TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Mars 2026

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2026

GROSSE :

Le 19 Mars 2026

à M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 Mars 2026

à M^e Alice ARCHENOUL, M^e Rémy DURIVAL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00212 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54XT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n° B573 620 754, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame, [B], [L] épouse, [D]

née le 31 Août 1985 à, [Localité 2] (ALGERIE), demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Alice ARCHENOUL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur, [R], [D]

né le 31 Juillet 1977 à, [Localité 3] (ALGERIE), demeurant, [Adresse 3]

représenté par M^e Rémy DURIVAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er avril 2023, la société UNICIL a donné à bail à Monsieur, [D], [R] et Madame, [L], [B] épouse, [D] un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 4] pour un loyer mensuel actualisé de 792,55 euros, charges comprises.

Le 26 juillet 2024, la société UNICIL a enregistré la demande de Madame, [L], [B] tendant à ce que le bail soit mis à son nom, suite à son changement de nom et au dépôt de sa requête en divorce.

Des loyers étant demeurés impayés, la société UNICIL a fait signifier à Madame, [L], [B] par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 5 260,39 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été également signifié à Monsieur, [D], [R] le 18 septembre 2024, visant les dispositions des articles 1751 et 220 du code civil, relatifs à la solidarité entre époux.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, et la société UNICIL a fait assigner Monsieur, [D], [R] et Madame, [L], [B] épouse, [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur, [D], [R] et Madame, [L], [B] épouse, [D] à lui payer les loyers et charges impayés au 18 novembre 2024, soit la somme de 6 332,42 euros avec intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal aux derniers loyers échus augmentés des charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers,

— condamner solidairement Monsieur, [D], [R] et Madame, [L], [B] épouse, [D] à payer la somme de 350,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société UNICIL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 17 septembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 6 mars 2025, l’affaire a fait l’objet de trois renvois pour être finalement retenue à l’audience du 15 janvier 2026.

A cette audience, la société UNICIL, représentée par son conseil, dépose à la barre ses conclusions écrites récapitulatives et demande :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Madame, [L], [B] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur, [D], [R] et Madame, [L], [B] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 9 917,92 euros, au 9 mai 2025, date de la transcription de leur divorce, avec intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer,

— condamner Madame, [L], [B] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 4 229,43 euros, au 31 décembre 2025, avec intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer,

— condamner solidairement Monsieur, [D], [R] et Madame, [L], [B] à lui payer une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’ au 9 mai 2025, date de la transcription de leur divorce, d’un montant mensuel égal aux derniers loyers échus augmentés des charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers,

— condamner Madame, [L], [B] à lui payer une indemnité d’occupation, à compter 10 mai 2025 jusqu’à libération effective et totale des lieux loués, d’un montant mensuel égal aux derniers loyers échus augmentés des charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers,

— Juger que les demandes reconventionnelles de Madame, [L], [B] relèvent du pouvoir du juge du fond et l’inviter à mieux se pourvoir,

En tout état de cause :

— juger que les demandes reconventionnelles de Madame, [L], [B] sont infondées,

— débouter Monsieur, [D], [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement Monsieur, [D], [R] et Madame, [L], [B] épouse, [D] à payer la somme de 350,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Madame, [L], [B], représentée par son conseil, dépose à la barre ses conclusions écrites et demande :

A titre principal,

— débouter la société UNICIL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

— condamner la société UNICIL à lui verser une somme provisionnelle de 7 000 euros à titre de dommages-intérêts, à parfaire, pour le trouble de jouissance subi depuis avril 2023,

— condamner la société UNICIL à lui verser la somme provisionnelle de 7 200 euros à titre de dommages-intérêts, à parfaire, pour la perte de chance de relogement,

A titre subsidiaire,

— condamner solidairement Monsieur, [D] au paiement de l’intégralité des sommes mises à sa charge et le débouter de toute demande contraire,

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour régler la dette locative,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période de 36 mois,

En tout état de cause,

— condamner la société UNICIL à verser une somme de 2 000 euros au bénéfice du conseil de Madame, [L], [B], qui s’engage à renoncer à percevoir la part contributive de l’Etat à juridictionnelle,

Si la demande d’aide juridictionnelle venait à être refusée,

— condamner la société UNICIL à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient :

— que la dette locative invoquée par la société UNICIL est sérieusement contestable en raison des manquements du bailleur, prétendant avoir reçu le logement dans un état de à l’entrée dans les lieux non seulement d’une propreté douteuse, mais surtout infesté de punaises de lit,

— que la société UNICIL a manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible, s’appuyant des faits du 29 juin 2023, où une balle perdue aurait traversé le volet de l’appartement, lui causant a un traumatisme psychologique majeur et un sentiment d’insécurité permanent, aggravé par le fait que le volet soit resté troué pendant des mois, constituant un rappel constant de cette violence, démontrant ainsi une négligence inexcusable de la part d’UNICIL,

— qu’en tant que bailleur social, la société UNICIL a manqué une obligation renforcée d’accompagner la locataire dans cette situation de vulnérabilité, consécutive à sa séparation et aux incidents de tirs sus-indiqués, en ne lui offrant pas un logement moins cher et dans un environnement sécurisé, malgré ses demandes répétées.

Monsieur, [D], [R], représenté par son conseil, dépose à la barre ses conclusions écrites et demande de :

— constater qu’il existe une contestation sérieuse quant à sa condamnation solidaire au paiement de la dette de loyers et de l’indemnité occupation de Madame, [L], [B],

— débouter la société UNICIL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées lui,

— dire qu’aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

Il soutient qu’il existe une contestation sérieuse quant à la validité de la dénonciation du commandement de payer signifié à Madame, [L], [B] le 17 septembre 2024, qui lui a été faite le 18 septembre 2024, à l’adresse de Madame, [L], [B] selon la procédure de l’article 659 du code de procédure civile, alors que la société UNICIL était en possession de sa nouvelle adresse.

Il soutient également :

— qu’il n’occupe plus l’ancien domicile conjugal depuis le 28 août 2023,

— que par courrier recommandé réceptionné le 10 juillet 2025, il a donné congé à la société UNICIL, et l’a informé de son divorce prononcé le 6 janvier 2025,

— que les condamnations doivent être dirigées contre Madame, [L], [B] uniquement, dans la mesure où il a remis à Mme, [O], [M], qui en atteste, la somme de 3 000 euros en espèces, afin qu’elle la remette à son tour à Madame, [L], [B] « pour payer les loyers en retard de l’ancien logement »,

— qu’il ne saurait y avoir solidarité tant pour la dette de loyer que pour l’indemnité occupation, compte tenu de la mauvaise foi de Madame, [L], [B], qui n’a pas affecté au règlement de la dette locative les 3 000 euros qu’il lui a fait remettre, laquelle a ensuite laissé seule s’aggraver le montant de la dette, mais également compte tenu du dépôt le 12 juillet 2024 de la requête conjointe en divorce, qui marquerait la volonté commune des époux de se délier des devoirs et obligations du mariage, les conditions de l’article 220 du code civil n’étant plus réunies pour lui appliquer une quelconque solidarité.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code de procédure civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 janvier 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la contestation de la dénonciation du commandement de payer

En l’absence évidente de grief, la validité de la dénonciation du commandement de payer signifié à Madame, [L], [B] le 17 septembre 2024, qui lui a été faite le 18 septembre 2024, à l’adresse de Madame, [L], [B] selon la procédure de l’article 659 du code de procédure civile, alors que la société UNICIL était en possession de sa nouvelle adresse ne peut être sérieusement contestée

Il y aura donc lieu à référé.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame, [L], [B]

Sur le trouble de jouissance lié à l’indécence du logement loué.Madame, [L], [B] n’apporte pas la preuve de ses allégations concernant la propreté du logement livré ni de l’infestation de punaises de lit.

Sa demande sera rejetée de ce chef

Sur le trouble de jouissance lié l’insécurité de l’environnement du logement loué.Contrairement à ce qui est allégué par la locataire, les faits prétendument commis le 29 juin 2023, ont commis entre le 10 et 13 février 2023, selon le dépôt de plainte du bailleur en date du 14 février 2023, soit postérieurement à l’entrée dans le logement de la locataire.

La demande sera rejetée de ce chef.

Sur la perte d’une chance d’obtenir un logement plus approprié à ses besoins.Faute d’indiquer le fondement de l’obligation qui pèserait sur le bailleur, consistant à répondre favorablement une demande changement de logement pour l’adapter aux besoins du locataire, la demande Madame, [L], [B] sera rejetée de ce chef.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er avril 2023 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 septembre 2024, pour la somme en principal de 5 260,39 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 novembre 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte Madame, [L], [B] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

En l’espèce, Monsieur, [D], [R] conteste sa solidarité dans les dettes locatives de Madame, [L], [B].

Madame, [L], [B] ne conteste pas la dette dans son principe ni dans son montant.

Vu l’article 220 du code civil,

Vu le jugement du 6 janvier 2025 de ce tribunal, transcrit en marge de l’acte de mariage le 9 mai 2025, prononçant le divorce de Monsieur, [D], [R] et Madame, [L], [B] épouse, [D],

Monsieur, [D], [R], par courrier recommandé réceptionné le 10 juillet 2025, a informé son bailleur de son divorce, prononcé le 6 janvier 2025.

Monsieur, [D], [R] et Madame, [L], [B] ex-épouse, [D] sont donc solidairement redevables des loyers impayés à compter de la date de résiliation jusqu’au 9 mai 2025, le versement de la somme de 3 000 euros de Monsieur, [D], [R], étant sans incidence sur la solidarité des époux dans le paiement de la dette locative constituée avant le 9 mai 2025.

En revanche, Madame, [L], [B] est seule redevable de loyers impayés à compter du 10 mai 2025.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant d’une indemnité mensuelle d’occupation au montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit à la somme de 792,55 euros à ce jour, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter de la résiliation du bail jusqu’au 9 mai 2025, dont Monsieur, [D], [R] et Madame, [L], [B] sont solidairement redevables. Madame, [L], [B] sera seule redevable de l’indemnité d’occupation à compter du 10 mai 2025 jusqu’à son départ par remise des clés ou expulsion.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des conclusions récapitulatives et du décompte fourni que :

— Monsieur, [D], [R] et Madame, [L], [B] restent devoir la somme de 9 632,48 euros, à la date du 9 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai inclus, déduction faite de la somme de 285,44 de frais d’enquête et de procédure non justifiés

— Madame, [L], [B] reste devoir la somme de 4 229,43 euros, à la date du 31 décembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre inclus

Monsieur, [D], [R] et Madame, [L], [B] épouse, [D] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 9 632,48 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 260,39 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame, [L], [B] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4 229,43 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [D], [R] et Madame, [L], [B], parties perdantes, supporteront, à hauteur de 50% chacun, la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société UNICIL les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2023 entre la société UNICIL et Monsieur, [D], [R] et Madame, [L], [B] épouse, [D] concernant le logement, situé, [Adresse 4] sont réunies à la date du 18 novembre 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame, [L], [B] ;

ORDONNE en conséquence à Madame, [L], [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame, [L], [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [D], [R] et Madame, [L], [B] à verser à la société UNICIL, à titre provisionnel, la somme de 9 632,48 euros décompte arrêté au 9 mai 2025 incluant la mensualité de mai, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 260,39 euros à compter du 17 septembre 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame, [L], [B] à verser à la société UNICIL, à titre provisionnel, la somme de 4 229,43 euros décompte arrêté du 10 mai 2025 au 31 décembre 2025 incluant la mensualité de décembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Madame, [L], [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit à la somme de 792,55 euros à ce jour, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de la société UNICIL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [R] et Madame, [L], [B] aux dépens, à hauteur de 50% chacun, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président