— N° RG 23/05812 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDLTR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Loyers Commerciaux

Date : 28 Mai 2024

N° RG 23/05812 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDLTR

Minute n° 24/00007

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 30-05-2024

à : M^e Olivier ACHACHE + dossier

M^e François MEURIN + dossier

Régie

Service Expertise

JUGEMENT DU VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.C.I. LA CARRELINE

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par M^e François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. ENAV

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Olivier ACHACHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. Maxime ETIENNE, Juge statuant comme juge des loyers commerciaux

DEBATS

A l’audience publique du 02 Avril 2024,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame Béatrice BOEUF, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. Maxime ETIENNE, Juge, ayant signé la minute avec Madame Béatrice BOEUF, Greffière ;

Par acte sous seing privé en date du 6 mai 2001, la SCI LA CARRELINE a donné à bail à la SAS ENAV « une surface de 475 m2 environ, [Adresse 4], dans un bâtiment clos et couvert », pour une durée de 12 mois à compter du 1er mai 2001 et moyennant un loyer annuel de 54 000 francs hors taxes révisable annuellement en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE.

A son échéance, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s’est opéré en application de l’article L. 145-5 du code de commerce.

Au cours de son exécution, les parties se sont accordés pour que la location porte sur une surface plus importante, de 2 000 m2, et pour que le loyer annuel soit fixé à la somme de 40 272 euros.

Par acte extra-judiciaire du 28 juin 2022, la SCI LA CARRELINE a fait signifier à la SAS ENAV un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2023, moyennant un loyer annuel de 48 000 euros hors taxes et hors charges.

Aucun accord n’étant intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé, la SCI LA CARRELINE a notifié à la SAS ENAV un mémoire préalable en demande de fixation du loyer.

Par exploit d’huissier en date du 27 décembre 2023, elle l’a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Meaux afin principalement de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 54 000 euros hors taxes et hors charges et, subsidiairement, de voir désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 avril 2024.

Aux termes de son mémoire n°2, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 mars 2024, la SCI LA CARRELINE demande au juge des loyers commerciaux de :

Fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme de 54 000 euros hors taxes hors charges,Subsidiairement, désigner tel expert avec pour mission de donner un avis sur la valeur locative au 1er janvier 2023 des locaux loués et fixé le loyer provisionnel à la somme annuelle susvisée,Condamner la SAS ENAV à payer à la SCI LA CARRELINE la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date 11 janvier 2024, la SAS ENAV au juge des loyers commerciaux de :

Déclare les demandes de la SCI LA CARRELINE irrecevables,Subsidiairement, dire que les honoraires et frais de l’expert resteront à la charge de la SCI LA CARRELINE.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour l’exposé des moyens de chacune des parties.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2024, date de la présente décision.

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité des demandes de la SCI LA CARRELINE

La SAS ENAV soutient que les demandes faites par la SCI LA CARRELINE doivent être déclarées irrecevables dès lors, d’une part, que le mémoire préalable en demande de fixation du loyer du bailleur n’a pas été signé par son avocat et, d’autre part, qu’il n’est pas établi qu’elle a pu en avoir connaissance puisque l’accusé de réception n’est pas produit ce qui, selon elle, lui a causé un grief en ce qu’elle n’a pas pu tenter de parvenir à un règlement amiable du litige.

En réponse, la SCI LA CARRELINE affirme que le mémoire préalable a bien été signé et notifié par lettre recommandée avec accusé en date du 15 juin 2023.

Selon l’article R.145-26 du code de commerce, en cas de contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les mémoires des parties sont signés par leurs avocats. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, s’agissant de la notification du mémoire préalable, la SCI LA CARRELINE produit la copie d’une lettre adressée à la SAS ENAV, datée du 15 juin 2023, dans lequel il est indiqué notamment : « Conformément à l’article R145-26 du Code de Commerce, vous trouverez, sous ce pli, le mémoire et les pièces notifiés dans l’intérêt de la SCI LA CARRELINE et visant à fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 », ainsi que la copie d’un accusé de réception signé par la SAS ENAV le 22 juin 2023.

Si le numéro de l’envoi en recommandé ne figure pas formellement sur la lettre datée du 15 juin 2023, il convient de relever, d’une part, que celle-ci porte la mention « Lettre Recommandée AR » et, d’autre part, que l’accusé de réception précité a été signé quelques jours seulement après la date à laquelle cette lettre a été rédigée.

Ces éléments suffisent à considérer que le mémoire préalable de la SCI LA CARRELINE a bien été notifié à la SAS ENAV par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

S’agissant de la signature de ce mémoire, force est de constater que le seul exemplaire produit aux débats, par la SAS ENAV, ne porte pas la signature de l’avocat du bailleur. Cette absence de signature constitue un vice de forme susceptible d’entraîner, en cas de démonstration d’un grief, la nullité du mémoire préalable et l’irrecevabilité des demandes faites par la SCI LA CARRELINE.

Or la SAS ENAV ne soutient pas que cette absence lui a causé un grief, l’impossibilité qu’elle a eu de tenter un règlement amiable du litige ayant, selon elle, pour seule cause, le défaut de notification du mémoire préalable par lettre recommandé avec accusé de réception.

Dans ces conditions, il convient de débouter la SAS ENAV de sa demande d’irrecevabilité.

Sur la fixation du loyer

Les parties s’étant accordées sur le principe du renouvellement du bail, le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé.

A ce titre, l’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L. 145-34 du même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 précité.

En l’espèce, il est constant que la durée du contrat de bail conclu entre les parties a excédé neuf ans. Il en résulte que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, sans qu’il ne puisse être fait application de la règle du plafonnement prévue par l’article L. 145-34 précité.

Pour fixer cette valeur à la somme de 54 000 euros, la SCI LA CARRELINE évoque la désignation faite du bien loué dans le contrat de bail initial et celle relative à la destination des lieux, ainsi que les obligations respectives des parties et les prix pratiqués dans le voisinage. Elle produit trois baux commerciaux qu’elle a conclu avec d’autres sociétés sur la commune de [Localité 10].

Pour s’opposer aux demandes de la SCI LA CARRELINE, la SAS ENAV fait quant à elle référence aux locaux actuellement loués, d’une superficie de 2 000 m2.

Ces éléments ne peuvent toutefois suffire à établir la valeur locative.

En effet, les caractéristiques essentielles des locaux donnés à bail demeurent inconnues, notamment leur surface réelle et pondérée, leur état, leur adaptation à l’activité du preneur etc. Aucun élément n’est produit s’agissant des facteurs locaux de commercialité et les avis de valeur versés aux débats, peu nombreux et relatifs à des locaux dont les caractéristiques principales sont également inconnues, ne sauraient suffire à déterminer les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

De tels éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement et aux frais avancés de la SCI LA CARRELINE qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuellement en vigueur, la bailleresse ne produisant pas d’éléments suffisants permettant de procéder provisoirement à une modification significative du loyer.

Les dépens et les autres demandes seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, par jugement mixte, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE la SAS ENAV de sa demande d’irrecevabilité ;

ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [V] [S]

[Adresse 6]

[Localité 7]

[XXXXXXXX01]

[XXXXXXXX02]

[Courriel 11]

DIT que l’expert aura pour mission de :

convoquer les parties et les entendre,se rendre sur place, visiter les lieux, décrire les locaux ;fournir à la juridiction tous éléments d’appréciation permettant de déterminer, au 1er janvier 2023, la valeur locative des lieux loués au regard des critères définis par l’article L. 145-33 du code de commerce ;répondre aux dires des parties ;

ORDONNE aux parties de produire les pièces réclamées par l’expert à première demande ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que l’expert commencera ses opérations dès l’avis par le greffe du versement de la consignation, et qu’il déposera son rapport dans le délai d’un an à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DIT que l’expert, en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera parvenir une copie aux parties ou à leurs avocats, mention en étant portée sur l’original ;

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que la SCI LA CARRELINE devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du greffe (service expertise) dans les deux mois du présent jugement, une provision de 3 000 euros à valoir sur la rémunération définitive de l’expert ;

DIT que faute de consignation dans ledit délai, la commission de l’expert deviendra caduque et sera privée de tout effet, sauf prorogation accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

FIXE le montant du loyer provisionnel dû au titre du bail en renouvellement au montant du loyer actuellement en vigueur ;

RESERVE les plus amples demandes des parties et les dépens.

Le Greffier Le Président