TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 13 Mai 2026 – Délibéré prorogé

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Janvier 2026

N° RG 25/03921 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6Z77

Expédition délivrée le

À

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Grosse délivrée le 13/05/2026

À

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— M^e Laure TRAPE

— Maître Charles GIMENEZ

— 

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [L] divorcée [T], née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Charles GIMENEZ de la SELARL GIMENEZ BROS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [A] [F], né le [Date naissance 2] 1987 à [Localité 2] (ALGÉRIE)

demeurant [Adresse 2]

en son nom propre et en qualité de Président de la SASU La Table [Localité 3] Panier dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Laure TRAPE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Le 13 septembre 2021, Madame [J] [L] divorcée [T] a conclu avec

Monsieur [A] [H] un bail de courte durée non soumis au statut des baux commerciaux (article L145-5 du code de commerce) portant sur un local situé [Adresse 3], du 13 septembre 2021 au 12 septembre 2022, le loyer mensuel étant fixé à 550 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par exploit de commissaire de justice du 12 septembre 2022, Madame [J] [L] divorcée [T] a fait délivrer un congé d’un bail dérogatoire pour le 12 septembre 2022 à Monsieur [A] [H].

Le 29 août 2024, Madame [J] [L] divorcée [T] a fait signifier, par exploit de commissaire de justice, un congé de bail dérogatoire pour la date du 12 septembre 2024 à Monsieur [A] [H].

Par exploit de commissaire de justice en date du 06 octobre 2025, Madame [J] [L] divorcée [T] a assigné Monsieur [A] [H] devant le Tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, à l’audience du 29 octobre 2025, aux fins de :

— Constater que Monsieur [A] [H] est devenu occupant sans droit ni titre au terme du bail dérogatoire depuis le 12 septembre 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [H] si besoin avec le concours de la force publique et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 4], et dire applicables les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner par provision Monsieur [A] [H] à verser à Madame [J] [L] une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— Condamner par provision Monsieur [A] [H] à verser à Madame [J] [L] une indemnité d’occupation journalière égale à 100 euros par jour à compter du 12 septembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— Condamner Monsieur [A] [H] à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [A] [H] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 octobre 2025 et, après deux renvois, a été retenue à l’audience du 14 janvier 2026, Madame [J] [L] divorcée [T], par l’intermédiaire de son conseil et aux termes de ses dernières conclusions, sollicitant de :

— Dire et juger que Monsieur [A] [H] est devenu occupant sans droit ni titre au terme du bail dérogatoire depuis le 12 septembre 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [H] si besoin avec le concours de la force publique et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 4], et dire applicables les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner par provision Monsieur [A] [H] à verser à Madame [J] [L] une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— Condamner par provision Monsieur [A] [H] à verser à Madame [J] [L] une indemnité d’occupation journalière égale à 100 euros par jour à compter du 12 septembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— Dire et juger les demandes de Monsieur [A] [H] irrecevables ou mal fondées et dire n’y avoir lieu à référé ;

— Dire et juger Monsieur [A] [H] et la SASU La Table [Localité 3] Panier de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamner à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [A] [H] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement payer.

En défense, aux termes de ses conclusions, Monsieur [A] [H], représenté par son conseil, sollicite de :

— Constater que Monsieur [A] [H] n’est pas occupant sans droit ni titre ;

— Constater que le bail dérogatoire ayant produit effet plus de 36 mois s’est transformé en bail commercial au profit de Monsieur [A] [H] en son nom et es qualité ;

— Constater que la délivrance des congés est intervenue hors délai ;

— Constater que les congés délivrés hors délais sont sans effet à l’égard du locataire ;

— Débouter intégralement Madame [J] [L] divorcée [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions, notamment :

. de sa demande de constat d’occupation sans droit ni titre,

. de sa demande d’expulsion,

. de sa demande d’astreinte de 150 euros par jour,

. de sa demande d’indemnité d’occupation journalière de 100 euros,

. de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. ainsi que de sa demande en dépens ;

— Constater que sont réunies les conditions de l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation depuis l’arrêté de mise en sécurité du 09 septembre 2023 et entrainent suspension de l’obligation de paiement des loyers ;

— Condamner, à titre provisionnel, Madame [L] divorcée [T] à rembourser la somme de 6.960 euros correspondant aux loyers et charges indûment perçus depuis l’arrêté de mise en sécurité ;

— Condamner, à titre provisionnel, Madame [L] divorcée [T] à rembourser la somme de 36.831,03 euros au titre des travaux de mise en conformité, matériels d’exploitation et agencements réalisés par Monsieur [H] et la SASU La Table [Localité 3] Panier ;

— Ordonner, à titre subsidiaire, la suspension de l’exigibilité des loyers et charges jusqu’à la restitution du local, en raison de l’arrêté de péril et de l’impossibilité d’exploitation ;

— Condamner Madame [L] divorcée [T] aux entiers dépens ;

— Rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 avril 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, les demandes visant à « dire » ou « dire et juger » ou « constater », tout comme les demandes de « donner acte », n’étant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.

Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur les demandes principales

Sur l’occupation sans droit ni titre et l’expulsion

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En second lieu, il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

L’article L 145-1 I du code de commerce énonce que les dispositions du chapitre V du code de commerce intitulé « Du bail commercial » s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe ;

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

Conformément à l’article 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre V du code de commerce intitulé « Du bail commercial » à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du chapitre V du code de commerce intitulé « Du bail commercial » pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du chapitre V du code de commerce intitulé « Du bail commercial ».

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Ainsi, ces dernières dispositions prévoient la possibilité pour les parties de déroger au statut des baux commerciaux tout en limitant ces exceptions aux baux de courte durée d’une durée de trois ans au plus.

En l’occurrence, alors même que Monsieur [H] [A] affirme qu’un bail verbal a été conclu entre les parties le 11 mars 2021 et jusqu’à la conclusion du bail dérogatoire du 13 septembre 2021 et que sa durée doit être prise en compte dans le calcul de la durée du bail dérogatoire, Madame [J] [L] divorcée [T] soutient qu’il n’en est rien.

Monsieur [A] [H] fait valoir qu’il justifie d’une occupation légitime du local depuis le 11 mars 2021, date de début du bail, nonobstant une formalisation postérieure.

Il fournit un décompte débutant le 11 mars 2021 qui lui a été adressé par l’agence gestionnaire du local loué le 23 septembre 2024.

Cependant, Madame [J] [L] divorcée [T] soutient que le décompte précité vise les sommes encaissées concernant le local loué et n’est pas personnel à Monsieur [A] [H], ce qui ressort du courrier électronique de la société gestionnaire du bien loué en date du 16 décembre 2024 dans lequel celle-ci indique que le décompte fourni concerne le local et n’est pas strictement personnel à Monsieur [A] [H], celui-ci ayant repris la suite de Monsieur [D] [M] à compter de septembre 2021 et ayant accepté de régler des loyers dus par ce dernier.

Les comptes rendus mensuels envoyés par courriers électroniques par l’agence gestionnaire du bien loué à Madame [J] [L] divorcée [T] pour les mois de mars 2021 à octobre 2021 précisent que le locataire est Monsieur [D] [M] et qu’il est entré dans les lieux le 22 mars 2021.

Dès lors, Monsieur [A] [H] échoue à prouver qu’un bail verbal existait entre les parties antérieurement à la conclusion du bail dérogatoire du 13 septembre 2021.

En tout état de cause, si le bail dérogatoire doit intervenir lors de l’entrée dans les lieux du preneur, c’est-à-dire lors de son entrée en jouissance, la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 2 mars 2017, n° 15-28.068 ; Cass. 3e civ. 1er février 2018, n°16-23.122) juge que l’entrée dans les lieux du preneur, à laquelle se réfère l’article L145-5 du code de commerce, ne vise que la prise de possession des lieux en exécution dudit bail dérogatoire, peu important que le preneur les ait occupés antérieurement en vertu d’un autre titre.

Il en résulte que la durée du bail dérogatoire n’a pas excédé trois ans.

En effet, le 29 août 2024, Madame [J] [L] divorcée [T] a fait signifier, par exploit de commissaire de justice, un congé de bail dérogatoire pour la date du 12 septembre 2024 à Monsieur [A] [H].

En refusant expressément le maintien en possession de Monsieur [A] [H], aucun nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux n’a opéré au terme du bail de courte durée.

Ainsi, faute d’être resté en possession des lieux en vertu du bail dérogatoire pendant plus de trois ans, la requalification de ce dernier en bail commercial de droit commun revendiquée par Monsieur [A] [H], tenant à sa durée, ne constitue pas une contestation sérieuse à la demande d’expulsion faite par Madame [J] [L] divorcée [T] tiré d’une occupation sans droit ni titre de Monsieur [A] [H] depuis l’expiration du bail dérogatoire le 12 septembre 2024.

En outre, dans un courrier non daté et non signé qui ne comporte aucune indication quant à l’adresse du destinataire et quant à l’expéditeur et qui se contente d’indiquer « Madame [T], » dans sa première ligne, il est indiqué qu’ « après avoir pris connaissance de l’article de loi L145-5 du code de commerce, que le bail est passé en 3.6.9. Donc en conséquence, je suis dans l’obligation de constater que le bail passe en 3.6.9. »

Dans un courrier recommandé du 24 septembre 2024, le conseil du preneur répondant à la délivrance du congé du bail dérogatoire du 13 septembre 2021 indique que son client se trouve avoir d’abord été titulaire d’un bail verbal pour ce local depuis le 11 mars 2021 auquel a succédé le bail précaire du 13 septembre 2021 et qu’il se trouve être titulaire d’un bail commercial de neuf ans depuis le 11 mars 2024, ce pourquoi il adresse une opposition au congé du 29 août 2024.

Cependant, la manifestation de volonté de prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux dans une correspondance ne suffit pas à caractériser l’exigence de la revendication qui doit être appréciée par l’autorité judiciaire en cas de litige ou résulter de la contestation d’un acte extrajudiciaire.

En conséquence, la preuve d’un trouble manifestement illicite résultant de l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [A] [H] est rapportée, de même que l’obligation de ce dernier de quitter les lieux à l’expiration du bail dérogatoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse tenant à la possibilité pour le bail dérogatoire d’être requalifié en un contrat soumis au statut des baux commerciaux.

Monsieur [A] [H] est donc déchu de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 12 septembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [A] [H] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance selon les modalités précisées au dispositif.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [A] [H] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner d’astreinte. La demande de Madame [J] [L] divorcée [T] à ce titre sera donc rejetée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, Madame [J] [L] divorcée [T] sollicite que le preneur à bail soit condamné à lui verser par provision une indemnité d’occupation journalière égale à 100 euros par jour à compter du 12 septembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Toutefois, l’occupant sans droit ni titre est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre d’indemnité d’occupation et la bailleresse n’explique ni ne justifie sa demande qui sera donc rejetée.

La bailleresse est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qu’elle aurait perçu si le bail s’était poursuivi à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19 et jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, conformément à l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-322 du 9 avril 2024 en vigueur du 11 avril 2024 au 21 novembre 2024 et dans sa rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 en vigueur depuis le 21 novembre 2024, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Or, aucun arrêté de mainlevée n’a été versé aux débats, de sorte que l’indemnité d’occupation n’est pas due, tout comme les loyers, du 11 avril 2024 jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [A] [H] à payer à Madame [J] [L] divorcée [T], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges que la bailleresse aurait perçu si le bail s’était poursuivi à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Sur la demande de remboursement des loyers et charges

En application de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020 en vigueur du 1er juillet 2021 au 11 avril 2024, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

Ainsi, l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020 en vigueur du 1er juillet 2021 au 11 avril 2024, ne prévoyait la cessation de l’exigibilité des loyers que pour l’occupation d’un logement.

Conformément à l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-322 du 9 avril 2024 en vigueur du 11 avril 2024 au 21 novembre 2024 et dans sa rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 en vigueur depuis le 21 novembre 2024, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

En l’espèce, l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020 en vigueur du 1er juillet 2021 au 11 avril 2024, ne prévoyait la cessation de l’exigibilité des loyers que pour l’occupation d’un logement.

Or, les lieux loués par Monsieur [A] [H] ne constituent pas un logement mais un local commercial.

Dès lors, les loyers et charges continuaient d’être dus suite à l’arrêté du 05 septembre 2023 pour les locaux loués par Monsieur [A] [H] et ce jusqu’au 11 avril 2024, date d’entrée en vigueur de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-322 du 9 avril 2024.

Il ressort du décompte fourni par Monsieur [A] [H] lui-même que le dernier versement au titre des loyers et charges qu’il a effectué date du 21 février 2024.

Dès lors, les loyers et charges continuant d’être dus suite à l’arrêté du 05 septembre 2023 pour les locaux loués par Monsieur [A] [H] jusqu’au 11 avril 2024, aucune somme au titre des loyers et charges n’a été indûment perçue par la bailleresse.

Monsieur [A] [H] sera donc débouté de sa demande de remboursement provisionnel au titre des loyers et charges indûment perçus depuis l’arrêté de mise en sécurité.

Sur la demande de remboursement des travaux de mise en conformité, matériels d’exploitation et agencements réalisés

Monsieur [A] [H] sollicite le remboursement par provision de la somme de 36.831,03 euros au titre des travaux de mise en conformité.

Cependant, il ressort de la clause « TRAVAUX- TRANSFORMATIONS » insérée au bail dérogatoire du 13 septembre 2021 que le preneur est tenu de l’obligation de « ne faire aucun changement, démolition, percement de murs ou cloisons… sans le consentement préalable, exprès et par écrit du [Localité 4] ou de son mandataire. Tous embellissements et améliorations faits par le PRENEUR resteront, à l’expiration du bail, la propriété [Localité 3] [Localité 4], et ce sans indemnité.

Si, pendant la durée du présent bail, des travaux imposés par l’administration ou toute éventuelle nouvelle réglementation pour maintenir constamment l’immeuble loué conforme à sa destination contractuelle sont à réaliser, les parties conviennent d’ores et déjà de se rapprocher pour déterminer la charge du coût de ces travaux. »

Dès lors, Monsieur [A] [H] ne rapportant pas la preuve que les travaux ont été effectués avec le consentement de la bailleresse, ni même que celle-ci ait été informée de ces travaux, et le bail prévoyant que les embellissements et améliorations faits par le preneur resteront la propriété du bailleur à l’expiration du bail sans indemnité, Monsieur [A] [H] sera débouté de sa demande de remboursement provisionnel au titre des travaux de mise en conformité, des matériels d’exploitation et des agencements réalisés.

Sur la demande subsidiaire de suspension de l’exigibilité des loyers et charges jusqu’à la restitution du local

Monsieur [A] [H] étant déchu de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 12 septembre 2024, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.

Ceux-ci seront donc intégralement mis à la charge de Monsieur [A] [H].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, Monsieur [A] [H] sera condamné à payer à Madame [J] [L] divorcée [T] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS que Monsieur [A] [H] est déchu de tout titre d’occupation depuis le 12 septembre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [A] [H] et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande d’astreinte de Madame [J] [L] divorcée [T] ;

REJETONS la demande d’astreinte de Madame [J] [L] divorcée [T] tendant à ce que Monsieur [A] [H] soit condamné à lui verser par provision une indemnité d’occupation journalière égale à 100 euros par jour à compter du 12 septembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [H] à payer à Madame [J] [L] divorcée [T], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges que la bailleresse aurait perçu si le bail s’était poursuivi à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS Monsieur [A] [H] de sa demande de remboursement provisionnel au titre des loyers et charges indûment perçus depuis l’arrêté de mise en sécurité ;

DEBOUTONS Monsieur [A] [H] de sa demande de remboursement provisionnel au titre des travaux de mise en conformité, des matériels d’exploitation et des agencements réalisés ;

DEBOUTONS Monsieur [A] [H] de sa demande subsidiaire de suspension de l’exigibilité des loyers et charges jusqu’à la restitution du local ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [H] à payer à Madame [J] [L] divorcée [T] la somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [H] aux entiers dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 5] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.