TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 25/00095

N° Portalis DBW3-W-B7J-6O6C

AFFAIRE : S.A.S.U. EOS FRANCE

C/ M. [R] [K]

DÉBATS : A l’audience Publique du 30 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Présidente

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 25 Novembre 2025

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 25 Novembre 2025

Par Madame UGOLINI, Vice-Présidente

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

La Société EOS FRANCE, Société par Action Simplifiées, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 488 825 217, ayant son siège social 74 rue de la Fédération à PARIS (75015), agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

agissant, en vertu d’une lettre de désignation en date du 21 novembre 2024 en qualité de représentant – recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FEDINVEST III, représenté par la société FRANCE TITRISATION, Société par Actions Simplifiée, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 353 053 531, ayant son siège social 1 boulevard Haussmann à PARIS (75009),

venant aux droits du Fonds Commun de Tritrisation FEDINVEST, représenté par la société FRANCE TITRISATION, Société par Actions Simplifiée, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 353 053 531, ayant son siège social 1 boulevard Haussmann à PARIS (75009), suivant acte de cession de créances en date du 19 novembre 2024,

venant aux droits du CREDIT FONCIER DE FRANCE, Société Anonyme immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 452 029 848, ayant son siège social sis 182 avenue de france à PARIS (75013), suivant acte de cession de créances en date du 28 octobre 2024,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Thomas D’JOURNO pour avocat postulant, et M^e Jérôme HOCQUARD pour avocat plaidant, avocat au Barreau de PARIS

CONTRE

Monsieur [R] [K], né le 19 mars 1981 à SALIMANI HAMBOU (LES COMORES), célibataire non soumis à un pacte civil de solidarité, de nationalité comorienne, demeurant 16 rue Edmond Albius Appartement 3, Résidence Rossan à SAINT DENIS (97490)

Non comparant et n’ayant pas constitué avocat

DEBITEUR SAISI

ET ENCORE :

TRESOR PUBLIC – Service des Impôts des Particuliers de MARSEILLE REPUBLIQUE, dont les bureaux sont situés 3 place Sadi Carnot – 13235 MARSEILLE CEDEX 2,

— hypothèque judiciaire publiée le 18 avril 2024 volume 2024 V n°3645,

N’ayant pas constitué avocat

CREANCIER INSCRIT

La société EOS FRANCE, venant aux droits du Crédit Foncier de France poursuit à l’encontre de Monsieur [R] [K], suivant commandement de payer en date du 30 janvier 2025 signifié par Me [S] et [T], Commissaire de Justice associé à Saint-Denis de la Réunion, et publié le 24 mars 2025 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2025 S n° 00068, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— la propriété privative et particulière de l’appartement au premier étage d’une construction édifiée au fond de la cour à gauche (lot n°11) et de la propriété privative et particulière de l’ appartement au premier étage d’une construction édifiée au fond de la cour à gauche de l’ensemble immobilier comprenant une alcôve et un débarras (lot n°12), dépendant d’un ensemble immobilier situé 114 et 116 rue Félix Pyat à MARSEILLE (13003), cadastré Quartier Saint Mauront, section 813 L n°45, lieudit “114 rue Felix Pyat”,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 22 mai 2025 signifié en étude, le poursuivant a fait assigner Monsieur [R] [K] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 1er juillet 2025.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 27 mai 2025 au Trésor Public (SIP Marseille République).

Le créancier poursuivant a demandé la condamnation de Monsieur [R] [K] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 23 mai 2025.

Le créancier poursuivant a été invité à conclure sur la validité de la déchéance du terme figurant dans le contrat de prêt qui constitue le titre exécutoire sur lequel il fonde la poursuite.

Il a conclu qu’aucun délai n’avait été fixé dans le contrat de prêt, étant laissé à l’appréciation du prêteur, que, de ce fait, la clause n’est pas abusive, et que dans les faits un mois a été laissé au débiteur pour lui permettre de régler sa créance avant la déchéance du terme. Subsidiairement, il rappelle que les échéances échues restent impayées et peuvent fonder la saisie immobilière.

Monsieur [K] n’a pas comparu à l’audience.

Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien.

SUR CE,

Sur la déchéance du terme

L’article L 132-1 du code de la consommation, tel qu’applicable au contrat de prêt conclu le 10 novembre 2009 disposait : “Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 132-2, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.”

En l’espèce, le contrat de prêt conclu le 10 novembre 2009 stipule en son article 11 CAS D’EXIGIBILITÉ ANTICIPÉE – DÉCHÉANCE DU TERME :

« A la discrétion du Prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes

empruntées en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement

et intégralement exigibles de plein droit par notification faite à l’Emprunteur

par lettre recommandée avec accusé de réception dans l’un des cas suivants :

(…)

Défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une

fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le

Prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts

finançant le bien objet de la présente offre (…)

Or, le délai qui est laissé à la discrétion du seul prêteur constitue sans conteste un déséquilibre flagrant entre le prêteur-professionnel et l’emprunteur- consommateur qui n’est pas informé dès la conclusion du contrat du délai dont il pourra bénéficier en cas de défaillance.

La clause doit donc être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en accordant un délai de 30 jours au débiteur pour régler sa créance.

Valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’ intangibilité du contrat signé entre les parties. Pour être valides, ces modalités auraient dû faire l’objet d’un avenant au contrat, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce

La clause de déchéance du terme sera donc invalidée.

Cependant, cette invalidation ne porte que sur l’hypothèse objet du litige, pour des créances impayées.

Sur la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un acte notarié passé le 10 novembre 2009 auprès de Me [H] , notaire associé à Marseille et portant prêt immobilier d’un montant de 63 150 euros avec un taux d’intérêts de 5 % l’an.

La déchéance du terme étant invalidée, elle est supposée ne pas avoir été prononcée. Cependant, c’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt restent dues et qu’en présence d’un titre exécutoire, elle peuvent fonder une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.

Sur le fondement du titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 10 octobre 2024 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 63 509,52 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 5 % l’an.

Par conclusions, il a produit un nouveau décompte qui ne porte que sur les échéances impayées et la créance est alors d’un montant de 16 116,64 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 5 % l’an, au 30 septembre 2025.

Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ;

Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE NON ECRITES COMME ETANT ABUSIVES les dispositions, incluses dans l’article 11 du contrat de prêt immobilier annexé à l’acte en date du 10 novembre 2009 passé devant Me [H], notaire associé à Marseille, en qu’elles stipulent que “ A la discrétion du Prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes

empruntées en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement

et intégralement exigibles de plein droit par notification faite à l’Emprunteur

par lettre recommandée avec accusé de réception dans l’un des cas suivants : “

(…)

CIRCONSCRIT cette invalidation au cas de “ Défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le Prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts

finançant le bien objet de la présente offre (…)”

INVALIDE la déchéance du terme en date du 6 avril 2022 ;

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de la société EOS FRANCE, venant aux droits du Crédit Foncier de France pour :

—  16 116,64 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 5 % l’an,

le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :

— la propriété privative et particulière de l’appartement au premier étage d’une construction édifiée au fond de la cour à gauche (lot n°11) et de la propriété privative et particulière de l’ appartement au premier étage d’une construction édifiée au fond de la cour à gauche de l’ensemble immobilier comprenant une alcôve et un débarras (lot n°12), dépendant d’un ensemble immobilier situé 114 et 116 rue Félix Pyat à MARSEILLE (13003), cadastré Quartier Saint Mauront, section 813 L n°45, lieudit “114 rue Felix Pyat”,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 11 Mars 2026 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, 25 rue Edouard Delanglade, salle n° 8, 13006 Marseille ;

DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;

DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;

DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente.

DIT n’y voir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 25 NOVEMBRE 2025.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION