TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 12 Mai 2026

Enrôlement : N° RG 24/05131 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42QF

AFFAIRE : Mme [X] [H] ( M^e Cécile BILLE)

C/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1]ITALIE, [Localité 2] [Adresse 2] [Localité 1] (M^e Jean VOISIN)

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 12 Mai 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [X] [H]

née le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 3] (TUNISIE), de nationalité française, retraitée, domiciliée et demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Cécile BILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS J. & M. [S], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 058 810 862 et dont le siège est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentan légal en exercice

représenté par Maître Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [X] [H] est propriétaire du lot n° 3 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4], au sein duquel la société J. & M. [S] exerce les fonctions de syndic.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 20 février 2024 au cours de laquelle la résolution n°3 approuvant les comptes de gestion de l’exercice arrêté au 31 décembre 2023 a été adoptée.

***

Contestant être redevable de certaines charges, par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, Mme [X] [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 20 février 2024.

Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 6 janvier 2026.

***

Par dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2025, Mme [X] [H] demande:

— l’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 20 février 2024,

— de juger qu’elle est à jour du paiement de ses charges,

— le rejet des demandes adverses,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à mettre son compte de charges à 0 euro

— et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, avec exonération des frais de procédure et maintien de l’exécution provisoire de droit.

Par dernières conclusions notifiées le 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société J. & M. [S], demande :

— le rejet des demandes adverses,

— à titre reconventionnel, la condamnation de Mme [H] à lui payer :

— la somme de 2 431,68 euros, arrêtée au 24 février 2025

— et la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— et la condamnation de la partie demanderesse à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, le tout avec maintien de l’exécution provisoire de droit pour les condamnations prononcées à l’encontre de Mme [H] et retrait de l’exécution provisoire de droit pour toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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A l’audience de plaidoirie qui s’est tenue le 3 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande d’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 20 février 2024

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. En l’espèce, Mme [H] a voté contre la résolution n°3 de l’assemblée générale du 20 février 2024. Le procès-verbal de l’assemblée lui a été notifié par courrier daté du 20 février 2024.

L’article 18-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.

A ce titre, l’article 9-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9.

Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

Le copropriétaire peut se faire assister par un membre du conseil syndical.

Pendant le délai mentionné au premier alinéa, il peut également se faire assister par son locataire ou autoriser ce dernier à consulter en ses lieu et place les pièces justificatives de charges récupérables mentionnées à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 février 2024, la résolution numéro 3 été adoptée. Celle-ci prévoit que l’assemblée générale « approuve les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2023 l’imputation et la répartition qui en sont faites, la situation de trésorerie, l’état des dettes et créances, étant précisé que le solde de régularisation des charges de l’exercice devient immédiatement exigible pour tous les copropriétaires et ce, à compter du jour de la tenue de la présente assemblée générale ».

Le courrier de convocation à l’assemblée générale mentionne que : « conformément à l’article II de la loi du 31 décembre 1985, nous vous rappelons que les pièces justificatives des charges sont tenues à votre disposition les jours ouvrés de la semaine précédant l’assemblée générale sous réserve d’un rendez-vous préalable ». Ce courrier précise également que l’assemblée générale de copropriété se tiendra dans les bureaux du syndic au [Adresse 7] à [Localité 1]. L’entête du courrier mentionne que le public est reçu le lundi de 16h à 18h et sur rendez-vous mais que les bureaux sont fermés au public le mardi et le jeudi matin.

De ces éléments, il résulte que les pièces justificatives des charges de copropriété étaient bien tenues à la disposition de tous les copropriétaires avant l’assemblée générale. Le lieu de consultation résulte implicitement du lieu de convocation de l’assemblée générale qui se déroulera dans les locaux du syndic. Les jours de consultation possibles sont en outre clairement mentionnées, tout comme les heures de consultation, qui résultent suffisamment des mentions indiquées dans l’en-tête du courrier de convocation. Il ne saurait en outre en être déduit que seule une plage de deux heures le lundi était offerte dès lors que le courrier mentionne qu’une consultation sur prise de rendez-vous est possible. En tout état de cause, Mme [H] ne justifie pas suffisamment ne pas avoir eu accès aux pièces justificatives dès lors qu’elle ne démontre pas avoir cherché à consulter lesdites pièces.

En conséquence, la demande d’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 20 février 2024 formée par Mme [H] sera rejetée.

II – Sur la demande reconventionnelle de condamnation au paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. En vertu de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, quant à lui, que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Le 9 de l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit en outre que le coût des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance après mise en demeure, de conclusion d’un protocole d’accord, de constitution et mainlevée d’hypothèque, de dépôt de requête en injonction de payer et, en cas de diligences exceptionnelles, de constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou de suivi du dossier transmis à l’avocat est imputable au seul copropriétaire concerné.

L’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit enfin que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

En l’espèce, Mme [H] est propriétaire du lot n° 3, au sein de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4] pour 100 millièmes. Elle est, de ce fait, tenue au paiement de sa quote-part de charges de copropriété.

Il ressort cependant du décompte produit aux débats qu’est réclamée à Mme [H] la somme de 2 431,68 euros de charges impayées au 14 mars 2025, comprenant 961,88 euros de frais (25,46€ + 75€ + 135,53€ + 25,46€ + 75€ + 128,70€ + 11,32€ + 25,66€ + 75€ + 149,38€ + 25,66€ + 75€ + 134,71€) ainsi qu’un « solde antérieur au 01/01/2018 » d’un montant de 2 265,86 euros qui n’est ni détaillé, ni justifié.

La dette étant issue d’un solde dont l’origine n’est ni détaillée, ni justifiée, l’existence de l’obligation n’est pas suffisamment démontrée. Aussi, les frais exposés pour le recouvrement de cette dette ne sauraient être qualifiés de nécessaires. Aucune somme n’est donc due à la date du 24 février 2025 par Mme [H] au syndicat des copropriétaires.

La demande en paiement des charges arrêtées au 24 février 2025 sera en conséquence rejetée.

III – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Enfin, l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, aucune demande d’irrecevabilité n’est formée par Mme [H]. Cependant, en l’absence de démonstration suffisante de l’existence d’une dette, aucune faute ne saurait lui être imputée.

La demande de réparation du préjudice formée par le syndicat des copropriétaires sera donc également rejetée.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, et en l’absence de dette de Mme [H], le syndicat des copropriétaires, partie perdante à l’instance en cours, sera condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l’espèce, de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [X] [H] la somme de 1 200 euros au titre des dispositions précitées. La demande formée par le syndicat des copropriétaires sera, quant à elle, rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose par ailleurs que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. En l’espèce, le présent jugement rejetant les demandes présentées par les parties, l’exécution provisoire n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire. La demande de retrait de celle-ci sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, à juge unique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

REJETTE la demande d’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4] du 20 février 2024 ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de condamnation au paiement de charges et de dommages et intérêts ;

DIT qu’aucune somme n’est due par Mme [X] [H] au syndicat des copropriétaires à la date du 24 février 2025 ;

RAPPELLE que Mme [X] [H] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société J. & M. [S], à payer à Mme [X] [H] la somme de 1 200 au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société J. & M. [S], aux dépens ;

REJETTE la demande de retrait de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, le 12 mai 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT