Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b1, 15 janvier 2026, n° 23/11523

TJ Marseille 15 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Travaux de grosses réparations
Le tribunal a jugé que les travaux de confortement du plancher concernent la structure des lieux loués et relèvent donc des grosses réparations, entraînant la nullité du commandement de payer.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b1, 15 janv. 2026, n° 23/11523
Numéro(s) :	23/11523
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Michel LABISarah KRUMHORN
Parties :	), S.A.R.L. PHONE STORE c/ S.A.R.L LJB

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/11523 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4CRF

AFFAIRE :

S.A.R.L. PHONE STORE (M^e Sarah KRUMHORN)

S.C.I. LJB (Me [W] [S])

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 15 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

Par M^me Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, greffier placé, lors du prononcé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PHONE STORE

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 533 128 039,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Sarah KRUMHORN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.A.R.L LJB

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 904 273 364,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 17 octobre 1997, Madame Veuve [B] [C] née [F] et Monsieur et Madame [F] [N] ont donné à bail commercial à la société MOBILCOM, aux droits de laquelle vient la société PHONE STORE, des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 7].

Ce bail commercial a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1997 avec une activité exclusive d'« exploitation et commerce de toutes activités de téléphonie, informatique, bureautique et télécommunications ».

Le 13 avril 2007, la société MOBILCOM a sollicité le renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions que le bail initial.

Le bail s’est ainsi renouvelé pour une nouvelle période de neuf années.

Par acte en date du 4 août 2011, la société MOBILCOM a cédé son fonds de commerce à la société PHONE STORE, actuelle locataire.

Par acte notarié en date du 29 juin 2021, la société COMPAGNIE FINANCIÈRE MARSEILLAISE, désignée « CFM », est venue aux droits des consorts [O].

Le lendemain de l’acquisition, soit le 30 juin 2021, la société CFM a adressé une offre de congé avec renouvellement par voie d’huissier, avec effet au 31 décembre 2021, aux mêmes conditions et charges que précédemment mais moyennant un nouveau loyer annuel de 18.000 euros.

Par courrier de son conseil du 27 juillet 2021, la société PHONE STORE a accepté le principe du renouvellement du bail tout en contestant le nouveau loyer proposé.

Le bail s’est donc renouvelé à compter du 1er janvier 2022, aux mêmes conditions et charges que le bail initial, pour une nouvelle période de 9 années devant expirer le 31 décembre 2030.

Par acte notarié en date du 12 mai 2022, la société LJB est venue aux droits de la société CFM devenant ainsi le nouveau propriétaire bailleur des locaux occupés par la société PHONE STORE.

Par commandement de payer délivré le 19 octobre 2023, la société LJB a réclamé à la société PHONE STORE la somme principale de 6.045,01 euros au titre de travaux de « confortement du plancher » des lots n°°3, 4 et 5, en invoquant la clause résolutoire du bail commercial.

Par courrier en date du 27 octobre 2023, la société PHONE STORE a estimé que ces travaux ne relevaient pas de son obligation d’entretien des lieux loués.

Par acte d’huissier en date du 2 novembre 2023, la SARL PHONE STORE a assigné la SCI LJB devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de voir prononcer la nullité du commandement de payer.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 4 juin 2025, au visa des articles R.145-35 et L145-40-2 du Code de commerce, articles 1133, 1103 et 606 du Code civil, la SARL PHONE STORE sollicite de voir :

A TITRE PRINCIPAL

DIRE ET JUGER la SARL PHONE STORE recevable et bien fondée en son action,

DIRE ET JUGER nul et nul d’effet le commandement de payer délivré à la SARL PHONE STORE par exploit en date du 19 octobre 2023 à la requête de la SARL LJB,

En conséquence :

DEBOUTER la SARL LBJ de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A TITRE SUBSIDIAIRE

OCTROYER à la SARL PHONE STORE un délai de paiement de 24 mois pour le paiement de la somme qu’elle serait condamnée à régler,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la SARL LJB à payer à la SARL PHONE STORE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SARL LJB aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL PHONE STORE affirme que :

— Les travaux de con fortement du plancher touchent nécessairement la structure des lieux loués, assimilée à de grosses réparations exclusivement à la charge du propriétaire-bailleur,

— la société bailleresse ne saurait légitimement réclamer des charges à la société PHONE STORE en l’absence d’un inventaire détaillé annexé au bail, ainsi que des documents prévisionnels et récapitulatifs des travaux projetés et réalisés,

— la société PHONE STORE est locataire des locaux depuis le mois d’août 2011 et, depuis cette date, elle s’est toujours acquittée de ses obligations contractuelles de manière régulière et rigoureuse,

— le bailleur accumule les démarches agressives dans une logique de déséquilibre manifeste des relations contractuelles au détriment de la société PHONE STORE, à tel point qu’une plainte a été déposée contre le dirigeant de la société LJB en raison de menaces et tentatives d’intimidation.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 15 mai 2025, au visa des articles 606 et 1103 du Code Civil, L.145-1 et suivants du Code de Commerce, la SCI LJB sollicite de voir :

A titre principal,

DEBOUTER la Société PHONE STORE de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

CONSTATER la résiliation du bail commercial liant les parties, faute de paiement des sommes dues dans le mois du commandement de payer en date du 19 octobre 2023 ;

ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de la Société PHONE STORE, et de tous occupants de son chef, du local commercial sis à [Adresse 6] ;

CONDAMNER la Société PHONE STORE, au paiement de la somme de 6.045,01 Euros au titre des charges impayées,

CONDAMNER la société PHONE STORE, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer mensuel échu jusqu’à la libération effective des lieux.,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société PLOMBIERES PNEUS au paiement de la somme de 3.000 Euros par application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, dont les frais du commandement de payer du 17 octobre 2023.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LJB fait valoir que :

— les travaux engagés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, et dont il est demandé au locataire le remboursement, portent simplement sur un renforcement du plancher situé au R+2 de l’immeuble de sorte qu’ils ne relèvent pas de l’article 606,

— Le décompte produit et joint au commandement de payer est on ne peut plus clair. Il énonce la contribution aux charges par lot.

— La société PHONE STORE sollicite la restitution de règlements qui ont été fait entre les mains du précédent bailleur et non de la SARL LJB, qui n’est devenue propriétaire des lots occupés par la société PHONE STORE que le 12 mai 2022.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur la nullité du commandement de payer :

L’article R145-35 du code de commerce dispose que ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.

L’article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En l’espèce, il ressort du commandement de payer en date du 19 octobre 2023 que les travaux dont le bailleur sollicite l’imputation au locataire concernent le confortement d’un plancher au R+2. Bien que le bailleur ne verse pas au débat la facture correspondante, il y a lieu de considérer que ces travaux qui concernent la consolidation d’un élément structurel relèvent des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

En conséquence, il convient de prononcer la nullité du commandement de payer en date du 19 octobre 2023 et de débouter la société LJB de l’ensemble de ses demandes

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de condamner la société LJB aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner la société LJB à verser à la SARL PHONE STORE la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

PRONONCE la nullité du commandement de payer en date du 19 octobre 2023 ;

DEBOUTE la société LJB de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société LJB aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société LJB à verser à la SARL PHONE STORE la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE