TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Mai 2026

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier lors des débats : Madame FEDJAKH,

Greffier lors du délibéré : Madame TERRAL,

Débats en audience publique le : 26 Mars 2026

GROSSE :

Le 28 mai 2026

à M^e POURCIN Adeline

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 mai 2026

à Monsieur [T] [S]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06011 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7CCA

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [H] [K] [T]

né le 14 Juin 1965 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Adeline POURCIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [A] épouse [T]

née le 12 Août 1966 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Adeline POURCIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [T], demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 juillet à effet au 1er septembre 2022, M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T] ont donné à bail à M. [S] [T], frère du premier, un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 555 euros, outre 130 euros de provision sur charges.

Par acte du 28 janvier 2025, ils ont fait signifier à personne à M. [S] [T] un congé pour vendre à effet au 31 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, dénoncé à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 octobre 2025, M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T] ont fait assigner M. [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

à titre principal,

valider le congé pour vente du 28 janvier 2025,

à titre subsidiaire,

prononcer la résiliation judiciaire du bail les liant à M. [S] [T] pour troubles de voisinage graves commis par celui-ci depuis l’été 2022 et impayés,

en tout état de cause,

ordonner l’expulsion de M. [S] [T] ainsi que de tout occupant de son chef,fixer l’indemnité d’occupation à la somme de mensuelle de 883 euros,condamner M. [S] [T] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle du 1er septembre 2025 jusqu’à son départ effectif des lieux loués,condamner M. [S] [T] au paiement de la somme de 2 812 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 octobre 2025,condamner M. [S] [T] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T] font valoir que le logement loué a été acquis par eux le 29 mai 2017, qu’il était initialement occupé par la mère de messieurs [F] et [S] [T], lequel s’est installé avec elle puis s’est maintenu dans les lieux après le décès de celle-ci. Un bail meublé, d’une durée d’un an a été régularisé le 22 juillet 2022 prévoyant la révision du loyer et des charges. Par courrier recommandé avec avis de réception, M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T] expliquent avoir mis en demeure M. [S] [T] d’acquitter d’une dette de loyer et de ses accessoires d’un montant de 628 euros composée d’une partie du montant des loyers de mars 2024 à juin 2024 et d’une somme au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Le montant des loyers a été régulièrement révisé à la hausse ainsi qu’en 2024 le montant de la provision sur charges qui a été portée de 130 euros à 230 euros par mois. Le locataire a persisté à ne prendre en compte aucune de ces augmentations dans les paiements effectués. M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T] souhaitant aider financièrement un de leur enfants ont décidé de vendre le bien loué et un congé pour vendre a été signifié conformément aux dispositions de l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989 à la personne de M. [S] [T], lequel est déchu de tout titre d’occupation depuis le 1er septembre 2025 mais se maintient dans les lieux. En outre, il reste redevable d’une somme de 2 812 euros, terme d’octobre 2025 inclus, au titre des loyers et charges impayés des années 2023, 2024 et 2025. A titre subsidiaire, le bail devra être résilié judiciairement en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 en raison des impayés récurrents de loyers et provisions sur charges mais également des graves nuisances que cause le locataire aux autres occupants de l’immeuble par son comportement (tapage nocturne, insultes, menaces…) lesquelles ont donné lieu à des plaintes et main-courantes et font l’objet de plusieurs attestations. Ces graves manquements justifient la rupture du bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2026.

A cette audience, M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T], représentés par leur conseil, reprennent aux termes de conclusions récapitulatives signifiées le 25 mars 2026 et d’explications orales, leurs demandes initiales sauf à porter leur demande de condamnation au titre de la dette locative à la somme de 2 991,87 euros.

En réponse aux arguments adverses, ils indiquent que même si le bail meublé devait être requalifié en bail nu, le congé pour vendre du 28 janvier 2025 en prenant effet au 31 août 2025 laissait au locataire le délai de six mois pour quitter les lieux tel qu’exigé par les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils ajoutent que les troubles causés par M. [S] [T] se poursuivent en 2025, rendant invivable la situation des voisins de leur locataire, qui persiste dans les agressions verbales et les menaces et jette des détritus sur la terrasse d’une voisine.

M. [S] [T] comparait en personne et conteste le caractère meublé du contrat de bail conclu en 2022 qui prend la suite d’un premier contrat établi en 2018 après le décès de sa mère lequel ne portait pas sur un logement meublé. Il explique qu’il a vécu dans ce logement avec ses parents à compter de 2001 puis seul à compter de 2017, que les meubles ne sont pas ceux achetés par les bailleurs mais ceux qui appartenaient à ses parents. Il conteste l’augmentation des loyers appliquée comme celle des provisions sur charges. M. [S] [T] reconnait les nuisances sonores mais soutient ne pas être l’auteur des jets de détritus. Il explique percevoir l’allocation adulte handicapé et des allocations logement pour un montant mensuel total de 1 400 euros et précise disposer d’une épargne de 20 000 euros. Il demande à se maintenir dans le logement car il n’a pas les moyens de se reloger ailleurs et, le cas échéant, sollicite les plus larges délais pour payer la dette et quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

La présidente d’audience a autorisé M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T] à produire en cours de délibéré, avant le 15 avril 2026, l’acte d’acquisition du bien loué. Par courrier du 2 avril 2026, reçu le 8 avril 2026, cette pièce a été adressée au tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 25-8 Ide la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en matière de baux meublés, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, trois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En application de l’article 25-4 de la même loi, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

L’article 25-5 précise qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clefs. Ces documents sont établis contradictoirement et amiablement.

En l’espèce, M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T] produisent un contrat de bail en date du 22 juillet 2022 prenant effet au 1er septembre 2022 portant sur un appartement T3 d’une surface de 70 m² avec cuisine équipée, balcon et cave n°109 que M. [S] [T] ne conteste pas avoir signé et indiquant dans son intitulé « Locaux meublés à usage d’habitation » d’une durée d’un an, tacitement reconductible.

Il incombe au bailleur de rapporter la preuve de ce que le logement loué est meublé dans les conditions exigées les articles 25-4 et 25-5 précités.

Les bailleurs ne justifient ni ne contestent qu’aucun inventaire détaillé du mobilier et de son état n’a été établi par les parties à l’occasion de la conclusion du bail du 22 juillet 2022.

M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T] justifient avoir acquis le bien loué par acte notarié du 29 mai 2017, auprès des consorts [W], au prix de 98 000 euros, celui-ci étant alors occupé par Mme [Z] [T] aux termes d’un bail d’habitation ayant commencé à courir le 3 juillet 2001 pour se terminer le 2 juillet 2004.

Dans un courrier versé aux débats par M. [S] [T] et adressé par son conseil aux bailleurs le 17 septembre 2025, il est indiqué que le bail doit être requalifié de bail de local vide car les meubles garnissant le logement appartiennent à M. [S] [T].

M. [S] [T] a déclaré à l’audience avoir vécu dans le logement avec ses parents à compter de 2001 et jusqu’au décès de sa mère, Mme [Z] [T] en 2017.

S’il indique avoir conclu en 2018 avec M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T] un premier contrat de bail, il ne fournit aucun élément permettant de retenir l’existence de ce contrat, les propriétaires soutenant pour leur part que M. [S] [T] s’est maintenu dans le logement occupé avec sa mère dans l’attente de l’obtention un logement social.

En tout état de cause, les parties s’accordent sur la conclusion le 22 juillet 2022 d’un contrat de bail prenant effet au 1er juillet 2022 clairement qualifié de bail portant sur des locaux meublés, soumis au délai d’un an et aux dispositions du titre Ierbis de la loi du 6 juillet 1989.

Or, à l’audience M. [S] [T] précise que les meubles présents dans le logement qu’il occupe seul depuis 2017 n’ont pas été acheté par son frère et que ces meubles sont ceux de leurs parents qui ont été laissés sur place après leur décès.

Force est donc de constater qu’il ne soutient plus que ces meubles seraient sa propriété et partant, que l’équipement et l’ameublement des lieux a été à sa charge ni n’indique que le mobilier et les équipements présents ne répondent pas aux exigences de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 lui permettant d’y manger, dormir et vivre convenablement.

Dans ces conditions, il convient de retenir que M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T] rapportent suffisamment la preuve de la mise à disposition d’un logement meublé et convenablement équipé au sens des dispositions légale au titre du bail les liant à M. [S] [T] conclu le 22 juillet 2022 avec prise d’effet au 1er septembre 2022.

La régularité du congé pour vendre délivré le 28 janvier 2025 à M. [S] [T] à effet au 31 août 2022 n’est pas contesté sur d’autres points que la qualification du bail visé. Le délai de trois mois est respecté. Il a été signifié à la personne de M. [S] [T].

Par conséquent, il convient de constater la rupture du contrat de bail du 22 juillet 2022 à effet au 1er septembre 2022 liant les parties par l’effet du congé du 28 janvier 2025 à compter du 31 août 2025 minuit.

M. [S] [T] qui s’est maintenu dans les lieux au-delà de cette date, se trouve donc occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er septembre 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an dans la version des textes précités issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et applicable au litige.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [S] [T] perçoit une allocation adulte handicapé et des allocations logement pour un revenu mensuel de l’ordre de 1 400 euros. S’il fait état de difficultés à se reloger, force est de constater qu’il ne produit aucun élément justifiant de la moindre démarche de relogement tant depuis la signification du congé pour vente du 28 janvier 2025 qu’en cours d’instance.

Il doit également être relevé que depuis le 1er septembre 2025 et jusqu’à ce jour, M. [S] [T] a, de fait, déjà bénéficié d’un délai de plusieurs mois auquel s’ajoutera le délai légal de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Dans ces conditions, il ne lui est pas accordé de délai supplémentaire et sa demande est rejetée.

Sur la demande au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable du paiement des loyer et des charges aux termes convenus pendant toute la durée du bail.

En l’espèce, le contrat du bail du 22 juillet 2022 comporte dans sa clause IV. Conditions financières une stipulation aux termes de laquelle les parties ont convenu que le loyer initial de 555 euros par mois serait révisé le 1er septembre 2023 sur la base de l’indice de référence IRL du 2ème trimestre 2022 indiqué comme étant 135,84.

De même, cette clause prévoit des provisions sur charges d’un montant de 130 euros par mois avec une régularisation annuelle.

L’article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 permet l’application des dispositions de l’article 17-1 I et III aux locations meublées, à savoir une révision annuelle à la date convenue entre les parties et avec l’obligation pour le bailleur de manifester sa volonté d’appliquer cette révision dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet.

Concernant les provisions sur charges, l’article 25-10 de la même loi permet au bailleur de récupérer les charges dans les mêmes conditions que celles prévues par l’article 23 applicables au locations nues lorsqu’il s’agit de provisions sur charges, lesquelles imposent au bailleur notamment une régularisation au moins annuelle et que les demandes de provisions soient justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation ou lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, par le budget prévisionnel.

En l’espèce, la révision annuelle du loyer et l’indice de référence à appliquer ainsi que la date de prise d’effet au 1er septembre ont bien été convenues entre les parties.

Par courriers recommandés avec avis de réception des 18 juin 2024 et 18 juillet 2025, M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T] faisant référence également à des courriers antérieurs, non contestés par le défendeur, ont manifesté leur volonté de réviser les loyers annuellement au 1er septembre de chaque année, le loyer initial passant ainsi de 555 euros à 574 euros au 1er septembre 2023 puis à 594 euros au 1er septembre 2024 puis dans leur assignation à 599 euros au 1er septembre 2025.

Si M. [S] [T] conteste le principe de cette révision annuelle du loyer, il ne fournit aucun élément ni argument pour remettre en cause les indices appliqués, les résultats obtenus par M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T] et leur conformité aux dispositions légales et stipulations contractuelles.

De même, M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T] produisent l’ensemble des décomptes de charges de copropriété pour les périodes du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2025 et les décomptes relatifs aux appels de provisions sur charges pour la période du 1er octobre 2025 au 31 mars 2026 ainsi que les justificatifs du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2023 à 2025.

Il en ressort une augmentation des charges récupérables sur le locataire justifiant l’augmentation du montant de la provision sur charges mensuelle de 130 euros à 230 euros en octobre 2024 en raison de l’augmentation des charges de chauffage collectif dont M. [S] [T] ne conteste pas avoir été informé.

Il ne conteste pas plus les décomptes de charges produits, les régularisations opérées et les calculs présentés par les bailleurs dans leur dernier décompte arrêté au 13 octobre 2025 pour un montant de 2 812 euros.

Le décompte établi dans les conclusions récapitulatives de M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T], arrêté au mois de mars 2026, pour un montant de 2 991,87 euros ne sera pas retenu en ce qu’il prend en compte un loyer avec provisions sur charges d’un montant de 922 euros entre janvier et mars 2026 alors que M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T] sollicitent au titre des indemnités d’occupation un montant mensuel limité à 883 euros. En revanche, il sera tenu compte des régularisations de charges pour les années 2024 et 2025 calculées par les bailleurs.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2025, date de la fin du contrat, à la date de la libération effective et définitive des lieux, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et à la somme de 883 euros par mois à compter du 1er novembre 2025 comme demandé par les époux [T].

Par conséquent, M. [S] [T] est condamné à payer à M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T] la somme de 2 044,69 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation, terme d’octobre 2025 inclus, déduction faite des régularisations de charges des années 2024 et 2025 (2 812 euros – 221,20 euros – 546,11 euros). Il est condamné également au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 883 euros par mois à compter du 1er novembre 2025.

Sur les demandes de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [S] [T] justifie de revenus mensuels modestes et fait état d’une épargne de l’ordre de 20 000 euros de sorte qu’il lui sera accordé des délais de paiement selon les modalités précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

M. [S] [T], qui succombe, supporte les dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros leur est donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance le 28 janvier 2025 à M. [S] [T] par M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 22 juillet 2022 à effet au 1er septembre 2022 et portant sur un logement situé [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 août 2025 à minuit ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux de M. [S] [T] ;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [S] [T] à payer à M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T] la somme de 2 044,69 au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation, terme d’octobre 2025 inclus ;

AUTORISE M. [S] [T] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités dont 23 d’un montant de 85 euros, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette, en principal, intérêts et frais ;

DIT que la première échéance sera acquittée avant le 5 du mois suivant le prononcé de la présente décision et les suivantes le 5 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule de ces mensualités à son échéance, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [S] [T] à verser à M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 883 euros, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETTE les demandes de délais de paiement de M. [S] [T] ;

CONDAMNE M. [S] [T] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [S] [T] à verser à M. [F] [T] et Mme [P] [A] épouse [T] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,