TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :

Le 03 avril 2026

à Mme [P] [Y]

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EXPEDITION :

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N° RG 25/05801 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7BHU

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PROVENCE METROPOLE LOGEMENT ANCIENNEMENT HABITAT [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [P] [Y], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame [K] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [F] [H], demeurant [Adresse 2]

(Décédé)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 26 octobre 2009, L’office public Habitat [Localité 2] Provence a consenti à M. [F] [H] et Mme [K] [H] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation conventionné sis [Adresse 3], dans le [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 327,75 euros, outre une provision sur charge de 158,95 euros, des frais accessoires d’un montant de 12,57 euros et 64,37 euros au titre des provisions d’eau.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [K] [H] et M. [F] [H] le 21 juillet 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.429,87 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, L’office public Habitat [Localité 2] Provence devenu établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) Provence Métropole Logement, agissant poursuites et diligences de son Président, a fait assigner Mme [K] [H] et M. [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner au paiement de la provision de 3.277,74 euros, au titre de la dette locative arrêtée à la date du 10 octobre 2025,

— condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges, jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamner au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts de droit à compter de l’ordonnance à venir, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, outre les frais d’exécution forcée à venir.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal avant l’audience.

A l’audience du 29 janvier 2026, l’Epic Provence Métropole Logement, représenté par son conseil réitère les termes de son assignation, considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [K] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

M. [F] [H] est décédé le 8 mai 2025, tel qu’attesté par certificat de décès.

La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur l’extinction de l’instance à l’égard de M. [F] [H]

Aux termes de l’article 384 du Code de procédure civile, l’action s’éteint par le décès d’une partie.

Il est versé à la procédure l’acte de décès de M. [F] [H] survenu le 8 mai 2025.

Il convient de constater l’extinction de l’instance à son égard.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 14 octobre 2025 a été dénoncée le 15 octobre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 29 janvier 2026.

L’Epic Provence Métropole Logement justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 15 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le bailleur produit au débat un extrait k-bis à jour au 28 août 2025 indiquant un changement de sa dénomination sociale, pour se dénommer désormais Provence Métropole Logement (PML).

Par conséquent, l’Epic Provence Métropole Logement est recevable en ses demandes.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 21 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.429,87 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 septembre 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [K] [H] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 689,98 euros, et de condamner Mme [K] [H] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Mme [K] [H] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 2.765,78 euros, à la date du 26 janvier 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure.

Elle est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2.765,78 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord de la requérante sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme [K] [H] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’Epic Provence Métropole Logement les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable,

CONSTATE l’extinction de l’instance à l’égard de M. [F] [H] du fait de son décès,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 26 octobre 2009 entre L’Office public Habitat [Localité 2] Provence d’une part, et Mme [K] [H] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation sis [Adresse 4], [Adresse 5] sont réunies à la date du 22 septembre 2025,

CONDAMNE Mme [K] [H] à verser à l’Epic Provence Métropole Logement, à titre provisionnel, la somme de deux mille sept cent soixante-cinq euros et soixante-dix-huit centimes (2.765,78 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) dû au 26 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus,

AUTORISE Mme [K] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 76 euros (soixante-seize euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [K] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 septembre 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [K] [H] sera condamnée à verser à L’office public Habitat [Localité 2] Provence devenu Provence Métropole Logement une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit, à défaut de justificatifs, à la somme mensuelle de 689,98 euros, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [K] [H] aux entiers dépens,

REJETTE la demande de l’Epic Provence Métropole Logement formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière La présidente