TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Mars 2025

GROSSE :

Le 06 juin 2025

à M^e BABIN Audrey

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 juin 2025

à M. [T] [O]

Le 06 juin 2025

à Mme [L] [M]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00302 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55DF

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [P]

né le 11 Avril 1954 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Audrey BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [S] [N] épouse [P]

née le 22 Novembre 1962 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [T]

né le 07 Août 1991 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [M] [L]

née le 15 Avril 1994 à [Localité 3] (VIETNAM), demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé le 5 novembre 2018, Monsieur [U] [P] et Madame [S] [N] épouse [P] ont consenti à Monsieur [O] [T] et Madame [M] [L] un bail d’habitation portant sur appartement situé [Adresse 6], assortie d’une cave n° 34, pour un loyer initialement fixé à la somme de 650 € par mois outre une provision sur charges locatives d’un montant mensuel de 80 €.

Un commandement visant la clause résolutoire du bail a été signifié aux locataires le 14 octobre 2024 aux fins d’obtenir paiement en principal de la somme de 2 477,70 €.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 15 octobre 2024 ;

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 janvier 2025 dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 16 janvier 2025, Monsieur [U] [P] et Madame [S] [N] épouse [P] ont fait citer Monsieur [O] [T] et Madame [M] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire afin de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion immédiate des requis ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement les requis au paiement de la somme provisionnelle de 4 210,71 € au titre des loyers et charges impayés au 26 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner solidairement les requis au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle supérieure au montant du dernier loyer et des charges, ce jusqu’à la libération des lieux,

— condamner solidairement les requis au paiement de la somme de 700 € au titre des frais irrépétibles avec intérêts de droit à compter de l’ordonnance à intervenir et aux entiers dépens, dans lesquels seront compris le coût du droit proportionnel visé à l’article 10 du décret du 8 mars 2001 n° 2001-212, du commandement précité et le droit proportionnel visé au dit commandement.

A l’audience du 20 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, suivant conclusions additionnelles, Monsieur [U] [P] et Madame [S] [N] épouse [P], représentés par leur avocat, s’en rapportent à leur exploit introductif d’instance en actualisant leur créance à la somme de 5 906,39 euros au 1er mars 2025.

Monsieur [O] [T] et Madame [M] [L] ont comparu en personne. Monsieur [O] [T] déclare et justifie avoir déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône qui a été déclaré recevable leur dossier avec une orientation vers un réaménagement des dettes.

Monsieur [O] [T] déclare percevoir la somme de 1900 euros par mois de salaire et Madame [M] [L] la somme mensuelle de 1016 euros d’AAH. Ils soulignent avoir payé le loyer du mois de mars 2025 ; ils souhaitent rester dans le logement ;

La décision a été mise en délibéré au 05 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour impayés des loyers et charges est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le 16 janvier 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 20 mars 2025 ;

Il est rappelé que le signalement des impayés à la CCAPEX n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes physiques ;

Enfin Monsieur [U] [P] et Madame [S] [N] épouse [P] justifient par l’attestation délivrée le 29 septembre 2015 par Maître [R] [V], notaire à [Localité 8], être propriétaires indivis des biens immobiliers objets de la présente procédure et partant, de leur qualité à agir ;

Par conséquent, Monsieur [U] [P] et Madame [S] [N] épouse [P] sont recevable en leurs demandes.

II- Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article L 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d’exécution, l’interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité.

Il s’ensuit que si, dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire .

Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la procédure d’expulsion peut suivre son cours.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [O] [T] et Madame [M] [L] le 14 octobre 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2 477,70 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Ce commandement satisfait aux exigences des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Monsieur [O] [T] verse aux débats la décision de la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône du 23 janvier 2025 qui a déclaré recevable le dossier de Monsieur [O] [T] et a orienté le dossier vers un réaménagement des dettes;

Madame [M] [L] n’est pas concernée par le dossier de surendettement ;

La décision de recevabilité de la demande surendettement par Monsieur [O] [T] a été prononcée le 23 janvier 2025 soit postérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire qui est intervenue 14 décembre 2024 ;

Il ne pesait donc sur Monsieur [O] [T], pendant la période litigieuse de deux mois, aucune interdiction de payer la dette de loyers antérieurs.

Il ressort des décomptes produits et ce n’est pas contesté, que Monsieur [O] [T] n’a pas réglé, avant l’expiration du délai imparti, les causes du commandement de payer délivré le 14 octobre 2024;

La clause résolutoire est donc acquise au 14 décembre 2024 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail liant les parties à compter du 14 décembre 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public, ceci sous réserve toutefois de ce qui sera dit ci-dessous concernant la suspension des effets de la clause résolutoire..

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Le bail du 5 novembre 2018 contient une clause de solidarité des cotitulaires pour l’ensemble des obligations contractuelles.

Aux termes de l’article 1353 du même code, «Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

Monsieur [U] [P] et Madame [S] [N] épouse [P] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 5 906,39 euros au 1er mars 2025 ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 5 906,39 euros au 1er mars 2025, Monsieur [O] [T] et Madame [M] [L] seront condamnés solidairement à payer Monsieur [U] [P] et Madame [S] [N] épouse [P], à titre provisionnel, la somme de 5 906,39 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24, paragraphe V, de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable à compter du 1er mars 2019 aux contrats en cours, dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à compter du 1er mars 2019 aux contrats en cours, par dérogation à la première phrase du V, le juge du bail qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit est tenu, s’il a connaissance de ce que le locataire fait l’objet d’une procédure de traitement du surendettement et sous réserve que le locataire ait bien, au jour de l’audience, repris le paiement des loyers et des charges, de statuer dans les conditions suivantes :

— une décision de recevabilité a été rendue par la commission de surendettement, il accorde des délais de paiement jusqu’à l’adoption d’un plan conventionnel de redressement, l’adoption de mesures imposées, la décision imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou ouvrant une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure (art. 24 VI, 1°) ;

Il s’ensuit que lorsque le locataire dont la procédure de surendettement est en cours d’instruction a repris le paiement du loyer courant, le juge saisi d’une action en résiliation du bail lui accorde des délais de paiement jusqu’à l’élaboration des mesures imposées

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats, qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement régulier de ses loyers;

Dans ces conditions, en application des dispositions susvisées, Monsieur [O] [T] sera autorisé à régler sa dette locative de 5 906,39 euros en 36 mensualités de 164 euros chacune, la dernière mensualité étant augmentée du solde de la dette et ce, dans l’attente de la décision de la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône;

Des délais de paiement seront octroyés d’office à Madame [M] [L] selon les modalités décrites au dispositif ci-après;

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [O] [T] et Madame [M] [L] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-après, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [O] [T] et Madame [M] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 6], et cave n°34, selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Monsieur [O] [T] et Madame [M] [L] seront au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et charges , soit 848,56 euros au total, jusqu’à complète libération des lieuxle sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [O] [T] et Madame [M] [L] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;

L’équité commande en outre de condamner solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [M] [L] à payer à Monsieur [U] [P] et Madame [S] [N] épouse [P] la somme de 300 euros application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

Les dispositions de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale portent sur l’allocation à l’huissier instrumentaire d’un droit proportionnel dégressif sur les sommes recouvrées, à la charge du créancier. Ces dispositions sont d’ordre public.

La partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande ne saurait donc être accueillie ;

Il est enfin rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

DECLARONS Monsieur [U] [P] et Madame [S] [N] épouse [P] recevables en leurs demandes ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [M] [L] à payer à Monsieur [U] [P] et Madame [S] [N] épouse [P], à titre provisionnel, la somme de 5 906,39 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 décembre 2024;

AUTORISONS Monsieur [O] [T] à régler la dette locative de 5 906,39 euros en 36 mensualités de 164 euros chacune, la dernière mensualité étant augmentée du solde de la dette payables le 10 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et ce, dans l’attente de la décision de la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône ;

AUTORISONS Madame [M] [L] à régler la dette locative de 5 906,39 euros en 36 mensualités de 164 euros chacune, la dernière mensualité étant augmentée du solde de la dette payables le 10 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

3 – qu’à défaut par Monsieur [O] [T] et Madame [M] [L] d’avoir libéré les lieux loués au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux situéS [Adresse 6] et cave n°34, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par les propriétaires;

4 – Monsieur [O] [T] et Madame [M] [L] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle d’un montant de 848,56 euros au total, jusqu’à complète libération des lieux

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [T] et Madame [M] [L] à verser à Monsieur [U] [P] et Madame [S] [N] épouse [P] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTONS Monsieur [U] [P] et Madame [S] [N] épouse [P] de leur demande au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [T] et Madame [M] [L] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE