TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Monsieur GRISETI, MTT

Greffier : Madame ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Octobre 2025

GROSSE :

Le 04 Décembre 2025

à M^e Naïma BELARBI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 Décembre 2025

à M^e Jérôme BARBERIS

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02615 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MRJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ALIA, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°792 258 410, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [L]

né le 14 Janvier 1973 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jérôme BARBERIS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 12 octobre 2021, la société ALIA a donné à bail à Monsieur [L] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 500,00 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ALIA a fait signifier à Monsieur [L] [F] par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025 un commandement de payer la somme de 3 350,00 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, la société ALIA a fait assigner Monsieur [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner Monsieur [L] [F] à lui payer les loyers et charges impayés à la date d’assignation, soit la somme de 3 382,00 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel de 500,00 euros,

— rejeter toutes demandes de délai qui pourrait être formulées par le locataires,

— condamner Monsieur [L] [F] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société ALIA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 19 février 2025 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 17 juillet 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du locataire pour être finalement retenue à l’audience du 16 octobre 2025.

A cette audience, la société ALIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3 478,00 euros, selon décompte en date du 11 octobre 2025, terme d’octobre inclus.

Monsieur [L] [F], représenté par son conseil demande au visa de l’article 1343-5 du Code civil, et des articles L 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— Accorder à Monsieur [F] [L] un délai de 24 mois pour apurer la dette locative et suspendre le jeu de la clause résolutoire,

— autoriser à s’acquitter de la dette locative, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités qui solderont la dette en principal et intérêts,

— Juger que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou tes pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés,

— Juger que durant le délai de grâce les sommes dues ne produiront pas intérêts,

Et subsidiairement, au visa des articles L 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— Accorder à Monsieur [F] [L] un délai de 12 mois pour pouvoir se reloger.

— Rejeter la demande de la SCI ALIA de condamnation de Monsieur [F] [L] à payer la somme de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile-

— Rejeter la demande de la SCI ALIA de condamnation de Monsieur [F] [L] aux entiers dépens.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 17 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ALIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 12 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 février 2025 pour la somme en principal de 3 350,00 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 avril 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer à la somme de 500,00 euros, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [L] [F] par remise des clés ou expulsion.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [L] [F] reste devoir la somme de 3 478,00 euros, à la date du 11 octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [L] [F], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette/ Monsieur [L] [F] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [L] [F] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3 478,00 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que Monsieur [L] [F] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [L] [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 500,00 euros actuellement, et de condamner Monsieur [L] [F] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [L] [F] reste devoir la somme de 3 478,00 euros, à la date du 11 octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [L] [F] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [L] [F] est donc condamné par provision, au paiement de la somme de 3 478,00 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

Vu les article L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon lesquels la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, la situation de Monsieur [L] [F] ne permet pas de lui octroyer des délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société ALIA les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 Octobre 2021 entre la société ALIA et Monsieur [L] [F] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 19 avril 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [L] [F] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ALIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux de Monsieur [L] [F] ;

CONDAMNE Monsieur [L] [F] à verser à la société ALIA, à titre provisionnel, la somme de 3 478,00 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [L] [F] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 500,00 euros à ce jour, à compter du 1er novembre 2025et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de la société ALIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président