TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

8 allée Baratin

93345 LE RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/10540 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2GZJ

Minute : 25/890

Monsieur [K] [Y]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Madame [I] [D]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [K] [Y]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [I] [D]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 février 2022, Monsieur [K] [Y] a donné à bail à Madame [I] [D] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1200,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024, Monsieur [K] [Y] a fait signifier à Madame [I] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 9600 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 17 mai 2024 Monsieur [K] [Y] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, Monsieur [K] [Y] a fait assigner Madame [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [I] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [I] [D] au paiement des sommes suivantes :14400 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024, sur la somme de 9600 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,les termes (loyer, indemnités d’occupation) échus à compter du 15 août 2024 jusqu’à la date de la décision à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 24 septembre 2024.

À l’audience du 7 avril 2024, Monsieur [K] [Y], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 22800 euros arrêtée au 22 mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus.

Monsieur [K] [Y] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [I] [D] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 16 mai 2024. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [I] [D], régulièrement assignée, à étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [I] [D] assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 septembre 2024, soit au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [K] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [K] [Y] aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 février 2022, du commandement de payer délivré le 16 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 22 mars 2025 que Monsieur [K] [Y] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [D] à payer à Monsieur [K] [Y] la somme de 22800 euros, au titre des sommes dues au 22 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mai 2024 sur la somme de 9600 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 2 février 2022 à effet pour une durée de 3 ans et tacitement reconduit le 2 février 2025, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 16 mai 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévues à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 27 juin 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 février 2022 à compter du 28 juin 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [I] [D] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 juin 2024, Madame [I] [D] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [I] [D] à son paiement à compter de 28 juin 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [D] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [I] [D] à payer à Monsieur [K] [Y] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [K] [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 février 2022 entre Monsieur [K] [Y] d’une part, et Madame [I] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 28 juin 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [I] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [I] [D] à compter du 28 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [I] [D] à payer à Monsieur [K] [Y] la somme de 22800 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 22 mars 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 sur la somme de 9600 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [I] [D] à payer à Monsieur [K] [Y] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 22 mars 2025, échéance d’avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

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CONDAMNE Madame [I] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 mai 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [I] [D] à payer à Monsieur [K] [Y] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [K] [Y] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE