JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE,

[Adresse 1]

N° RG 25/00056 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7FMF

S.A., [Localité 1] HABITAT

C/

M., [Y], [N]

M., [K], [N] décédé

Mme, [D], [C]

Mme, [A], [W] épouse, [X]

Mme, [J], [K], [G]

,

[Adresse 2]

LE 18 MARS 2026

JUGEMENT

EXPROPRIANT

S.A., [Localité 1] HABITAT

immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n° 061 800 140 dont le siège social est sis, [Adresse 3], représentée par son directeur général M., [Z], [L]

représentée par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE

CONTRE :

EXPROPRIES

Monsieur, [Y], [N], propriétaire indivis pour moitié

né le 27 Septembre 1957 à, [Localité 2] (SYRIE), de nationalité Libanaise, demeurant à, [Localité 3] (LIBAN)

et les héritiers de Monsieur, [K], [N] né le 14 Février 1931 à, [Localité 2] (SYRIE) et décédé le 26/11/1994 à, [Localité 4] , Liban:

— sa fille Madame, [J], [K], [G]

née le 20 Février 1963 à, [Localité 5] (LIBAN) domiciliée Chez Me, [I], [S], [P], notaire -, [Adresse 4] -, [Localité 3] (LIBAN)

— son épouse Madame, [D], [C]

née le 10 Janvier 1931 à, [Localité 6] (SYRIE), de nationalité Syrienne

— son fils Monsieur, [Y], [N],

né le 27 Septembre 1957 à, [Localité 2] (SYRIE), de nationalité Libanaise, demeurant à, [Localité 3] (LIBAN)

— sa fille Madame, [A], [W] épouse, [X]

née le 06 Janvier 1961 à, [Localité 2] (SYRIE), Mariée, de nationalité Libanaise, demeurant, [Adresse 5] (CANADA)

tous trois représentés par Maître Maxime THIRAUX, [Adresse 6] dans le cadre de la succession en cours mais qui ne s’est pas constitué dans la présente procédure.

TOUS DÉFAILLANTS

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement de, [Localité 1], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales,, [Adresse 7]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président: Laurent SIGUENZA, Juge placé au Tribunal judiciaire de Marseille désigné en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Visite et Débats à l’audience du 04 février 2026

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

,

[Adresse 8] est un ensemble immobilier de neuf bâtiments situé dans le, [Localité 7] qui a bénéficié d’un programme d’investissements publics.

Le bâtiment G de l’ensemble immobilier, situé, [Adresse 9], est cadastré, [Cadastre 1] section C parcelle n°, [Cadastre 2] d’une superficie de 82 ares et 36 centiares et composé de 259 lots, soit 129 logements et 130 caves.

Par jugement du 22 juillet 2024, le tribunal judiciaire de MARSEILLE a notamment prononcé l’état de carence du syndicat des copropriétaires du bâtiment G du Parc Kalliste.

Par délibération en date du 10 octobre 2024, le Conseil de la Métropole, [Localité 8]-Provence a approuvé le projet simplifié d’acquisition publique de l’ensemble immobilier du Parc Kalliste ainsi que le projet simplifié d’acquisition publique de la copropriété du bâtiment G en vue de sa démolition, et de demande de déclaration d’utilité publique en vue de l’expropriation du concessionnaire, [Localité 1] HABITAT suite au jugement de déclaration de carence du syndicat des copropriétaires du bâtiment G.

Par arrêté en date du 23 décembre 2024, la Métropole, [Localité 9],-[Localité 1]-Provence a défini les modalités de mise à disposition du public du dossier présentant le projet simplifié d’acquisition publique en vue de la démolition pour carence déclarée du syndicat des copropriétaires du bâtiment G du Parc Kalliste.

Par arrêté du 26 juin 2025, le préfet des Bouches-du-Rhône a notamment :

— déclaré d’utilité publique l’acquisition par la société, [Localité 1] HABITAT de l’immeuble G du Parc Kalliste suite à la procédure de carence ;

— déclaré cessible immédiatement au profit de la société, [Localité 1] HABITAT ledit immeuble ;

— dit qu’il pourra être pris possession dudit immeuble dans un délai de deux mois à la suite de la publication de l’arrêté au recueil des actes administratifs de la préfecture et de son affichage en mairie de, [Localité 1], sous réserve de la consignation des indemnités provisionnelles fixées conformément à l’évaluation du service des domaines.

L’indivision, [N], composée de Monsieur, [Y], [N] et des héritiers de Monsieur, [K], [N], décédé le 26 novembre 1994, à savoir Madame, [D], [C], Monsieur, [Y], [N], Madame, [A], [W] et Madame, [J], [K], [G], est propriétaire de deux lots au sein du bâtiment G du Parc Kalliste, un appartement et une cave, respectivement les numéros de lots 1336 et 1311.

Par mémoire reçu au greffe le 3 novembre 2025, la société, [Localité 1] HABITAT a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession des biens susvisés.

Par ordonnance du 22 décembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 4 février 2026 et indiqué que l’audience sera tenue à l’issue dudit transport.

À l’audience du 4 février 2026 tenue à l’issue du transport, le dossier a été retenu.

Dans son mémoire de saisine auquel se réfère son conseil, la société, [Localité 1] HABITAT demande au juge de l’expropriation de :

— fixer l’indemnité totale revenant aux expropriés à la somme de 23.000 euros décomposée comme suit :

— indemnité principale : 20.000 euros ;

— indemnité de remploi : 3.000 euros.

Au soutien de ses prétentions, au visa des articles L. 321-1, L. 311-1, L. 311-2, L. 311-3, R. 311-4, R. 311-11, R. 311-12, R311-13, R. 311-22 du code de l’expropriation, la société, [Localité 1] HABITAT fait valoir qu’elle a acquis une douzaine d’appartements dans le bâtiment G depuis l’année 2014 pour un montant moyen de 20.000 euros de sorte qu’elle estime que l’indemnité principale qu’elle propose est justifiée.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 3 février 2026, le commissaire du Gouvernement demande au juge de l’expropriation de fixer :

— l’indemnité principale à la somme de 20.000 euros ;

— l’indemnité de remploi à la somme de 3.000 euros.

Le commissaire du Gouvernement indique tout d’abord que la date de référence à retenir est le 28 janvier 2020 date à laquelle est devenu opposable le PLUi de la ville de, [Localité 1].

S’agissant des indemnités, il indique qu’au regard des 26 termes de comparaison qu’il a analysés, tous concernant des ventes d’appartements de même taille dans le bâtiment G du Parc Kalliste, l’offre de la partie expropriante apparaît satisfactoire.

Les défendeurs n’ont pas comparu.

À l’audience, les parties comparantes ont pu s’exprimer sur la question de la recevabilité des conclusions du commissaire du Gouvernement compte tenu de leur date de notification.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 18 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions du commissaire du Gouvernement

Aux termes du premier alinéa de l’article R. 311-16 du code de l’expropriation, à peine d’irrecevabilité, le commissaire du Gouvernement notifie ses conclusions aux parties à l’instance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins huit jours avant la visite des lieux.

En l’espèce, les conclusions du commissaire du Gouvernement ont été reçues au greffe le 3 février 2026, la lettre recommandée prévue par la disposition susvisée ayant été envoyée le 29 janvier 2026. Or, il ne s’est pas écoulé le délai prévu par l’article pré-cité après la date de réception mais également la date d’envoi des conclusions du commissaire du Gouvernement. La société, [Localité 1] HABITAT fait également état des mêmes dates concernant les conclusions qu’elle a reçues, sans contestation de la part du commissaire du Gouvernement.

Par conséquent, les conclusions de ce dernier seront déclarées irrecevables de sorte que les termes de comparaison qu’il a fournis ne seront pas étudiés.

Sur les biens expropriés

Les biens concernés par la procédure se trouvent au sein de la cage d’escalier numérotée G32 devant laquelle se trouvent des carcasses de véhicules incendiés. L’immeuble est muré et la cage d’escalier est fermée par une porte anti-intrusion. S’agissant des parties communes, elles sont dans un état dégradé, les boîtes aux lettres étant détériorées, l’escalier étroit vétuste, et la peinture sur les murs écaillée et taguée en partie, notamment de tags relatifs à des tarifs de produits stupéfiants. Les compteurs se trouvant dans lesdites parties communes sont cassés.

L’appartement des expropriés est situé au cinquième étage et occupe une superficie de 63 m² pour quatre pièces. Il est inoccupé, dégradé et encombré par de nombreux meubles et objets. Il semble avoir été squatté. L’ensemble de l’appartement est en très mauvais état.

En outre, l’immeuble se trouve en zone sUCr du PLUi (zone dédiée à des projets de renouvellement et de rénovation urbaine de grande ampleur).

Sur les dates de référence et d’estimation

Il ressort des articles L. 322-2 du code de l’expropriation et L. 213-4 du code de l’urbanisme que la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le PLUi de la ville de, [Localité 1] est devenu opposable le 28 janvier 2020. Il y a donc lieu de retenir cette date comme date de référence qui n’est pas contestée.

Enfin, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement.

Sur la fixation des indemnités

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il est constant que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation du prix du bien préempté qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature, sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour que le prix déterminé corresponde à sa valeur vénale.

Sur l’indemnité principale

La partie expropriante fournit douze termes de comparaison correspondant à des biens acquis entre le 26 septembre 2014 et le 27 février 2023 dans l’immeuble concerné à la suite de ventes intervenues à l’amiable. Il s’agit d’appartements de type 4 pour des superficies comprises entre 58 et 69 m², soit des biens sensiblement identiques au bien objet de la présente procédure. Sur ces douze termes de comparaison, les prix d’acquisition sont les suivants :

—  5.000 euros pour un bien ;

—  13.000 euros pour un bien ;

—  18.000 euros pour un bien ;

—  19.000 euros pour deux biens ;

—  20.000 euros pour le reste des appartements, soit sept biens.

Compte tenu de ces éléments, en l’absence d’élément fourni par les expropriés et le commissaire du Gouvernement en raison de l’irrecevabilité de ses conclusions, il y a lieu de fixer l’indemnité principale au montant proposé par la société, [Localité 1] HABITAT qui correspond au montant supérieur des autres biens qu’elle a acquis dans l’immeuble.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Il est constant que l’indemnité de remploi est calculée sur la base des taux suivants appliqués au montant de l’indemnité principale, à savoir :

—  20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros, soit 1.000 euros ;

—  15 % sur le fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 euros, soit 1.500 euros ;

—  10 % au-delà.

En l’espèce, il y a lieu de fixer l’indemnité de remploi à la somme de : 1.000 euros + 1.500 euros + ((20.000 – 15.000) euros x 10%) = 3.000 euros.

Partant, l’indemnité de remploi sera fixée la somme de 3.000 euros.

Sur les autres mesures

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE irrecevables les conclusions du commissaire du Gouvernement ;

FIXE l’indemnité due par la société, [Localité 1] HABITAT à l’indivision, [N] composée de Monsieur, [Y], [N] et des héritiers de Monsieur, [K], [N] à savoir Madame, [D], [C], Monsieur, [Y], [N], Madame, [A], [W] et Madame, [J], [K], [G] du fait de l’expropriation des biens situés commune de, [Localité 1] cadastrés, [Cadastre 1] section C parcelle n°, [Cadastre 2], lots 1336 et 1311, à la somme de 23.000 euros décomposée comme suit :

—  20.000 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  3.000 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

LAISSE les dépens à la charge de la société, [Localité 1] HABITAT.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE DIX HUIT MARS DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DE L’EXPROPRIATION