors de l’assemblée générale de l’AFUL du Centre [Localité 15] Littoral en date du 15 décembre 2021 sont régulières,

▪ En conséquence : DIRE ET JUGER qu’aucun abus de majorité n’a été commis par les sociétés Klépierre [Localité 15] Littoral et Klépierre SA lors de l’adoption de ces résolutions,

▪ DIRE ET JUGER les demandes de Pierre Sélection à l’encontre de Klépierre Management comme infondées,

▪ DEBOUTER Pierre Sélection de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Klépierre Management, en ce notamment compris les demandes (i) de transmission d’appels de fonds rectificatifs sous astreinte de 500 euros par jour de retard et (ii) condamnation de l’AFUL du Centre Commercial à effectuer les travaux de remplacement du travelator T2 sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du prononcé du jugement à intervenir,

▪ A titre subsidiaire : DIRE ET JUGER que les résolutions n°10, 30 et 37 adoptées lors de l’assemblée générale de l’AFUL du Centre [Localité 15] Littoral en date du 15 décembre 2021 ont été votées aux bonnes conditions de majorité,

▪ DIRE ET JUGER que Pierre Sélection ne rapporte pas la preuve de l’absence de prise en compte par Klépierre Management du vote réalisé par Pierre Sélection s’agissant des résolutions n°29 et 35 adoptées lors de l’assemblée générale de l’AFUL du Centre [Localité 15] Littoral en date du 15 décembre 2021,

▪ En conséquence : DEBOUTER Pierre Sélection des demandes de ces chefs,

▪ En tout état de cause : ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

▪ DEBOUTER la société Pierre Sélection de sa demande de condamnation de la société Klépierre Management au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

▪ CONDAMNER la société Pierre Sélection à payer la somme de 7.000 euros à la société Klépierre Management au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

▪ CONDAMNER la société Pierre Sélection aux entiers dépens.

Elle fait état de l’article 3 des statuts et des articles 6 et 14 du cahier des charges et servitudes prévoyant que le parking est grevé d’une servitude d’implantation et d’usage au profit des lots du centre commercial.

Elle expose que le cahier des charges prévoit un partage des coûts de conservation et donc d’entretien et réparation du parking vérinable, peu important alors que ces dépenses relèvent des grosses réparations et affectent le volume dans sa structure.

Elle affirme que la prise en charge des frais relatifs aux parking, affectant la structure ou le vérinage, répond à l’intérêt des covolumiers en participant au bon fonctionnement du parking et en profitant à la clientèle et au personnel des magasins et nie ainsi tout abus de majorité puisque les travaux de vérinage profitent à l’intégralité des membres et sont conformes aux statuts.

Elle confirme que tout développement au sujet des sommes perçues par Klépierre [Localité 15] Littoral auprès de la SMABTP au titre du protocole transactionnel est inopérant dès lors que les sommes ont été versées pour financer la mise en place de la solution réparatoire définitive initiale et non pour financer des travaux d’entretien du parking dans l’attente de la nouvelle solution réparatoire définitive.

Elle conteste toute faute du président dans l’exercice de ses missions puisque la répartition des frais correspond aux statuts et au cahier des charges et servitudes et puisque Klépierre Management n’a fait qu’accomplir son rôle de Président.

Sur la résolution n°39, elle indique que Pierre Sélection ne parvient pas à démontrer l’existence d’un abus de majorité en n’établissant pas que la fixation de cette représentation serait contraire aux intérêts collectifs des membres de l’AFUL ou serait prise à leur détriment ou dans le but de leur nuire.

Sur la résolution n°21, elle affirme que si elles ont initialement, pour des raisons économiques, comme la société UGCINE CITE [19], refusé que les travaux de remplacement du travelator T2 soient programmés pour l’année 2022, elles ont finalement accepté la réalisation de ces travaux au cours de l’assemblée générale du 20 septembre 2022 aux termes de la résolution n°16.

Sur la résolution n°30, elle explique que les frais d’audit correspondent à la réalisation d’un audit quinquennal de la structure du parking âgé de 25 ans, soit une dépense d’intérêt général.

Sur les résolutions n°22, 23, 25, 26, 28, 29, 31, 32, 33, 34, 35 et 36, elle précise que les modalités de rémunération du président de l’AFUL sont prévues à l’article 3 du mandat qui ne détermine aucune méthode de fixation des honoraires exceptionnels, ces honoraires devant être uniquement approuvés par l’Assemblée Générale « au cas par cas ». Ainsi, ni les statuts, ni le mandat n’exigent que la rémunération du président pour les actes exceptionnels soit votée par une résolution distincte des travaux nécessitant un acte exceptionnel du président et recalculée au réel lors de la reddition des charges.

Elle conclut que les résolutions n°10, 30 et 37 concernent le recouvrement de charges et ont valablement été adoptées à la majorité des voix des membres de l’AFUL présents ou représentés au cours de l’assemblée puisqu’elles constituent des charges devant être supportées par l’AFUL.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 17 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’urbanisme, les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l’ordonnance no 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que par celles de la présente section, constituées entre propriétaires intéressés pour l’exécution des travaux et opérations énumérés à l’article L. 322-2.

Aux termes des statuts de l’AFUL du centre commercial [Localité 15] LITTORAL en date du 3 septembre 2012, l’association est régie par l’ordonnance no 2004-632 du 1er juillet 2004.

Les décisions prises par l’assemblée générale sont susceptibles de nullité dès lors que les statuts n’ont pas été respectés, aucun grief n’étant alors à établir, mais aussi lorsqu’une décision excède l’objet de l’association, impose une modification irrégulière de la répartition des charges ou augmente les engagements de l’un de ses membres sans son consentement.

L’abus de majorité constitue également une cause de nullité des résolutions, en ce qu’il implique l’adoption de mesures contraires à l’intérêt collectif, dénotant une intention de nuire, des manœuvres frauduleuses, ou la recherche d’un but illégitime des majoritaires, contraire aux intérêts de la collectivité ou des minoritaires.

Il appartient donc au demandeur de démontrer que les résolutions votées apparaissent uniquement conformes à l’intérêt des membres de l’AFUL ayant voté pour ces propositions et sont contraires à l’intérêt général de l’AFUL et de ses membres.

En ce sens, il doit être rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal, saisi d’une demande d’annulation de résolutions d’assemblée générale, de se prononcer sur le bien-fondé des décisions votées dès lors que les résolutions les adoptant sont prises dans le respect des statuts et ne constituent pas un abus de majorité. En effet, le juge ne peut apprécier l’opportunité de la position adoptée par la majorité en se substituant à elle.

I/ Sur la nullité des résolutions n°10, 30 et 37 de l’assemblée générale du 15 décembre 2021

La majorité des membres de l’AFUL a voté le 15 décembre 2021 dans des résolutions n°10, 30 et 37 la reddition des charges au titre de l’année 2020, la réalisation de travaux audit structure parking et le budget exceptionnel 2022.

Il doit être observé que ces résolutions n’ont été adoptées que par deux membres, représentant la majorité soit 46312/84869 voix.

Il n’est pas contesté que la résolution n°30 porte sur la réalisation d’un audit relatif à la structure du parking et que les résolutions n°10 et 37 intègrent dans les charges et le budget prévisionnel des frais d’instrumentation et de vérinage du parking au titre des années 2020 et 2022.

Il importe de s’interroger sur l’existence d’un abus de majorité et sur l’intégration des opérations de vérinage et des travaux relatifs à la structure du parking dans les emplacements de parking, leurs accès ou dans les éléments d’intérêt général du centre commercial et ainsi, dans les charges générales extérieures supportées par les membres de l’AFUL.

S’agissant du moyen relatif à la contrariété de ces résolutions aux dispositions des statuts de l’AFUL, l’article 3 dispose que « l’association a pour objet la gestion, l’entretien et la réparation des emplacements de parking ainsi que de leurs accès et de tous éléments d’équipement nécessaires à leur fonctionnement situés dans le périmètre de l’association » mais également « la gestion, le contrôle du bon état de fonctionnement, la réparation, l’entretien et l’administration des éléments d’intérêt général du centre commercial et notamment les fondations, les branchements et les réseaux généraux, les translators et monte-charges, ascenseurs, le P.C sécurité, les sanitaires publics, le ou les groupes électrogènes et l’installation de base permettant la climatisation des locaux, tous les locaux et équipements techniques, les espaces verts réalisés dans les patios ».

Cet article ne distingue aucunement les menus travaux d’entretien ou de réparation et ceux d’importance supérieure notamment relatifs à la structure du parking.

L’article 18 des statuts ajoute que les charges générales extérieures comprennent notamment les honoraires du président afférents aux gros travaux et grosses réparations intéressant les équipements et aménagements extérieurs au centre commercial ; les dépenses de nettoyage, d’entretien et de réfection des aires de livraison, des parkings, de leur accès et des équipements nécessaires à leur fonctionnement mais également plus généralement, toutes dépenses d’intérêt général relatives à des biens ou des équipements extérieurs à usage commun.

Par ailleurs, l’article 14 du cahier des charges et des servitudes du centre commercial [Localité 15] LITTORAL prévoit qu’au cas où un fonds est grevé de servitudes au profit d’un autre fonds, le fonds dominant est tenu de participer aux dépenses d’entretien, de réparation ou de réfection du fonds servant en fonction de l’utilité pour le fonds dominant. A ce titre, l’article 6 du même cahier des charges et servitudes précise que le lot de volume 7 est grevé, sur ses parties destinées à recevoir les parkings, d’une servitude perpétuelle d’implantation de 4900 emplacements de parking répartis entre les niveaux 109 et 115 et d’une servitude d’usage de parking perpétuelle au profit des lots 1 et 2.

Il résulte de la lecture des articles précités que les covolumiers titulaires de la servitude doivent s’acquitter des frais de réparation et d’entretien des emplacements de parking mais également de leurs accès et des éléments d’intérêt général du centre commercial, notamment les fondations. Or, il est constant que des opérations régulières de vérinage des appuis du parking, soit de levage des poteaux de l’ouvrage à l’aide de vérins, ont été prévues et imposées dès la construction de l’ouvrage et son ouverture au public au cours de l’année 1996 en raison d’un tassement envisagé des fondations de la zone située sur des remblais conséquents. En ce sens, les sociétés KLEPIERRE produisent une note de synthèse établie par la société SOCOTEC le 7 février 1996, précisant que l’ensemble de la zone parking sur remblais nouveaux, fondée sur des semelles superficielles, rend possible des opérations de vérinage des appuis, des opérations de nivellement étant mises en place pour pouvoir déclencher les opérations de vérinage lorsque les critères de dénivelé entre deux appuis sont proches d’être atteints. Il est également fait état de l’instrumentation et la procédure de suivi des tassements des fondations afin de déclencher les opérations de vérinage.

Ces travaux portant sur la structure de l’ouvrage, nécessairement prévisibles dans ces conditions, entrent dans les frais d’entretien et de réparation des accès aux emplacements de parking et d’un élément d’intérêt général du centre commercial, le parking objet de servitudes perpétuelles des covolumiers étant de nature à permettre l’accueil du public et l’exercice de l’activité des covolumiers, les opérations de vérinage assurant la stabilité des fondations de l’ouvrage.

En tout état de cause, l’article 3 précité n’opère aucune distinction en fonction de la nature et de l’importance des travaux d’entretien ou de réparation, étant précisé que seuls les statuts de l’AFUL fondent les droits et obligations des parties et qu’il n’appartient pas au tribunal de distinguer là où les statuts ne distinguent pas. La participation des covolumiers n’est donc pas limitée aux seuls travaux usuels d’entretien et de réparation des emplacements de stationnement et n’excluent pas les travaux portant sur la structure et les fondations du parking.

Par ailleurs, il est constant que le protocole d’accord signé le 28 février 2013 prévoit le versement au propriétaire du parking silo de la somme de 24,5 millions d’euros correspondant au coût de réalisation des travaux et prestations hors taxes nécessaires à la remise en état des ouvrages sinistrés ainsi qu’à l’indemnisation de toutes pertes ou préjudices inhérents à l’exécution desdits travaux.

Toutefois, ces travaux destinés à mettre définitivement un terme aux vices de construction affectant le parking silo ne sont pas de même nature que ceux votés en résolutions n°10, 30 et 37 par les covolumiers lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2021, et ne sont pas assimilables aux opérations d’instrumentation et de vérinage du parking.

En effet, il résulte des pièces communiquées que la société KLEPIERRE [Localité 15] LITTORAL et la société SOLETANCHE ont conclu en juillet 2015 un contrat de marché portant sur la conception et la réalisation de travaux ayant pour objet de stabiliser définitivement les ouvrages de superstructure du parking, afin de mettre un terme aux opérations de vérinage et de garantir la pérennité de la stabilité de l’ouvrage. Il est précisé que ces travaux consistent en la mise en oeuvre d’une « solution par ailette », en réalisant un confortement en sous-oeuvre par micropieux avec la pose d’une nouvelle semelle. Ces travaux n’ont finalement pas été exécutés, la société SMABTP ayant refusé d’assurer la société SOLETANCHE suite aux essais micropieux réalisés et à la survenance de nouveaux désordres, cette dernière ayant donc résilié son marché.

Ces travaux ne se confondent pas avec les frais d’instrumentation et de vérinage du parking, prévus dès l’origine et engagés avant la détermination de la solution réparatoire définitive qui implique une démolition et reconstruction de l’ouvrage. L’affirmation selon laquelle les frais d’instrumentation et de vérinage font partie de l’indemnité versée par l’assureur dommages-ouvrage ne peut être entérinée, dans la mesure où ils étaient prévisibles et prévus avant même l’ouverture du centre commercial au public compte tenu de la nature et le typologie des lieux, seule l’aggravation imprévue des désordres ayant conduit à la conclusion du protocole transactionnel destiné à mettre un terme définitif à cette situation et aux opérations de vérinage régulières.

Les résolutions n°10, 30 et 37, concernant l’intégration des opérations de surveillance et de vérinage dans les charges et le budget de l’AFUL mais également la réalisation d’un audit portant sur la structure du parking, entrent bien dans les frais d’entretien et de réparation d’un élément d’intérêt général du centre commercial et constituent des charges générales extérieures.

Il ne peut donc être valablement soutenu que les sociétés KLEPIERRE ont fait supporter à l’AFUL des dépenses non prévues dans ses statuts ou dépassant son objet et qu’elles ont ainsi fait adopter une résolution sans intérêt ou contraire aux intérêts de la collectivité ou des membres minoritaires en usant de leur position dominante au sein de l’AFUL. Ces résolutions n’apparaissent pas contraires à l’intérêt commun puisqu’elles assurent la poursuite de l’accueil du public et donc l’activité de l’ensemble des covolumiers bénéficiaires de servitudes, et ne sont pas constitutives d’un enrichissement sans cause.

Le moyen relatif à l’existence d’un abus de majorité doit donc être écarté.

S’agissant de la contrariété des résolutions n°10, 30 et 37 à celle votée lors de l’assemblée générale du 10 novembre 2015, il doit être observé que la résolution n°4 adoptée à l’unanimité lors de l’assemblée générale du 10 novembre 2015 a autorisé le propriétaire du parking à réaliser des travaux de stabilisation du parking vérinable à sa charge exclusive et sous sa responsabilité et validé le planning et le phasage des travaux programmés du 24 novembre 2015 au 22 mai 2017.

Il sera rappelé qu’une résolution adoptée au cours d’une assemblée générale, non contestée, même irrégulière, fait partie de l’ordonnancement juridique et s’impose à tous ses membres tant qu’elle n’a pas été annulée. Aussi, l’annulation peut être obtenue lorsque la décision prise méconnaît un droit qu’une précédente assemblée avait fait acquérir.

En effet si l’assemblée peut adopter, lors d’une seconde délibération, une position différente de celle qui avait fait l’objet d’une délibération antérieure, elle ne peut revenir sur sa décision lorsque la résolution a fait acquérir des droits aux bénéficiaires.

Or en l’espèce, si la résolution n°4 votée le 10 novembre 2015 a certes autorisé la société CORIO [Localité 15] LITTORAL à réaliser les travaux de stabilisation du parking vérinable, force est de constater que ces travaux ne sont pas assimilables à ceux votés en résolutions n°10, 30 et 27 le 15 décembre 2021, puisqu’ils sont relatifs à d’autres périodes voire à d’autres types de travaux pour la résolution n°30.

Il ne peut donc être retenu que les résolutions n°10, 30 et 37 votées le 15 décembre 2021 contreviennent à la résolution n°4 adoptée antérieurement par l’assemblée générale du 10 novembre 2015.

Enfin, il ne peut être valablement soutenu que ces résolutions sont de nature à modifier les statuts et auraient dû être adoptées à la majorité des 2/3 des voix de tous les membres, dans la mesure où la prise en charge des frais d’instrumentation, de vérinage, d’entretien et de réparation de la structure du parking vérinable ou non vérinable rentre précisément dans l’objet de l’AFUL et dans les charges extérieures dont doivent s’acquitter les covolumiers.

La société PIERRE SELECTION doit être déboutée de sa demande de nullité des résolutions n°10, 30 et 37 de l’assemblée générale de l’AFUL en date du 15 décembre 2021.

II/ Sur la nullité des résolutions n°11, 18 et 39 de l’assemblée générale du 15 décembre 2021

La majorité des membres de l’AFUL a voté le 15 décembre 2021 dans des résolutions n°11, 18 et 39 le quitus donné au président de l’AFUL, le renouvellement du mandat de gestion de l’AFUL donné à la société KLEPIERRE MANAGEMENT et le pouvoir donné au président de l’AFUL de la représenter lors de l’Assemblée Générale de l’AFUL [Adresse 12] du 15 décembre 2021.

Les résolutions n°11 et 39 n’ont été adoptées que par deux membres, représentant la majorité soit 46312/84869 voix. En revanche, la résolution n°18 a été adoptée par trois membres, notamment la société CARREFOUR IMMOBILIER, représentant au total 62922/84869 voix.

Si la société demanderesse fait état d’un abus de majorité, il doit être observé que la seule existence des contentieux en cours ne suffit pas à caractériser celui-ci, dans la mesure où il n’est aucunement démontré que le pouvoir donné à la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, qui représente déjà l’AFUL [Localité 15] LITTORAL en sa qualité de président, pour l’assemblée générale de l’AFUL ESPACE LITTORAL, est précisément contraire aux intérêts communs de l’association et aux intérêts minoritaires de certains covolumiers dans le cadre plus global de l’AFUL ESPACE LITTORAL.

De même, le litige et les procédures judiciaires pendantes ne suffisent pas à considérer comme de facto contraires à l’intérêt collectif de l’AFUL le quitus donné à la société KLEPIERRE MANAGEMENT en sa qualité de président de l’AFUL pour sa gestion au titre de l’année 2020, aucune faute de gestion ne lui étant imputable en l’espèce, de même s’agissant du renouvellement de son mandat de président de l’AFUL. Il doit en outre être observé que l’un des covolumiers, distinct des sociétés KLEPIERRE, a voté en faveur du renouvellement du mandat de la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT.

La société PIERRE SELECTION doit donc être déboutée de sa demande de nullité des résolutions n°11, 18 et 39 de l’assemblée générale de l’AFUL en date du 15 décembre 2021.

III/ Sur la nullité des résolutions n°22, 23, 25, 26, 28, 29, 31, 32, 33, 34, 35 et 36 de l’assemblée générale du 15 décembre 2021

La majorité des membres de l’AFUL a voté le 15 décembre 2021 dans des résolutions n°22, 23, 25, 26, 28, 29, 31, 32, 33, 34 et 35 :

— les travaux d’étude et de réfection de l’étanchéité de la portance toiture du bâtiment,

— la mise à jour de la signalisation suspendue du mail,

— la réparation de la gaine ISOXAL désenfumage bâtiment,

— les travaux de levée des réserves du rapport quinquennal VERITAS monte-charges,

— les travaux d’audit structure bâtiment,

— l’entretien étanchéité LT2 du bâtiment,

— la réalisation d’un bac de rétention transformateur bâtiment,

— les travaux d’encoffrement de la cuve fioul moto pompes sprinkler du bâtiment,

— le renouvellement de la certification BREEAM IN USE,

— les travaux de remplacement MEDIA [Localité 11] adiabatiques bâtiment.

Les résolutions précitées ont été adoptées à la majorité de deux ou trois covolumiers, sauf concernant la résolution n°34 approuvée par 5 covolumiers sur 8.

En revanche, les travaux de construction de l’arrêt de bus Espace littoral ont été rejetés à la majorité des membres de l’AFUL (résolution n°36).

La société PIERRE SELECTION énonce que les honoraires de gestion administrative et juridique ne sont pas recalés au réel des dépenses au moment de la reddition et que le montant des travaux et des honoraires ne sont pas dissociés en deux résolutions distinctes, ceci constituant un abus de majorité.

Or, il sera rappelé qu’il n’appartient au présent tribunal de statuer sur le calcul des honoraires de gestion du président de l’AFUL dans le cadre d’une procédure d’annulation d’une assemblée générale. En effet, aucune disposition statutaire, réglementaire ou légale n’impose à l’assemblée générale de l’AFUL [Localité 15] LITTORAL de statuer, par résolutions distinctes, sur le montant des travaux et le montant des honoraires de gestion, ni même de recaler lesdits honoraires au réel des dépenses engagées, l’assemblée des covolumiers restant souveraine en la matière.

Surtout, 7 de ces résolutions ont été adoptées (ou rejetée concernant la résolution n°36) également en raison du vote de covolumiers distincts des sociétés KLEPIERRE et il n’est aucunement démontré que ces décisions sont contraires aux intérêts de l’AFUL ou portent atteinte aux intérêts des membres minoritaires dans le seul but de servir ceux des membres majoritaires.

S’agissant par ailleurs de l’éventuelle erreur matérielle affectant les résolution n°29 et 35, contestée par les parties défenderesses, la société PIERRE SELECTION, sur laquelle repose la charge de la preuve de l’existence de cette erreur, n’apporte nullement la démonstration de son vote « contre ».

En tout état de cause, son vote a été comptabilisé comme une « abstention » au titre de ces résolutions, les conséquences apparaissant donc similaires sur le plan des résultats.

Aussi, l’erreur matérielle alléguée ne serait pas de nature à affecter la reconstitution et le sens du vote final. Ce moyen de nullité ne saurait donc prospérer.

La société PIERRE SELECTION doit donc être déboutée de sa demande de nullité des résolutions n° 22, 23, 25, 26, 28, 29, 31, 32, 33, 34, 35 et 36 de l’assemblée générale de l’AFUL en date du 15 décembre 2021.

IV/ Sur la résolution n°21

La majorité des membres de l’AFUL ont rejeté, en résolution n°21 de l’assemblée générale du 15 décembre 2021, la demande de la société [Adresse 9] portant sur la réalisation de travaux de remplacement du travelator T2, intégrés dans le budget exceptionnel 2022.

Il doit être observé que trois membres, les sociétés KLEPIERRE mais également la SA UGCCINE CITE se sont opposés à la réalisation de ces travaux. Aussi, le rejet de cette délibération n’est pas uniquement due au fait des sociétés KLEPIERRE.

Contrairement à ses affirmations, la société PIERRE SELECTION ne démontre nullement que ces travaux s’avéraient urgents et indispensables et que leur absence était de nature à dévaloriser le centre commercial et à lui porter directement préjudice. Il n’est pas non plus établi que ce refus manifeste clairement une intention de nuire de la part des opposants ou une rupture d’égalité entre les covolumiers et était uniquement conforme aux intérêts des majoritaires.

Il sera rappelé que le seul fait que la décision de rejet ne corresponde pas à la volonté de la société PIERRE SELECTION ne suffit pas à caractériser un abus de majorité.

En tout état de cause, force est de constater que la réalisation de ces travaux a finalement été votée en résolution n°20 de l’assemblée générale du 14 décembre 2022, soit 12 mois après cet assemblée, de sorte que la société PIERRE SELECTION ne peut plus se prévaloir d’un quelconque grief.

Se faisant, la demande d’annulation de cette résolution sera donc rejetée et la société PIERRE SELECTION sera déboutée de sa demande de condamner l'[Adresse 8] à effectuer les travaux de remplacement du travelator T2 sous astreinte.

V/ Sur les demandes accessoires

En l’absence d’annulation des résolutions et de condamnation à son égard, la SA KLEPIERRE sera mise hors de cause, conformément à sa demande.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La société PIERRE SELECTION qui succombe in fine, supportera les dépens dont distraction au profit des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre et sera condamnée à payer:

— à l’Association [Adresse 14] une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

— à la SAS KLEPIERRE [Localité 15] LITTORAL et la SA KLEPIERRE une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

— à la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,

DEBOUTE la société PIERRE SELECTION de l’intégralité de ses demandes,

MET HORS DE CAUSE la SA KLEPIERRE,

CONDAMNE la société PIERRE SELECTION aux dépens dont distraction au profit des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre,

CONDAMNE la société PIERRE SELECTION à payer :

— à l’Association [Adresse 14] une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

— à la SAS KLEPIERRE [Localité 15] LITTORAL et la SA KLEPIERRE une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

— à la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

DIT N’Y AVOIR LIEU à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 25 février 2025.

Le Greffier Le Président