TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/05259 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3NM6

AFFAIRE :

S.C.I. SCI LA DEVEZE (la SAS [S] & BOUCHAREU)

C/

M. [C] [G] [P] (Me [X] [I]) et autres

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 11 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 15 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

Par M^me Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, greffier placé, lors du prononcé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. LA DEVEZE,

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 338780315,

dont le siège social est sis [Adresse 4],

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître David HAZZAN de la SAS HAZZAN & BOUCHAREU, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [C] [G] [P]

né le 24 Novembre 1970 à [Localité 6] (ROYAUME-UNI)

de nationalité irlandaise,

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [N] [O]

née le 03 Janvier 1980 à [Localité 5] (IRLANDE)

de nationalité irlandaise,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE

Maître [U] [Z]

de nationalité Française,

dont l’Etude est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 31 mars 2022 dressé par Maître [U] [Z], Notaire à Marseille, la SCI LA DEVEZE a consenti à Madame [O] et Monsieur [P] une promesse de vente portant sur des locaux situés sis [Adresse 1].

Il est prévu que la vente, en cas de réalisation, doit avoir lieu au prix de 300 000,00 €.

Il est stipulée une indemnité d’immobilisation d''un montant de 30 000,00 € dont 15 000,00 € libérés par M. [P] et Mme [O] au jour de la signature de la promesse.

La date de levée d’option est fixée au 30 juin 2022.

Par lettre recommandée avec avis de réception, en date du 29 juin 2022, adressée à Maitre [U] [Z], ainsi qu’à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA DEVEZE et à la SARL CABINET DENIS [S], Mme [O] et M. [P] ont par la voie de leur conseil informé le Notaire, le promettant et son mandataire de leur intention de ne pas lever l’option et ils ont, en conséquence, sollicité la restitution de la somme de 15 000,00 € versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Suivant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 26 septembre 2022, le Conseil de la SCI LA DEVEZE a sollicité de Maître [Z] le versement de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre ses mains.

Par acte d’huissier en date du 15 mai 2023, la SCI LA DEVEZE a assigné [N] [O] et [C] [P], ainsi que Maître [Z], notaire, devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de se voir attribuer le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 14 mai 2025, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, la SCI LA DEVEZE sollicite de voir :

JUGER que la promesse de vente en date du 31 mars 2022 est bien valable

JUGER acquise au profit de la SCI LA DEVEZE l’indemnité d’immobilisation prévue aux termes de la promesse authentique du 31 mars 2022,

DÉBOUTER Madame [O] et Monsieur [P] de l’intégralité de leurs demandes,

Ce faisant,

ENJOINDRE Maître [Z], Notaire, de procéder à la restitution de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 15 000,00 euros à la SCI LA DEVEZE,

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] et de Madame [O] à verser à la SCI LA DEVEZE la somme de 15 000,00 euros

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] et Madame [O] à verser à la SCI LA DEVEZE la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

DIRE que les dépens seront utilisés en frais privilégiés de partage est ordonné la distraction au profit de La SAS [S] & BOUCHAREU représentée par Maître [E] [S], sur son affirmation de droit ;

Au soutien de ses prétentions, la SCI LA DEVEZE affirme que :

— les bénéficiaires se sont rétractés unilatéralement de sorte que l’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant,

— Aucun élément n’est apporté aux débats pour justifier que le changement de destination en usage mixte de bureau et d’habitation aurait été un élément déterminant pour les bénéficiaires,

— l’obtention des autorisations nécessaires pour le changement de destination envisagée n’était pas une condition suspensive de la promesse,

— les bénéficiaires ne démontrent pas l’impossibilité d’obtenir cette autorisation,

— il ne résulte d’aucune clause contractuelle que le promettant s’engageait à obtenir lesdites autorisations,

— la promesse est valide.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 4 juin 2025, [N] [O] et [C] [P] sollicitent de voir :

A titre principal,

Au visa des articles 1128, 1130 et suivants, 1169, 1178 du Code civil,

— PRONONCER la nullité de la promesse unilatérale de vente en date du 31 mars 2022 reçue par Maître [U] [Z], notaire à [Localité 7] ;

— ORDONNER la restitution par Maitre [U] [Z], notaire à [Localité 7], à Madame [N] [O] et à Monsieur [C] [P] de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 15 000 € ;

— DEBOUTER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA DEVEZE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— DEBOUTER Maître [U] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA DEVEZE à payer à Madame [N] [O] et à Monsieur [C] [P] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Maître [U] [Z] à payer à Madame [N] [O] et à Monsieur [C] [P] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA DEVEZE Maître [U] [Z] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Fall PARAISO en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

À titre subsidiaire,

Vu l’article 1124 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les pièces versées au débat,

— DIRE ET JUGER que Madame [N] [O] et à Monsieur [C] [P] n’ont commis aucune faute dans l’exécution de leurs obligations contractuelles ;

— DEBOUTER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA DEVEZE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— DIRE ET JUGER que Maître [U] [Z] a engagé responsabilité civile à l’égard Madame [N] [O] et de Monsieur [C] [P] ;

— CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA DEVEZE à payer à Madame [N] [O] et à Monsieur [C] [P] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Maître [U] [Z] à payer à Madame [N] [O] et à Monsieur [C] [P] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA DEVEZE et Maître [U] [Z] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Fall PARAISO en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Au soutien de leurs prétentions, [N] [O] et [C] [P] font valoir que :

Sur l’erreur :

— la volonté d’habiter dans les locaux est un élément déterminant de leur consentement, ce qui était connu du promettant,

— aucune décision du syndicat des copropriétaires portant modification du règlement de copropriété et autorisation de l’habitation au titre de la destination des lieux n’est intervenue avant la signature de la promesse comme annoncé,

— le règlement de propriété prohibe l’usage d’habitation ce qui nécessite un vote à l’unanimité des copropriétaires pour le modifier,

— aux termes du PLUi l’immeuble se trouve implanté en Zone UP1 dans lesquelles les emprises aux sols sont principalement limitées à 10 %, ce qui a pour effet, selon le règlement UP en vigueur, de n’admettre les constructions de la destination « Habitation » qu’à condition qu’à l’échelle du terrain, la surface de plancher totale des constructions (neuves et existantes, annexes et extensions incluses) soient inférieures ou égales à 300 m². Or la promesse consentie à Monsieur [P] et Madame [O] ne fait nullement état de ces dispositions ni ne justifie de ce que la surface de plancher totale des constructions de l’immeuble soient inférieures ou égales à 300 m².

— dès lors il y a une erreur de droit sur les qualités essentielles en considération desquelles les bénéficiaires de la promesse ont contracté au regard de l’incompatibilité qui existe au jour de la promesse entre la destination que le bénéficiaire réserve à la chose objet de la vente et le régime juridique auquel le bien est assujetti d’après la loi.

Sur le dol :

— le diagnostic immobilier qui leur a été transmis par l’agent immobilier, mandataire du vendeur, indiquait, au titre de l’état des nuisances sonores aériennes, s’agissant de la situation de l’immeuble au regard d’un ou plusieurs plans d’exposition au bruit (PEB), que l’immeuble n’est pas situé dans le périmètre d’un PEB, ce qui est erroné. Un nouveau diagnostic leur a été transmis le jour de la signature de la promesse sans que ni le vendeur, ni les notaires ne les alerte de ce changement de PEB et des conséquences pour l’habitabilité du bien au moment de la signature de la promesse. Or l’implantation même de l’immeuble ne permet pas un changement de destination des lieux en habitation en dehors de celle liée à l’activité aéronautique ou à l’activité agricole.

— le vendeur dont le bien se trouve dans une zone d’exposition au bruit depuis le 4 août 2006 selon les renseignements d’urbanisme en vigueur ne pouvait ignorer que cette information avait un caractère déterminant pour l’acquéreur désireux d’occuper les lieux à titre d’habitation principale avec sa famille

— le vendeur leur a fait croire que le changement de destination des lieux était possible et aurait lieu dans le mois tel que cela résulte d’un courriel en date du 18 mars 2022,

Sur la contrepartie illusoire :

— la stipulation de la promesse au titre de l’usage du bien est illusoire dès lors que la destination recherchée par le bénéficiaire, l’habitation des lieux à titre de résidence principale, n’est pas compatible avec le régime juridique de la chose promise.

A titre subsidiaire :

— [N] [O] et [C] [P] n’ont commis aucune faute dans l’exécution de leurs obligations contractuelles de sorte que l’indemnité doit leur être restituée,

Sur la responsabilité du notaire :

— le notaire n’a pas vérifié les stipulations du règlement de copropriété et ses conséquences notamment quant aux conditions de la modification de la destination de l’immeuble ; il n’a pas vérifié la superficie du bien et le fait de savoir si la surface de plancher totale des constructions était autorisée au regard du plan local d’urbanisme intercommunal et ce, compte tenu de la destination des lieux prévu par le bénéficiaire del’acte instrumenté ; enfin, l’impossibilité même de l’habitation projetée en ce qu’elle n’est pas relatives aux activités aéronautique ou agricoles au regard du plan d’exposition au bruit n’a pas été signalée,

— si Madame [N] [O] et de Monsieur [C] [P], de langue anglaise et de nationalité irlandaise, avaient reçu l’information et le conseil qui leur était dû pour assurer la validité et l’efficacité de l’acte, les difficultés techniques et pratiques ci-dessus auraient été stipulées au titre de conditions suspensives à la réalisation de la promesse.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 1er avril 2025, au visa des articles du code civil, Maître [U] [Z] sollicite de voir :

Donner acte à Maître [U] [Z] qu’elle s’en rapporte à justice sur les mérites des prétentions de la SCI LA DEVEZE et qu’elle remettra la somme de 15.000 € qu’elle détient à qui le Tribunal le lui dira.

Débouter Madame [O] Et Monsieur [P] de l’ensemble de leurs prétentions dirigées à son encontre.

Les condamner reconventionnellement à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre 3.000 € au titre des frais irrépétibles.

Les condamner aux entiers dépens.

Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que :

— Quelques minutes avant la signature de la promesse de vente, les acquéreurs ont fait part de leur intention d’utiliser ces locaux à usage d’habitation et de bureaux. Cet ajout a donc été traité et validé avec l’ensemble des parties présentes dès le début du rendez-vous et Maître [U] [Z] a longuement pris le soin d’expliquer aux acquéreurs toutes les procédures à respecter et ce en présence de leur propre notaire Maître [L] [K], Notaire à [Localité 8], en visio-conférence.

— les bénéficiaires ont souhaité procéder à cette modification sans toutefois faire de l’obtention des autorisations tant au niveau de l’urbanisme que de la copropriété une condition suspensive à la réalisation de la promesse.

— la note de renseignements d’urbanisme avait bien été annexée à la promesse,

— ils étaient parfaitement informés des contraintes d’urbanisme pesant sur l’immeuble,

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur la nullité de la promesse  :

Pour erreur :

Aux termes de l’article 1132 du code civil :« L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. »

L’article 1133 précise que : « Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. »

En l’espèce, la promesse de vente litigieuse indique :

« USAGE DU BIEN

Le PROMETTANT déclare que le BIEN est à usage de bureau pour le lot numéro neuf (9), sans usage particulier pour le lot numéro huit (8), et à usage de parkings pour les autres lots.

Le BENEFICIAIRE entend modifier la destination du BIEN à l’usage mixte d’habitation et de bureau, sans toutefois faire de l’obtention des autorisations tant au niveau de l’urbanisme que de la copropriété, une condition suspensive à la réalisation des présentes.

Le PROMETTANT s’engage à ne pas s’opposer à cette modification si elle venait à être soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires. »

Il résulte de cette mention que, bien que [N] [O] et [C] [P], profanes en la matière et de nationalité étrangère, n’aient pas fait de l’obtention des autorisations une condition suspensive, la possibilité de transformer la destination du bien en usage mixte d’habitation et de bureau était pour eux une qualité essentielle de la prestation, en considération de laquelle ils ont contracté.

En effet, il résulte des courriels échangés entre les bénéficiaires de la promesse et le syndic antérieurement à la conclusion de la promesse, que [N] [O] et [C] [P] évoquent expressément à plusieurs reprises leur souhait de modifier la destination du bien en usage mixte et que le mandateur du vendeur, par ailleurs syndic de la copropriété, évoque à plusieurs reprises l’imminence d’une assemblée générale en vue de modifier la destination du bien, ce dont il résulte que l’ensemble des parties avaient connaissance du caractère déterminant de ce changement de destination.

Or il résulte des diverses pièces versées au débat que cette modification de la destination des biens était impossible tant du point de vue des règles d’urbanisme, que des autorisations de copropriété, ce qu’aucune partie ne conteste réellement et ce dont les bénéficiaires n’ont aucunement été informés.

Au contraire, ces derniers ont été entretenus dans la croyance qu’une telle modification était possible alors qu’une modification de la destination de l’immeuble nécessitait l’unanimité des voix de tous les copropriétaires (69), ce qui apparaît plus qu’incertain, qu’il résulte du PLUi une incompatibilité entre la surface de plancher total des constructions autorisées et la superficie existante et enfin que ces derniers ont découvert que le bien se situait en réalité dans le périmètre d’un Plan d’Exposition au Bruit des aérodromes, contrairement à ce qui leur avait été indiqué lors de la communication des diagnostics, le jour de la conclusion de la promesse et sans que leur attention ne soit particulièrement attirée sur les conséquences susceptibles d’en découler.

Dès lors, il y a lieu de prononcer la nullité de la promesse de vente en date du 31 mars 2022.

En conséquence, les parties seront remises dans l’état dans lequel elles se trouvaient antérieurement à la conclusion de l’acte. L’indemnité d’immobilisation versée sera restituée à [N] [O] et [C] [P].

Sur la procédure abusive :

Maître [Z] sollicite la condamnation de [N] [O] et [C] [P] au titre de la procédure abusive.

Ces derniers sollicitent à titre principal la nullité de la promesse et à titre subsidiaire la responsabilité du notaire.

Dans la mesure où leur demande principale prospère, il n’y a pas lieu d’examiner plus en détails la responsabilité de Maître [Z]. Toutefois, il ressort des éléments précités que la promesse comporte une incompatibilité entre le souhait exprimé par les bénéficiaires et la réalité juridique, ce que Maître [Z] en sa qualité de professionnelle ne pouvait ignorer. Si Maître [Z] expose avoir donné des explications orales aux bénéficiaires, cela n’est aucunement démontré et ne saurait en tout état de cause suffire.

Dans ces conditions, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de condamner in solidum la SCI LA DEVEZE et Maître [Z] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner in solidum la SCI LA DEVEZE et Maître [Z] à verser à [N] [O] et [C] [P] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 699 du Code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ».

Il y a donc lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de l’avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

PRONONCE la nullité de la promesse unilatérale de vente en date du 31 mars 2022 reçue par Maître [U] [Z], notaire à [Localité 7] ;

ORDONNE la restitution par Maitre [U] [Z], notaire à [Localité 7], à Madame [N] [O] et à Monsieur [C] [P] de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 15 000 € ;

DEBOUTE la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA DEVEZE de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

DEBOUTE Maître [U] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNE in solidum la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA DEVEZE et Maître [U] [Z] à payer à Madame [N] [O] et à Monsieur [C] [P] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA DEVEZE et Maître [U] [Z] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Fall PARAISO en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE