TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 2 JUIN 2026

Président : Madame ATIA, Magistrat

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 3 MARS 2026

GROSSE :

Le 2 juin 2026

à M^e Soraya SLIMANI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 2 juin 2026

à M^e Paul GUILLET

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03731 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DG3

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [Z] [U] épouse [E], demeurant 12 Boulevard de la Thèse – Résidence La Salamandre – BAT C – 13003 MARSEILLE

représentée par M^e Soraya SLIMANI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [O] [E], demeurant 12 Boulevard de la Thèse – Résidence La Salamandre – BAT C – 13003 MARSEILLE

représenté par M^e Soraya SLIMANI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

SOCIETE GRAND DELTA HABITAT, société coopérative d’intérêt collectif d’HLM (SCIC) dont le siège social est sis 3 Rue Martin Luther King – CS 30531 84054 AVIGNON CEDEX 1 immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Avignon sous le numéro 662 620 079 agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Paul GUILLET de la SELARL EKLAR & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon ordonnance de référé rendue le 24 février 2022, le juge des contentieux de la protection de ce siège, saisi par M. [O] [E] et Mme [Z] [U] épouse [E], a notamment :

— ordonné une expertise judiciaire,

— condamné la société coopérative d’intérêt collectif (SCIC) d’Habitation à loyer modéré (Hlm) Grand Delta Habitat à payer à M. [O] [E] et Mme [Z] [U] épouse [E] une somme provisionnelle de 3.000 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance.

Les opérations d’expertise se sont déroulées le 17 juin 2022. Le rapport d’expertise judiciaire a été établi le 31 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, M. [O] [E] et Mme [Z] [U] épouse [E] ont fait assigner la SCIC Grand Delta Habitat, représentée par son Directeur général, devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, au visa des articles 6 et suivants de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1721 du Code civil aux fins de condamnation à leur payer les sommes suivantes :

-9.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur grave préjudice de jouissance et ce, à chacun d’eux,

-2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Selon jugement rendu le 14 janvier 2025, le tribunal judiciaire, pôle de proximité, s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection.

A l’audience du 3 mars 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de leurs conclusions en réplique, M. [O] [E] et Mme [Z] [U] épouse [E] réitèrent leurs demandes initiales.

Aux termes de ses conclusions en défense, la SCIC Grand Delta Habitat, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, au visa des articles L 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire et 700 du Code de procédure civile :

— à titre principal, oppose la prescription triennale et conclut au débouté des demandes de M. [O] [E] et Mme [Z] [U] épouse [E], demande leur condamnation à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de la provision versée,

— à titre subsidiaire, de limiter le montant des condamnations prononcées à son encontre à cette provision de 3.000 euros et de rejeter le surplus des demandes,

— en tout état de cause, de condamner M. [O] [E] et Mme [Z] [U] épouse [E] à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 2 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes viSCICnt à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de prescription de toute action dérivant d’un contrat de bail est de trois ans.

L’ordonnance de référé du 24 février 2022 indique que, se plaignant de désordres affectant le logement, Madame [Z] [U] épouse [E] et Monsieur [O] [E] saisissent par acte d’huissier du 9 juin 2021 en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

— ordonner une expertise du logement dont sont locataires les requérants sis la Salamandre, Bâtiment, 12 boulevard de la Thèse à Marseille (13003) ;

— désigner à cet effet tel expert qu’il lui plaira à la juridiction de désigner, avec mission habituelle en pareille matière te notamment de :

* constater l’ensemble des désordres affectant le logement,

* préciser l’origine des désordres et les moyens d’y remédier,

* préciser si ce logement correspond aux normes de décence, telles que fixées par le décret du 30 janvier 2002,

* fournir tout élément permettant à la juridiction d’évaluer le trouble de jouissance des requérants,

— dire et juger que le loyer et les provisions sur charges, réduits judiciairement, seront consignés entre les mains d’un compte ouvert de la CARPA, jusqu’à constat de la parfaite réalisation de l’intégralité des travaux et d’un taux d’humidité nul, constat par huissier de justice aux frais du demandeur ;

— condamner la SCIC GRAND DELTA HABITAT au versement de la somme provisionnelle de 5 000 euros en réparation du trouble jouissance subi par les époux [E] ;

— condamner la SCIC GRAND DELTA HABITAT aux entiers dépens, distraits comme en matière d’aide juridictionnelle.

Dans leurs écritures, M. [O] [E] et Mme [Z] [U] épouse [E] invoquent des désordres subis depuis le 20 novembre 2018 de sorte que leur action, initiée en référé le 9 juin 2021, soit moins de trois ans plus tard n’est pas prescrite.

La fin de non-recevoir sera par conséquent écartée.

Sur la responsabilité de la bailleresse

L’article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de SCIC résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laisSsant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la SCICnté et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l’espèce, les parties ne communiquent pas le contrat de bail. Il s’évince de l’ordonnance de référé du 24 février 2022 que selon acte sous seing privé du 1er août 2016, la SCIC GRAND DELTA HABITAT a consenti à Madame [Z] [U] épouse [E] et Monsieur [O] [E] un bail portant sur un logement et un garage sis Résidence La Salamandre, Bâtiment C, 12 boulevard de la Thèse à Marseille (13003), moyennant un loyer de 563,18 euros par mois.

Au soutien de leurs demandes, M. [O] [E] et Mme [Z] [U] épouse [E] se prévalent de courriels adressés à la SCIC Grand Delta Habitat au cours du mois de juillet 2023 et du rapport d’expertise judiciaire. La SCIC Grand Delta Habitat ne communique aucune pièce, hormis le rapport d’expertise judiciaire comprenant ses dires et leurs annexes.

L’ordonnance de référé du 24 février 2022 retient que :

&les demandeurs versent aux débats un procès-verbal de constat d’huissier du 28 octobre 2021 dont il ressort les constatations suivantes :

— dans la cuisine : présence de traces d’infiltration avec décollement du revêtement mural et cloques le long du conduit commun ainsi que sur la partie du plafond au-dessus ; une plinthe manque en partie inférieure du mur encadrant le conduit, à son aplomb, des traces de moisissures et traces d’infiltration sont présentes ; une fenêtre ne ferme pas correctement et un jour demeure en position fermée ; la porte d’accès dans la pièce n’est plus mobile, SCIC partie inférieure étant élargie et noircie de moisissures ;

— dans les toilettes et dans la salle de bain : au niveau du plafond et des murs ont été relevées des traces d’infiltrations avec décollement du revêtement mural et moisissures apparentes ;

— dans la chambre d’enfant, le volet est bloqué ; les montants des fenêtres sont noircis de moisissures ; la partie inférieure du mur est humide et des plinthes sont manquantes ;

— dans la chambre parentale, l’encadrement de la fenêtre comporte des traces de moisissures et la partie inférieure des murs est humide et infiltrée.

&les bailleurs versent aux débats un nombre conséquent de courriels et de lettres envoyés par Madame [Z] [U] épouse [E] à la SCIC GRAND DELTA HABITAT, dont le premier est daté du 30 novembre 2018, faisant état de désordres affectant l’appartement et notamment de la présence d’infiltrations d’eau dans la salle de bain et la cuisine et du manque d’isolation des fenêtres.

M. [O] [E] et Mme [Z] [U] épouse [E] sont mal fondés à contester le rapport d’expertise judiciaire en l’absence de toute pièce versée au débat de ce chef, s’agissant de la réparation de l’installation électrique, le fonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée (VMC), de l’étanchéité de la porte d’entrée, de l’imputation de la dégradation des plinthes.

S’agissant des désordres invoqués par M. [O] [E] et Mme [Z] [U] épouse [E], pour l’installation électrique, des dangers sont relevés s’agissant de :

— l’ajout d’un câble volant en piquage sur une prise murale, ce branchement étant supprimé au 18 janvier 2023,

— de conducteurs électriques nus visibles et seulement protégés par du scotch dans la cuisine (risque de contact direct avec un élément sous tensions),

— une anomalie au niveau de la prise électrique du four, réparer au jour de la visite de l’expert (prise pendante),

— la présence d’une prise de courant au-dessus,

— l’expert mentionnant la réalisation des réparations nécessaires au 21 octobre 2022 selon facture du 10 novembre 2022, M. [O] [E] et Mme [Z] [U] épouse [E] indiquant une suppression des anomalies de l’installation électrique au 13 janvier 2023.

Sur les infiltrations d’eau dans la cuisine la salle de bains et les toilettes, ainsi que les moisissures :

— le plafond de la salle de bains présente des dégradations importantes, la cause des désordres étant identifiée dans un défaut d’étanchéité de la toiture terrasse du bâtiment. Les infiltrations d’eau ont cessé au jour des opérations d’expertise suite à l’exécution de travaux de remise en état de la couverture du bâtiment,

— le mur des W.C mitoyen avec celui de la salle de bains présente des dégradations localisées en vis-à-vis avec celles de la salle de bains, avec des traces d’humidité,

— dans ces deux pièces, les tâches d’infiltrations sont anciennes.

Il s’évince du changement des fenêtres et de l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC), dont fait état la SCIC Grand Delta Habitat dans ses écritures, qu’une mauvaise ventilation du logement est pour partie à l’origine des désordres.

Sur les embellissements, M. [O] [E] et Mme [Z] [U] épouse [E] indiquent ne pas avoir reçu l’attestation de fin de travaux sur la toiture, l’indemnisation par leur assureur étant de ce fait bloquée.

Sur la porte de la cuisine, elle est effectivement cassée, sans poignée.

Sur la présence de cafards, elle est constatée à l’occasion de la visite d’une conseillère médicale en environnement intérieur intervenue le 19 janvier 2021, sans précisions, avec l’unique mention « présence de cafards ». la SCIC Grand Delta Habitat oppose le stockage de nourriture sur le balcon par la SCIC Grand Delta Habitat mais n’en justifie pas.

Au regard des constatations effectuées par cette conseillère médicale en environnement intérieur et du procès-verbal de constat d’huissier en date du 28 octobre 2021 visé dans l’ordonnance de référé du 24 février 2022, les infiltrations d’eau sont anciennes en ce que les taux d’humidité de la salle de bains et de la cuisine sont respectivement de 80 et 70 %, avec des moisissures sous les peintures, avec présence, suite à des prélèvements, d’un champignon, le stachybotrys chartarum, décrit comme se développant sur un support « très mouillé ». Il s’évince d’ailleurs des écritures de la SCIC Grand Delta Habitat que des entreprises sont mandatées dès le mois d’avril 2020.

Il en résulte des manquements de la bailleresse à ses obligations de délivrance d’un logement décent s’agissant de l’humidité et des moisissures consécutives à des infiltrations, d’un défaut de conformité de l’installation électrique, de la présence de cafards.

Sur l’aggravation des préjudices opposées en défense, la bailleresse ne rapporte pas la preuve d’une obstruction des locataires aux interventions de professionnels aux fins de recherches de fuite.

L’absence de réparation de la porte de la cuisine, ne relevant pas d’une réparation locative au sens du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, caractérise un manquement à l’obligation de garantie d’une jouissance paisible des lieux.

Sur le préjudice

L’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il résulte des débats que les désordres consécutifs aux infiltrations d’eau débutent au mois d’avril 2020. S’agissant de la présence de cafards, elle est constatée par un tiers au mois de janvier 2021 mais SCIC persistance postérieurement, n’est pas établie. Sur le défaut de conformité de l’installation électrique, il est porté à la connaissance de la SCIC Grand Delta Habitat à la faveur des opérations d’expertise judiciaire, le désordre ayant cessé au 13 janvier 2023.

Les désordres persistants à ce jour concernent la porte de la cuisine et les travaux d’embellissement de la salle de bains, estimés à respectivement à 300 et 250 euros par l’expert,

S’agissant de l’impact des désordres sur leur santé, M. [O] [E] et Mme [Z] [U] épouse [E] ne communiquent aucune pièce.

Au regard de la durée du trouble de jouissance, de deux ans pour les infiltrations d’eau, il convient d’allouer à M. [O] [E] et Mme [Z] [U] épouse [E], après déduction de la provision de 3.000 euros versée par la SCIC Grand Delta Habitat, ce point avancé en défense n’étant pas contesté, une somme de 2.000 euros en réparation de leur trouble de jouissance.

La SCIC Grand Delta Habitat sera par conséquent condamnée à payer à M. [O] [E] et Mme [Z] [U] épouse [E] une somme de 2.000 euros en réparation de leur trouble de jouissance.

M. [O] [E] et Mme [Z] [U] épouse [E] seront déboutés du surplus de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

La SCIC Grand Delta Habitat succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à M. [O] [E] et Mme [Z] [U] épouse [E] une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ÉCARTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

CONDAMNE la SCIC Grand Delta Habitat à payer à M. [O] [E] et Mme [Z] [U] épouse [E] une somme de deux mille euros (2.000 euros) en réparation de leur trouble de jouissance ;

DÉBOUTE M. [O] [E] et Mme [Z] [U] épouse [E] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SCIC Grand Delta Habitat aux dépens ;

CONDAMNE la SCIC Grand Delta Habitat à payer à M. [O] [E] et Mme [Z] [U] épouse [E] une somme de mille euros (1.000 euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION