TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Janvier 2026

Président : Madame ATIA, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 04 Novembre 2025

GROSSE :

EXPEDITIONS :

Le 6 février 2026

à M^e Adeline POURCIN

à M^e Adeline POURCIN

à M^e Agnès STELLA

N° RG 24/05166 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5KIS

N° RG 25/03976

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [O] [E]

née le 29 Novembre 1959 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Adeline POURCIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.P. AJLINK AVAZERI BONETTO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Agnès STELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE

DEMANDERESSE

Madame [O] [E]

née le 29 Novembre 1959 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Adeline POURCIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

M. [P] [I]

non comparant

Madame [P] [D] épouse [F]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon ordonnance rendue le 11 avril 2007, le Président du tribunal de grande instance de Marseille statuant en référé, saisi par M. [I] [P], a désigné la société civile professionnelle (SCP) Douhaire-Avazeri en qualité d’administrateur ad hoc avec pour mission de :

— administrer les biens de la succession de Mme [J] [L] veuve [P] jusqu’à sa liquidation définitive,

— encaisser les loyers et le règlement des charges et impositions les grevant.

Il ordonnait par ailleurs une expertise aux fins d’évaluation mobilière.

Le 2 mai 2018, la SCP Douhaire-Avazeri a changé de dénomination sociale, se dénommant désormais AJILINK-AVAZERI-BONETTO.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, Mme [O] [E] a fait assigner la SCP AJILINK-AVAZERI-BONETTO, en qualité d’administrateur provisoire des biens dépendant de la succession [P], devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1217 et 1219 du Code civil aux fins de :

— condamnation à effectuer les travaux de remise aux normes du logement (remplacement des portes fenêtres, mise aux normes du tableau électrique et de l’installation de gaz), sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— prononcé de la consignation des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux, avec versement des loyers et des charges sur le compte CARPA de son conseil,

— condamnation à lui verser la somme de 12.864 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamnation à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 10 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, Mme [O] [E] a fait assigner M. [I] [P] et Mme [D] [P] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection pour l’audience du 4 novembre 2025 au visa des articles 331 du Code de procédure civile, 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1217 et 1219 du Code civil aux fins de :

— jonction à la présente instance,

— condamnation solidaire à effectuer les travaux de remise aux normes du logement (remplacement des portes fenêtres, mise aux normes du tableau électrique et de l’installation de gaz), sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— prononcé de la consignation des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux, avec versement des loyers et des charges sur le compte CARPA de son conseil,

— condamnation solidaire à lui verser la somme de 13.632 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamnation à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 4 novembre 2025, Mme [O] [E] et la SCP AJILINK-AVAZERI-BONETTO, représentés par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Cités respectivement dans les termes de l’article 659 du Code de procédure civile et à personne, M. [I] [P] et Mme [D] [P] épouse [G] ne sont ni comparants ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [O] [E] réitère les termes de ses deux assignations.

Au soutien de ses prétentions, elle expose qu’elle conclut un contrat de bail avec la SCP AJILINK-AVAZERI-BONETTO. Elle fait valoir des désordres subis depuis son entrée dans les lieux, l’indécence du logement et ses vaines réclamations auprès de la SCP AJILINK-AVAZERI-BONETTO jusqu’au 17 mai 2022, date à laquelle une médiation est réalisée. Elle indique que les travaux de remise en état des lieux sont partiellement réalisés. Elle se prévaut d’une expertise amiable contradictoire réalisée le 14 février 2023. Elle précise que si les travaux d’électricité sont réalisés, les portes fenêtres ne sont en revanche pas changées. Elle soutient que le bailleur manque à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Aux termes de ses conclusions n° 1, la SCP AJILINK-AVAZERI-BONETTO, au visa des articles 813-1 et suivants du Code civil, du décret n° 87-712 du 26 août 1987, des articles 6 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, 224 et 1231 du Code civil :

— à titre principal, oppose l’irrecevabilité des demandes de Mme [O] [E] formulées à son encontre pour défaut de qualité pour représenter en justice l’indivision successorale bailleresse,

— à titre subsidiaire, oppose la prescription des demandes de raccordement au gaz de la ville et de dommages et intérêts,

— en tout état de cause, conclut au débouté des demandes de Mme [O] [E], demande que l’exécution provisoire soit écartée et sollicite la condamnation de Mme [O] [E] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle expose que suite à la réclamation faite par Mme [O] [E] le 8 novembre 2022, l’installation électrique est remise aux normes au mois de décembre 2022, avec une finalisation au 1er octobre 2023.

Elle oppose son défaut de qualité pour représenter la succession. Elle indique qu’elle n’est pas désignée en qualité de mandataire successoral. Elle soutient que les demandes doivent être dirigées contre le bailleur. Elle ajoute que le bien appartient à l’indivision successorale.

Sur le remplacement des portes fenêtres, elle rappelle qu’elle ne dispose pas du pouvoir de commander des travaux, étant tributaire de l’enveloppe successorale. Elle soutient que leur défectuosité relève de réparations locatives.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [I] [P] et Mme [D] [P] épouse [G] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir de la SCP AJILINK-AVAZERI-BONETTO

L’article 813-1 du Code civil, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2007, dispose que Le juge peut désigner toute personne qualifiée, physique ou morale, en qualité de mandataire successoral, à l’effet d’administrer provisoirement la succession en raison de l’inertie, de la carence ou de la faute d’un ou de plusieurs héritiers dans cette administration, de leur mésentente, d’une opposition d’intérêts entre eux ou de la complexité de la situation successorale.

L’article 815-6 alinéa 6 du Code civil, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2007 prévoit la possibilité pour le tribunal de grande instance/judiciaire de désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge.

En l’espèce, il résulte de l’ordonnance rendue le 11 avril 2007 par le Président du tribunal de grande instance de Marseille statuant en référé que M. [I] [P] fait assigner Mme [D] [P] épouse [F] aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. Il est fait mention de l’ouverture d’une succession depuis plus d’un an et du souhait de Mme [D] [P] de ne plus assumer la gestion de l’ensemble des biens immobiliers de la succession.

Le bail donné à Mme [O] [E] a pour objet un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1], dans le septième [Localité 4] pour un loyer de 480 euros, outre 30 euros de provision sur charges en date du 30 juin 2013.

S’agissant des parties, le contrat ne désigne pas de bailleur en page une, visant uniquement la société Comptoir Français de l’immobilier (CFI) en qualité de mandataire du bailleur. Il est en revanche signé par la SCP Douhaire-Avazeri à la page neuf, s’agissant du bailleur, la mention de la mandataire étant rayée manuscritement et le tampon de la SCP Douhaire-Avazeri étant en outre apposé. La dixième page, s’agissant des tarifs de la mandataire, est en revanche signée par Mme [O] [E], la société CFI et la caution.

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 2 juillet 2013 est signé par Mme [O] [E] et la succession [P], représentée par la SCP Douhaire-Avazeri. De même, le complément du rapport d’expertise amiable diligentée par l’assureur de Mme [O] [E] en date du 26 juin 2023 désigne la SCP AJILINK-AVAZERI-BONETTO en qualité de mandataire successoral.

Il en résulte que la SCP AJILINK-AVAZERI-BONETTO a la qualité de mandataire successoral de sorte que la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir sera écartée.

Sur la responsabilité du bailleur

L’article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l’espèce, l’appartement donné à bail à Mme [O] [E] est de type 1, d’une surface habitable de 45 m2.

Par courrier recommandé du 8 novembre 2022, Mme [O] [E] met en demeure la SCP AJILINK-AVAZERI-BONETTO de faire effectuer les travaux de remise en état du logement s’agissant de deux volets roulants hors service depuis 2016, de trois portes fenêtres vétustes et de mise aux normes des installations de gaz et d’électricité.

Elle verse par ailleurs au débat :

— un courrier recommandé adressé à la SCP DOUHAIRE-AVAZERI le 25 juillet 2013, partiellement illisible, s’agissant d’une copie sur laquelle est apposé l’accusé de réception, évoquant un devis relatif à la remise aux normes de l’installation électrique,

— un courriel adressé à la SCP DOUHAIRE-AVAZERI le 30 juillet 2013 l’interpellant notamment sur l’absence de remise aux normes de l’installation électrique, censée être réalisée préalablement à son entrée dans les lieux.

Sur la matérialité des désordres, Mme [O] [E] produit un rapport d’expertise amiable non contradictoire établi le 14 février 2023 par le Cabinet méditerranéen d’expertises, mandaté par la société Matmut, assureur de Mme [O] [E]. Il en ressort les désordres suivants : le volet roulant électrique du séjour est bloqué à mi-hauteur, celui de la chambre nécessite l’action de deux personnes pour sa remontée, l’absence d’étanchéité des menuiseries extérieures, dépourvues de joints, le placement du tableau électrique et des dispositifs de coupure d’urgence dans un placard de la cuisine à une hauteur non réglementaire, des prises et des interrupteurs défectueux ou mal fixés, une impossibilité de raccordement au gaz de ville du fait d’une oxydation de la canalisation d’alimentation de gaz à la sortie de la traversée du plancher dans la cuisine.

L’expert relève une obstruction des bouches de ventilation naturelle par Mme [O] [E].

Le complément d’expertise amiable établi le 26 juin 2023 est contradictoire, la société 13 Energie, ayant procédé aux travaux de mise aux normes de l’installation électrique étant également convoquée. Il en résulte que les volets sont réparés suite aux travaux diligentés par la SCP AJILINK-AVAZERI-BONETTO. Un devis de remplacement des portes fenêtres est également établi le 28 mars 2023 pour un montant de 4.969,37 euros. La société 13 Energie indique que les travaux sont réalisés le 27 décembre 2022. Elle s’engage à établir un devis aux fins de mise en conformité de la hauteur du tableau électrique. S’agissant de l’alimentation de gaz, la SCP AJILINK-AVAZERI-BONETTO indique qu’elle doit consulter le règlement de copropriété et le syndic.

Il en résulte que la preuve de désordres est rapportée, la responsabilité du bailleur étant par conséquent engagée.

Mme [O] [E] est en revanche défaillante dans la charge de la preuve de la qualité de bailleurs de M. [I] [P] et Mme [D] [P] épouse [G]. La référence à l’ordonnance rendue le 11 avril 2007, le Président du tribunal de grande instance de Marseille, s’agissant d’une succession ouverte au cours de l’année 2006, est insuffisante, de même que des courriers adressés par la SCP AJILINK-AVAZERI-BONETTO à Mme [D] [P].

Elle sera par conséquent déboutée de ses demandes formulées à leur encontre.

Sur la responsabilité de la SCP AJILINK-AVAZERI-BONETTO

L’action en responsabilité d’un locataire à l’encontre de la mandataire de son bailleur est fondée sur l’article 1240 du Code civil.

En l’espèce, la SCP AJILINK-AVAZERI-BONETTO justifie de courriers adressés les 13 et 25 janvier 2023 et 9 janvier 2024 à Mme [D] [P] afin de la tenir informée de ses diligences et de solliciter le déblocage des fonds nécessaires à la réalisation des travaux.

L’absence de toute réclamation durant neuf années et les diligences effectuées par la SCP AJILINK-AVAZERI-BONETTO dès la réclamation du 8 novembre 2022, l’expert retenant dans son rapport du 26 juin 2023 la mise en œuvre par la SCP AJILINK-AVAZERI-BONETTO de toutes les démarches nécessaires à la garantie d’une jouissance paisible des lieux par Mme [O] [E] établissent l’absence de faute de la SCP AJILINK-AVAZERI-BONETTO dans l’exécution de son mandat successoral.

Mme [O] [E] sera par conséquent déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [E] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ÉCARTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir ;

DÉBOUTE Mme [O] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [O] [E] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION