TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025

Président : Madame ATIA, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 14 mars 2025

à M^e DE ROMILLY Corinne

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 mars 2025

à Mme [I] [U]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06622 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5TU4

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [U] [I]

née le 09 Juin 1998, demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée en date du 22 juin 2020, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (HLM) UNICIL a donné à bail à Madame [U] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] dans le [Localité 4] pour un loyer mensuel de 413,87 euros, outre 75,86 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier à Madame [U] [I] un commandement de payer le 28 juin 2024 de la somme de 1 980,75 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, la SA UNICIL, représentée par son conseil, a fait assigner Madame [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ce, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 29 juillet 1998 ;

— déclarer Madame [U] [I] occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] dans le [Localité 4] ;

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [I], ainsi que tous occupants de son chef, des lieux loués, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

— condamner Madame [U] [I] à payer à la Société UNICIL la somme de 3 511,27 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1153 alinéa 3 du Code civil ;

— condamner Madame [U] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle totale à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que la locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;

— ordonner que la requérante soit autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissées dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risque de l’expulsé ;

— condamner Madame [U] [I] à payer à la requérante la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Madame [U] [I] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA UNICIL, expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 28 juin 2024 et ce, pendant plus de six semaines.

A l’audience du 9 janvier 2025 la SA UNICIL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3 715,30 euros, selon décompte en date du 31 décembre 2024, terme décembre 2024 inclus. La bailleresse déclare ne pas s’opposer à la demande de délais de paiement et suspension de la clause résolutoire.

Comparaissant en personne, Madame [U] [I] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle déclare qu’un rappel d’aides au logement est en attente. Elle indique reprendre son travail en février.

Aucun diagnostic social et financier n’a été retenu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 28 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 22 juin 2020 contient une clause résolutoire (article IX des conditions générales) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juin 2024, pour la somme en principal de 1 980,75 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Dès lors, le commandement de payer étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 août 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et indemnité d’occupation

Madame [U] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [U] [I] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 3 390,10 euros, à la date du 31 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre inclus.

Madame [U] [I] ne conteste pas la dette.

Madame [U] [I] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3 390,10 euros, avec les intérêts à compter du 28 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 980,75 euros et du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé que Madame [U] [I] a repris les paiements.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Ainsi, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [U] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

· Madame [U] [I], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de cinq-cent-six euros et vingt-quatre centimes (506,24 euros) actuellement.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [I], partie perdante, sera condamnée à verser à Société d’HLM UNICIL la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du CPC et supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juin 2020 entre la Société d’HLM UNICIL et Madame [U] [I] concernant le logement, situé [Adresse 2] dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 29 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [U] [I] à verser à la SA UNICIL, à titre provisionnel, la somme de trois mille trois cent quatre-vingt-dix euros et dix centimes (3 390,10 euros), avec les intérêts à compter du 28 juin 2024 sur la somme de 1 980,75 euros et du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [U] [I] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes successifs et mensuels de quatre-vingt-quatorze euros (94 euros) et une 36-ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [U] [I] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [U] [I] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges et accessoires qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de cinq-cent-six euros et vingt-quatre centimes (506,24 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Madame [U] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [U] [I] à la somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE