Tribunal Judiciaire de Valence, Ch1 contentieux general, 17 février 2026, n° 24/03314

TJ Valence 17 février 2026

Arguments

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Accepté
Accord des parties sur le caractère parfait de la vente
Le tribunal a constaté que toutes les parties étaient d'accord sur le caractère parfait de la vente, et que la SCI BERARD avait rempli ses obligations contractuelles.
Rejeté
Inapplicabilité de la clause pénale en raison de l'absence de faute
Le tribunal a jugé que la clause pénale était inapplicable car aucune des parties n'avait manifesté une volonté de se soustraire à leurs obligations contractuelles.
Rejeté
Comportement des héritiers
Le tribunal a estimé que les comportements des héritiers ne constituaient pas une faute et n'étaient pas intentionnels, justifiant ainsi le rejet de la demande de dommages intérêts.
Rejeté
Stress lié aux opérations successorales
Le tribunal a jugé que le stress allégué ne justifiait pas une demande de dommages intérêts, car il n'y avait pas de lien suffisant avec la réitération de la vente.
Accepté
Responsabilité des défendeurs dans le blocage de la vente
Le tribunal a jugé qu'il était inéquitable de laisser les frais à la charge de la SCI BERARD et a condamné les défendeurs aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Valence, ch1 cont. general, 17 févr. 2026, n° 24/03314
Numéro(s) :	24/03314
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Justine BISTOLFIChristophe JOSETNelly ABRAHAMIANDavid HERPIN
Parties :	S.C.I. BERARD

Texte intégral

N° RG 24/03314 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IKQF

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le 17/02/2026

à :

— M^e Nelly ABRAHAMIAN,

— M^e Justine BISTOLFI,

— Maître Christophe JOSET de la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES,

— M^e David HERPIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 17 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. BERARD, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître David HERPIN, avocat au barreau de la DRÔME

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [Z]

né le 08 Novembre 1946 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Christophe JOSET de la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES, avocats au barreau de la DRÔME

Monsieur [I] [W]

né le 05 Janvier 1968 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Nelly ABRAHAMIAN, avocat au barreau de la DRÔME

Madame [C] [W] épouse [V]

née le 05 Mars 1969 à [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Nelly ABRAHAMIAN, avocat au barreau de la DRÔME

Monsieur [P] [T]

né le 16 Décembre 1945 à [Localité 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Justine BISTOLFI, avocat au barreau de la DRÔME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Corinne LARUICCI, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : Valentine PLASSE

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 décembre 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 août 2018, Monsieur [X] [Z] et Madame [G] [Z] épouse [T], sa soeur, ont signé un compromis de vente au profit de la SCI BERARD portant sur un tènement immobilier sis à [Localité 1], [Adresse 6], cadastrée section YL n° [Cadastre 1].

Madame [G] [Z] épouse [T] est décédée le 25 octobre 2018, laissant pour lui succéder Monsieur [P] [T], son conjoint survivant, et ses deux enfants, nés d’une précédente union, à savoir, Monsieur [I] [W], Madame [C] [W] épouse [V].

La SCI BERARD ayant levé la condition suspensive d’obtention du prêt et versé le dépôt de garantie de 1500 € a, vainement, sollicité la réitération de la vente.

Par actes de commissaire de justice du 14 septembre 2023, la SCI BERARD a assigné Monsieur [X] [Z], Monsieur [I] [W], Madame [C] [W] épouse [V] et Monsieur [P] [T] aux fins de solliciter du tribunal, au visa des dispositions des articles 1103 et 1589 du code civil, de constater le caractère parfait de la vente intervenue entre eux, en leur qualité de vendeurs venant aux droits de [G] [Z] épouse [T], à son profit portant sur une parcelle de terrain non viabilisée sis à [Localité 1], [Adresse 6], cadastrée section YL n° [Cadastre 1], ordonner la publication du jugement à intervenir auprès de la publicité foncière, et de les condamner solidiairement à lui payer les sommes de 3000 € en exécution de la clause pénale, 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du 13 septembre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la radiation de l’affaire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, la SCI BERARD a sollicité la reprise de l’instance et maintenu ses demandes initiales.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2025, la SCI BERARD a maintenu ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle expose, après avoir rappelé que l’assignation, tendant à faire constater le caractère parfait d’une vente, n’est pas soumise à une obligation de publication, que Monsieur [X] [Z], qui est signataire du compromis de vente, et que les ayants droit de Madame [G] [Z] épouse [T], autre signataire, conviennent désormais que la vente est parfaite puisque la condition suspensive du financement a été accomplie.

Il explique que le conflit familial opposant les héritiers de la défunte, qui n’est pas une cause légitime au refus de la vente, a eu une incidence sur la date réitération de celle-ci et sollicite en conséquence l’application de la clause pénale prévue dans le compromis à l’encontre de chacun des défendeurs qui ont leur part de responsabilité dans la situation de blocage, puisqu’elle a dû saisir la justice.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2025, Monsieur [X] [Z] sollicite du tribunal de :

Donner acte à M. [X] [Z] qu’il se tient à la disposition de la SCI BERARD et du Notaire en charge de l’acte réitératif de vente pour que cette dernière soit concrétisée.

En tout état de cause,

Constater que M. [X] [Z] n’a commis aucune faute et ne s’est jamais opposé à la réitération de la promesse de vente en date du 28 août 2018.

Débouter la SCI BERARD de ses demandes de condamnations financières présentées à l’égard de M. [X] [Z].

En tant que de besoin, dire et juger que MM. [I] [W], [P] [T] et Mme [C] [W] épouse [V] devront relever et garantir M. [X] [Z] des éventuelles condamnations prononcées contre lui.

Condamner M. [I] [W] et de Mme [C] [W] épouse [V] à payer à M. [X] [Z] la somme de 5 000 € à titre de dommages intérêts pour préjudice moral.

Condamner M. [I] [W], et Mme [C] [W] épouse [V], ou qui mieux le devra, à payer à M. [X] [Z] la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il expose, après avoir indiqué qu’il appartiendra au tribunal de s’interroger sur la recevabilité de l’action selon la nécessité de publier ou non l’assignation en ce qu’elle a pour objet le transfert de propriété d’un tènement immobilier non bâti, qu’il n’est en rien responsable de la situation de blocage entre les héritiers de sa défunte soeur alors qu’il est toujours d’accord pour vendre, d’autant plus qu’il assume le règlement de la taxe foncière pour le compte de l’indivision, et s’oppose au règlement des condamnations financières sollicitées par la SCI BERARD.

Il demande, dans l’hypothèse où il serait condamné à payer les sommes ainsi réclamées, à être relevé et garanti par les héritiers de Madame feue [G] [Z] épouse [T] et à ce que Monsieur et Madame [W] lui versent la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral du fait du stress généré par la situation.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, Madame [C] [W] et Monsieur [I] [W] ont sollicité du tribunal de leur donner acte de ce qu’ils ne se sont jamais opposé à la réalisation de la vente du terrain, dire et juger que la vente présente un caractère parfait, débouter la SCI BERARD, Monsieur [T] et Monsieur [Z] de toutes demandes financières à leur encontre et de condamner Monsieur [T] à leur payer la somme de 2000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, contestant toute responsabilité dans le retard pour régulariser la vente, ils exposent que Monsieur [T] s’est tardivement positionné quant à l’option à exercer suite au décès de son épouse, et qu’ayant opté en mars 2024 pour un quart en pleine propriété, il doit désormais régulariser avec eux les actes notariés pour mener la vente à terme.

Ils expliquent que Monsieur [T] a conditionné sa signature à leur acceptation expresse de la succession alors qu’ils ont clairement manifesté celle-ci, notamment, en intervenant dans la présente procédure.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2025, Monsieur [P] [T] sollicite du tribunal de :

Dire et juger que Monsieur [P] [T], pour avoir accepté purement et simplement la succession de son épouse feue [G] [Z] épouse [T], est héritier,

Par conséquent, dire et juger que Monsieur [P] [T] a qualité pour faire constater le caractère parfait de la vente,

Par conséquent, DONNER ACTE de ce que Monsieur [P] [T] ne s’est jamais opposé à la poursuite des opérations d’acquisition de la parcelle de terrain non viabilisée sise à [Localité 1] [Adresse 6], cadastrée Section YL n° [Cadastre 1].

Dire et juger que la vente présente un caractère parfait,

Débouter la SCI BERARD de toutes demandes financières formulées à l’encontre de Monsieur [P] [T] au titre de la clause pénale, de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens,

En tant que de besoin, dire et juger que monsieur [I] [W] et Madame [C] [W] épouse [V] devront relever et garantir Monsieur [P] [T] des éventuelles condamnations financières prononcées à son encontre,

Débouter Monsieur [X] [Z] des époux de condamnations financières présentées contre Monsieur [P] [T],

Condamner monsieur [I] [W] et Madame [C] [W] épouse [V] in solidum à verser à Monsieur [P] [T] la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral,

Condamner monsieur [I] [W] et Madame [C] [W] épouse [V] in solidum à verser à Monsieur [P] [T] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, il expose, après avoir précisé qu’il avait bien la qualité d’héritier de Madame [G] [Z] épouse [T], que les enfants de celle-ci ont tardé à manifester leur intention d’accepter la succession.

Il déclare avoir également manifesté son accord pour régulariser la vente du terrain par courriel du 10 août 2023 et confirme que la vente est parfaite, sans qu’il ne soit nécessaire préalablement, d’une part, de dresser une attestation notariée constatant la dévolution du bien aux ayants-droit, et, d’autre part, que les héritiers se mettent d’accord sur les modalités de règlement de la succession de la défunte.

Il considère qu’il a subi la position juridiquement erronée du notaire des consorts [W], qui a exigé l’établissement de l’attestation immobilière, alors qu’il a cherché un règlement amiable de la succession en parallèle.

Il sollicite en conséquence la réparation du préjudice moral qu’il subit du fait des consorts [W].

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et qu’elle ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 14 novembre 2025, par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 09 décembre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, aucune des parties ne soulevant l’irrecevabilité de la présente action, au surplus devant le juge de la mise en état, seul compétent pour en connaître en vertu des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, fondée sur l’absence de publication par la SCI BERARD de l’assignation auprès du service de la Publicité Foncière, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point, renvoyant les parties à l’article 30 5° du Décret 55-22 du 4-1-1955 ne visant pas les assignations aux fins de constat du caractère parfait de la vente.

Sur le caractère parfait de la vente

Il y a lieu de constater que toutes les parties, dont, notamment, les héritiers de feue Madame [G] [Z] épouse [T], sont d’accord sur le caractère parfait de la vente, alors que, d’une part, conformément aux stipulations du compromis de vente, ils sont tenus des engagements de celle-ci, d’autre part, la SCI BERARD a rempli ses obligations contractuelles en levant la condition suspensive du prêt et en versant le dépôt de garantie, et, enfin, les différends pouvant les opposer sur la succession de la défunte sont indifférents à la réitération de la vente.

C’est pourquoi, il sera constaté le caractère parfait de la vente intervenue entre la SCI BERARD, de première part en sa qualité d’acquéreur, et Monsieur [X] [Z], Monsieur [P] [T], Madame [C] [W] épouse [V] et Monsieur [I] [W], de seconde part en leur qualité de vendeur, portant une parcelle de terrain sur non viabilisée sise à [Localité 1], [Adresse 6], cadastrée section YL n° [Cadastre 1], au prix de 30000 €.

Sur l’application de la clause pénale

Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1231-5 du même code dispose :

“Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

Le compromis de vente stipule en page 14, qu’en cas de décès du vendeur, s’il s’agit d’une personne physique, avant la constatation authentique de la réalisation des présentes, ses ayants droit, fussent-ils majeurs protégés, seront tenus à la réalisation de la vente.

En l’occurrence, le compromis, dont toutes les conditions suspensives ont été réalisées, valant vente, l’acte authentique qui suit a seulement pour objet de permettre la réalisation d’un effet de la vente.

Il s’en évince que la réitération de la volonté de vendre n’étant pas nécessaire, car la vente était déjà réalisée, et le bien objet de ladite vente ne figurait plus dans le patrimoine de la défunte, de telle sorte que l’établissement d’une attestation immobilière dans le cadre de la succession de feue Madame [G] [Z] épouse [T] était sans incidence sur la réitération de l’acte authentique de vente par les héritiers.

En revanche, seuls les ayants droit étant tenus de réaliser ladite vente, l’établissement de l’acte de notoriété était le seul document indispensable pour ce faire, mais qu’il dépendait de l’option exercée par Monsieur [P] [T] pour déterminer sa qualité d’héritier sur les biens étant propres à sa défunte épouse.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que des tensions sont nées entre le conjoint survivant et les enfants de la défunte, sans pour autant considérer que l’un ou les autres sont les plus fautifs, nonobstant l’existence de difficultés de communication et de mécompréhensions des règles applicables.

C’est pourquoi, au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de considérer que la clause pénale figurant en pages 6 et 7 de la promesse de vente, est inapplicable en l’absence de démonstration de la volonté d’une des parties venderesses de se soustraire aux obligations exigibles, alors qu’elles ont toutes manifesté le contraire.

Par conséquent, la SCI BERARD sera déboutée de sa demande au titre de la clause pénale, et, subséquemment, Monsieur [X] [Z] sera débouté de sa demande tendant à être relevé et garanti de toute condamnation à ce titre.

Sur la réparation du préjudice moral

— De Monsieur [X] [Z] à l’encontre de Monsieur [P] [T] et des consorts [W]

Si Monsieur [X] [Z] a également dû subir les atermoiements des ayants droit de sa défunte soeur pour réitérer l’acte de vente, alors qu’il était lui-même vendeur, il y a lieu de considérer que leurs comportements et mécompréhensions dans le cadre des opérations successorales ne caractérisent pas une faute, ni une volonté de faire obstacle à la réitération de la vente.

Par conséquent, Monsieur [X] [Z] sera débouté de sa demande de réparation de son préjudice moral.

— De Monsieur [P] [T]

Selon les dispositions de l’article 70 du code de procédure civile “Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.”

Monsieur [P] [T], qui invoque un stress rencontré lors des opérations successorales de sa défunte épouse avec les enfants de celle-ci, ne justifie pas d’un lien suffisant avec la présente instance en réitération de la vente d’un bien au profit de la SCI BERARD pour solliciter la réparation de son préjudice moral.

De plus, il y a lieu de relever que chacun des héritiers a fait montre d’une certaine mauvaise volonté et d’exigences inadaptées les uns envers les autres, qui ne constituent cependant pas un comportement fautif en ce qu’aucune intention de nuire n’est caractérisée.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [P] [T] à l’encontre des consorts [W] sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [P] [T], Madame [C] [W] épouse [V] et Monsieur [I] [W], dont les atermoiements dans le cadre des opérations successorales sont à l’origine de la présente procédure, seront condamnés in solidum aux dépens et déboutés de leurs demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI BERARD et Monsieur [X] [Z] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans la présente instance.

Par conséquent, Monsieur [P] [T], Madame [C] [W] épouse [V] et Monsieur [I] [W] seront condamnés in solidum à payer la somme de 1500 € à la SCI BERARD et 900 € à Monsieur [X] [Z] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner la publication de la présente décision auprès du service de la publicité foncière.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe,

Constate le caractère parfait de la vente intervenue entre la SCI BERARD, de première part en sa qualité d’acquéreur, et Monsieur [X] [Z], Monsieur [P] [T], Madame [C] [W] épouse [V] et Monsieur [I] [W], de seconde part en leur qualité de vendeur, de la parcelle de terrain non viabilisée sis à [Localité 1], [Adresse 6], cadastrée section YL n° [Cadastre 1] ;

Déboute la SCI BERARD de sa demande d’indemnité au titre de la clause pénale ;

Déboute Messieurs [X] [Z] et [P] [T] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ;

Déboute les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum Monsieur [P] [T], Madame [C] [W] épouse [V] et Monsieur [I] [W] à verser à la SCI BERARD la somme de 1500 € et à Monsieur [X] [Z] la somme de 900 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [P] [T], Madame [C] [W] épouse [V] et Monsieur [I] [W] de leurs demandes à ce titre ;

Condamne in solidum Monsieur [P] [T], Madame [C] [W] épouse [V] et Monsieur [I] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

Ordonne la publication de la présente décision auprès du service de la publicité foncière ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE