TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Avril 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Février 2026

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 avril 2026

à M^e RICHARD-FLACHAIRE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 26/00162 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7OAD

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [V] [Z], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Flora RICHARD-FLACHAIRE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 14 octobre 2021, Monsieur [W] [E] a consenti à Madame [V] [Z] un bail d’habitation portant sur une maison de ville T3 située [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 750 euros, outre 50 euros par mois de provision sur charges ;

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été signé le 14 octobre 2021 ;

Alléguant l’existence de désordres en dépit de travaux de remise en état du bien loué, Madame [V] [Z] a saisi les services de la Ville de [Localité 1] et un diagnostic technique a été établi le 28 octobre 2024 ;

En outre la CAF des Bouches-du-Rhône a dressé un constat de non décence le 13 janvier 2025 et ce constat a été notifié au bailleur ;

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2026, Madame [V] [Z] a fait assigner en référé Monsieur [W] [E] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir en substance :

— dire et juger que le bien loué comporte des désordres;

— désigner tel expert judiciaire avec mission habituelle en la matière, et notamment celle de :

.se rendre sur les lieux après avoir convoqué contradictoirement les parties et toute personne dont l’audition lui paraitrait utile

.décrire l’ensemble des désordres ainsi que tout élément affectant l’hygiène, la salubrité, la sécurité ou la jouissance normale des lieux

.dire si le logement satisfait ou non aux critères de décence et le cas échéant caractériser les manquements relevés (indécence insalubrité ou risque pour la santé ou la sécurité des occupants)

. rechercher l’origine, la nature et l’imputabilité des désordres constatés en précisant les éléments imputables au bailleur, au locataire ou à des tiers

.indiquer de manière précise et chiffrée les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et permettre au logement de répondre aux critères de décence et de sécurité en détaillant la nature des travaux à réaliser, leur caractère urgent ou non, les corps d’état concernés , une estimation du coût des travaux, les délais raisonnables d’exécution

. dire le cas échéant si les désordres sont de nature à rendre le logement impropre à l’habitation, totalement ou partiellement et pendant quelle période

. indiquer si possible les conséquences des désordres sur les conditions d’occupation de Madame [Z] et sur la valeur locative du bien

.fournir tous éléments techniques utiles à l’appréciation des responsabilités encourues et à l’évaluation d’une éventuelle diminution du loyer , suspension de l’obligation de paiement ou indemnisation du préjudice de jouissance

.dire que l’expert déposera son rapport au greffe dans le délai de 3 mois à compter de l’acceptation de sa mission, sauf prorogation dûment autorisée

— dire et juger que la carence et l’absence prolongé de Monsieur [E] à répondre aux sollicitations de la locataire et à assurer l’entretien et les réparations nécessaires du logement caractérisent un trouble manifestement illicite et font courir un dommage imminent pour la santé et la sécurité de Madame [Z]

— désigner tel administrateur ad’hoc qu’il plaira , avec mission habituelle en la matière, et notamment celle de représenter Monsieur [E] dans la procédure d’expertise, recevoir toutes convocations, correspondances, significations et notifications relatives à la mesure d’expertise, participer aux opérations d’expertise, présenter toutes observations utiles dans l’intérêt de la bonne exécution de la mesure, recevoir le rapport d’expertise

— autoriser la suspension du paiement des loyers à compter de la décision à intervenir sur le compte CARPA du conseil de la requérante jusqu’à complète exécution des travaux listés par l’expert au terme de son rapport nécessaires à la mise en conformité du logement

A titre subsidiaire

— autoriser la séquestration des loyers à compter de la décision à intervenir sur le compte CARPA du conseil de la requérante jusqu’à complète exécution des travaux listés par l’expert au terme de son rapport nécessaires à la mise en conformité du logement

— condamner Monsieur [E] à payer à Madame [Z] la somme provisionnelle de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, moral et matériel

— condamner Monsieur [E] à payer à Madame [Z] la somme provisionnelle de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, distraits au profit de Maître Flora RICHARD-FLACHAIRE sur son affirmation de droit

— ordonner l’exécution provisoire de l décision à intervenir

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 février 2026.

A l’audience, Madame [V] [Z] représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et a été autorisé à produite un décompte actualisé en cours de délibéré ;

Monsieur [W] [E], cité par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

La demande d’une mesure d’instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter le litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc à Madame [Z] de rapporter le preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations, et de démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Il est de principe que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’ habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’ habitation (…)

Le bailleur est obligé :a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert, le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’ habitation . Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’ habitation , bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre».

Il est en outre rappelé que le bailleur est tenu d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux loué pendant la durée du bail, et ce même si l’origine des désordres résidait dans les parties communes ou dans une réalisation défectueuse des travaux;

En matière de bail, il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil, qui énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

De son côté, et en application de l’article 7 de la loi précitée, le locataire est obligé : (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’ entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…).

En l’espèce, il ressort des échanges de sms produits aux débats qu’un dégât des eaux est survenu dans le logement litigieux ; toutefois les échanges versés aux débats ne permettent pas de déterminer la date de ce sinistre ;

De surcroît, si Madame [Z] produit un diagnostic technique initial suite à une visite du 28 octobre 2024 qualifiant le logement non décent, seule la première et dernière page sont versées aux débats, aucune constatation n’étant mentionnée ;

Et si un constat de non décence a été dressé le 13 janvier 2025 par la CAF des Bouches-du-Rhône , le propriétaire ayant 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement, l’allocation de logement n’étant plus versée au bailleur dans l’attente de la réalisation des travaux, les suites données ne sont pas connues et aucune précision de permet d’identifier les désordres et non-conformités qui auraient été constatées ;

Enfin Madame [Z] reconnaît elle-même que des travaux ont été réalisés par le propriétaire mais ne produit aucun élément permettant de déterminer la date, la nature et l’étendue de ces travaux ;

Il s’ensuit que Madame [Z] échoue à établir des faits précis, objectifs et vérifiables fondant sa demande d’expertise laquelle sera en conséquence rejetée ; et la demande de désignation d’un administrateur ad’hoc sera également rejetée ;

Sur la demande de provision

Madame [Z] se prévaut d’une absence d’entretien et de l’existence de graves désordres , moisissures, infiltrations, arrivée d’eau hasardeuse, prises sécurisées pour solliciter l’octroi d’une provision de 5000 euros au titre de son préjudice de jouissance et moral ;

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, en l’absence de toute évidence, la demande de provision ne peut prospérer en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile devant la juridiction de référé, dès lors qu’il existe au vu des développements susvisés, une contestation sérieuse sur la nature et l’étendue des manquements imputés au bailleur et partant sur le préjudice invoqué par la locataire.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de suspension des loyers et sur la demande à titre subsidiaire de consignation des loyers

En matière de bail, il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil, qui énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

En l’espèce, aucune des pièces produite par Madame [Z] ne caractérise avec l’évidence requise en référé, l’insalubrité du logement ou une impossibilité totale d’occuper les lieux loués de nature à justifier une suspension du paiement des loyers;

Il sera dès lors dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande ; il sera de même dit n’y avoir lieu à référer sur la demande de consignation des loyers.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [Z] qui succombe supportera la charge des entiers dépens lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et sera déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent ,

DEBOUTONS Madame [V] [Z] de sa demande d’expertise et de sa demande de désignation d’un administrateur ad’hoc ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à obtenir une provision ;

DEBOUTONS Madame [V] [Z] de sa demande de suspension des loyers et de sa demande à titre subsidiaire de séquestration des loyers ;

CONDAMNONS Madame [V] [Z] aux dépens de l’instance lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle

DEBOUTONS Madame [V] [Z] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes les demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE