— N° RG 23/02121 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDB4S

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 02 septembre 2024

Minute n° 24/1053

N° RG 23/02121 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDB4S

Le

CCC : dossier

FE :

M^e Jérôme BERTIN

M^e Jacques CHEVALIER

M^e Jean-christophe HYEST

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [R] [S]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Jean-christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A. SMA

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Jérôme BERTIN de la SELARL BERTIN & BERTIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A.R.L. MKSO (MAISONS EN KT SECTEUR OUEST)

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Jacques CHEVALIER de la SELAS CHEVALIER – MARTY – PRUVOST Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M. NOIROT, Juge

M^me VISBECQ, Juge

Jugement rédigé par : M. BATIONO, Premier Vice-Président

DEBATS

A l’audience publique du 21 Novembre 2024

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

— N° RG 23/02121 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDB4S

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 9 février 2016, M. [R] [S] a conclu avec la société Imorev Commercialisation un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan sur un terrain situé [Adresse 4], pour un prix convenu ttc forfaitaire et définitif de 104 300 euros.

La durée d’exécution des travaux a été fixée à 9 mois à compter de l’ouverture du chantier.

La société MKSO a substitué la société Imorev Commercialisation.

Pour le compte du maître d’ouvrage, le constructeur a souscrit une police d’assurance dommages ouvrage auprès de la société Sagena le 9 février 2016.

Un avenant au contrat, portant sur des travaux supplémentaires, a été signé le 29 novembre 2016.

Les travaux ont démarré le 21 mars 2017.

Un second avenant au contrat, portant sur des moins-values, a été signé le 2 juillet 2018.

La réception de l’ouvrage a été prononcée le 13 décembre 2018.

Le 17 décembre 2018, M. [S] a fait établir un procès-verbal de constat d’huissier concernant les non façons et malfaçons affectant l’ouvrage.

A sa demande, le juge des référés du tribunal de grande instance de Meaux a, le 7 mai 2019, ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [P] [H] en qualité d’expert.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 9 septembre 2022.

Par actes de commissaire de justice en date des 20 et 23 avril 2023, M. [R] [S] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux la société MKSO (Maisons en Kit Secteur Ouest) et la SMA SA (venant aux droits et obligations de la société Sagena) pour les voir condamner in solidum à lui verser la somme de 112 367,58 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à la mauvaise exécution des travaux et au retard de livraison du bien.

Suivant ordonnance en date du 6 mai 2024, le juge de la mise en état a, notamment, déclaré irrecevable l’action engagée par M. [R] [S] contre la SMA SA.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 9 juillet 2024, M. [R] [T] [S] demande au tribunal de :

Vu les articles 1792,1792-1,1792-2,1792-3,1792-5, 1792-6 et suivants du code civil,

Vu les articles 1134 et 1147 du code civil – nouvellement codifiés 1103 et 1241-1 du code civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [H],

Vu les pièces versées aux débats,

Recevoir Monsieur [R] [S] en ses présentes écritures et l’y déclarer bien fondé;

Débouter la société MKSO de leurs demandes, fins et conclusions;

En consequence

Condamner la société MKSO à payer à Monsieur [R] [S] la somme de 48.913,83 euros ht à titre de travaux réparatoires arrêtée au 9 septembre 2022 et à actualiser à partir de cette date selon l’indice du coût de la construction;

Condamner la société MKSO à payer à Monsieur [R] [S] la somme de 56.104,12 euros se décomposant comme suit :

— surcoût de loyers sur la période de décembre 2017 à mai 2019 : 15 896,65 €,

— impôt foncier et impôt locaux : 1 578,00 €,

— assurance Kohler : 151,64 €,

— frais intercalaires et assurances : 10 819,07 €,

— eau : 86,41 €,

— indemnités de retard : 12 572, 35 €,

— privation de jouissance : 15 000,00 €;

Dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Ordonner l’exécution provisoire de la présente décision;

Condamner la société MKSO à payer à Monsieur [R] [S] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du NCPC;

Condamner in solidum la société MKSO à payer à Monsieur [R] [S] aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise dont distraction au profit de Maître HYEST, dans les conditions de l’article 699 du NCPC.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 5 août 2024, la société MKSO demande au tribunal de :

— Dire mal fondées la demande de Monsieur [S] dirigée contre la société MKSO sur le fondement de sa responsabilité contractuelle;

En conséquence,

— Débouter Monsieur [S] de sa demande en tant que dirigée contre la société MKSO;

— Condamner la SMA à garantir la société MKSO de toute condamnation prononcée sur le fondement de sa responsabilité décennale;

— Limiter le coût des travaux réparatoires à la somme de 48 913,83 € ht assortie de la tva à 10 % et d’une actualisation à partir du premier trimestre 2023;

— Limiter toute condamnation prononcée contre la société MKSO au titre des pénalités de retard à la somme de 7 473,40 €;

— Limiter toute condamnation prononcée au titre du loyer de Monsieur [S] à la somme de 6 097 €;

— Condamner Monsieur [S] et la SMA au paiement d’une somme de 2 000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Les condamner en tous les dépens dont distraction au profit de la SELAS CHEVALIER MARTY PRUVOST.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2024, la SMA SA demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1241-1 et 1792 et suivants du code civil,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées au débat,

— Juger la SMA SA recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

A titre principal,

— Prendre acte que l’ordonnance du 6 mai 2024 a déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de la SMA SA ès qualités d’assureur dommages ouvrage et que la SMA SA n’a été assignée qu’en sa qualité d’assureur dommages ouvrage de sorte qu’aucune demande ne pouvait être formée à l’encontre de la SMA SA en sa qualité d’assureur de la société MKSO;

En conséquence,

— Débouter la société MKSO de toue demande formée à l’encontre de la SMA SA ;

A titre subsidiaire,

— Juger que le demandeur se fonde sur un rapport d’expertise non contradictoire à l’égard de la SMA ;

— Juger l’absence de désordres de nature décennale ;

— Juger que les désordres ont été constatés avant la réception de l’ouvrage et ont fait l’objet de réserves lors de la réception de l’ouvrage ;

En conséquence,

— Juger que la garantie de la SMA SA n’est aucunement mobilisable ;

— Débouter Monsieur [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SMA SA prise en sa qualité d’assureur responsabilité de la société MKSO ;

A titre très subsidiaire si par extraordinaire, le tribunal de céans entendait faire droit à une demande formée à l’encontre de la SMA SA,

— Juger que la police souscrite auprès de la SMA SA ne couvre que les dommages matériels à l’ouvrage ;

— Juger que le montant de la condamnation mise à la charge de la SMA SA, prise en sa qualité d’assureur de la société MKSO, ne saurait excéder la somme de 49.144,83 € HT correspondant au strict montant des travaux de reprise retenu par l’expert judiciaire ;

En tout état de cause :

— condamner tout succombant à verser à la SMA SA la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl BERTIN & BERTIN – AVOCATS ASSOCIES, représentée par Maître Jérôme BERTIN, Avocat au Barreau de PARIS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le juge de la mise en état a déclaré close l’instruction le 2 septembre 2024.

MOTIVATION

Sur les désordres

Au cours des opérations d’expertise, les désordres suivants ont été constatés :

Intérieur de la maison niveau rez-de-chaussée

— l’implantation du poteau central reprenant le voile de refend au milieu de la pièce n’est pas celle du plan du rez-de-chaussée;

— la porte fenêtre, façade jardin, est décalée de 20 centimètres par rapport à l’autorisation du permis de construire et par rapport à l’extérieur;

— la porte d’entrée n’est pas d’aplomb et se referme automatiquement;

— la fenêtre côté pignon gauche à l’étage mesure 1,08 m d’ouvrant, contractuellement cette fenêtre est plus petite que la prestation à fournir d’une fenêtre de toit 1,20 m x 1,55 m; cette ouverture à l’étage n’est pas équipée d’un garde-corps pour la protection des personnes contre la chute, l’allège de cette baie est d’une hauteur de 55 cm et ne respecte pas les normes et la réglementation et le radiateur électrique peut également faire office d’emmarchement.

Extérieur de la maison

— les volets bois occultants les portes-fenêtres ont été sciés sur leur surface haute grossièrement laissant à nu la fibre du bois en partie haute du volet ce qui favorise une dégradation rapide des volets;

— le ravalement est fissuré et épaufré en de nombreux endroits, l’éclatement de ce ravalement se situe souvent aux endroits de traitement des relevés d’étanchéité par du zinc;

— les descentes des eaux pluviales sont collées au ravalement en partie haute, ce défaut de position provient du coude de dévoiement sous la gouttière pendante qui est trop ample;

— les auréoles d’humidité observables sur le ravalement (après une averse) proviennent d’un phénomène de ruissellement des deux frontons de lucarnes qui ne sont pas en retrait sur la toiture mais qui sont au droit des façades du rez-de-chaussée, le ruissellement des frontons humidifie l’enduit en dessous des lucarnes.

L’étendue des désordres

— un chantier encombré de matériaux et gravats de l’entreprise non évacués;

— un préjudice d’organisation en rez-de-chaussée de l’espace du séjour qui n’est plus conforme aux plans contractuels;

— une porte d’entrée modèle LIMA en remplacement du modèle Mach contractuellement indiqué et qui n’a pas le même aspect esthétique;

— une toiture du pavillon qui par les malfaçons non reprises par l’entreprise rend l’ouvrage non couvert aux infiltrations des rampants et doublages du niveau combles des chambres;

— une attestation de conformité non obtenue de la commune pour cause de pose d’une souche de cheminée qui ne respecte pas le PLU de la commune;

— un enduit de ravalement de l’ouvrage qui présente en général des fissurations en points particuliers et des calfeutrements qui manquent de finitions ce qui ne garantit pas, en l’état, une bonne conservation du bien;

— un conduit de cheminée passant dans la charpente qui ne respecte pas l’écart au feu.

Sur la responsabilité

M. [R] [S] soutient que :

— M. l’expert n’a pas constaté de malfaçons qui pourraient affecter ou l’habitabilité de l’ouvrage, mais a précisé que l’esthétique de cette maison est affectée par des fissures sur ses façades;

— toutefois, il a insisté sur le fait que certes la maison répondait à l’usage d’une surface d’habitation mais qu’il n’y avait pas de conformité à sa mise hors d’eau;

— en effet, l’expert a relevé que les travaux de couverture de la construction n’ont pas été conduits conformément aux règles de l’art, lorsque sont constatées les infiltrations dans les combles;

— de plus, les travaux de ravalement compris dans le prix convenu sont entachés de malfaçons;

— la maison livrée peut en conséquence être qualifiée d’impropre à la destination;

— la société MKSO reconnaît elle-même dans ses conclusions que la maison est impropre à sa destination, retenant ainsi le critère de mobilisation de la garantie décennale du constructeur, et de l’assureur dommages-ouvrage;

— relèvent de la garantie décennale les désordres qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination;

— l’impropriété à sa destination d’un ouvrage, s’apprécie en fonction de la qualité recherchée par le maître de l’ouvrage, soit, en l’espèce, la pose d’une toiture de très bonne qualité et surtout non infiltrante;

— il a été démontré par lui et l’expert judiciaire qu’il existe des infiltrations dans les combles de sorte que les défauts d’exécution ont été confirmés;

— les défauts d’exécution affectant sa maison, la non-conformité à sa mise hors d’eau sont bien des désordres de nature décennale;

— la société MKSO est bien le constructeur dans ce litige et elle est bien débitrice des dispositions visées aux articles 1792 et suivants du code civil concernant la garantie décennale;

— sa responsabilité contractuelle peut également être mise en jeu;

— la responsabilité de la société MKSO au visa des articles 1792 et suivants du code civil et des articles 1134-1147 du code civil (applicables au cas d’espèce) – aujourd’hui codifiés 1103 et 1231- 1 du code civil – est établie;

— il y a eu mauvaise exécution de sa part et de plus il n’est pas à l’abri de difficultés du fait de la pose d’une souche de cheminée qui ne respecte pas le PLU de la commune;

— la garantie de parfait achèvement peut se combiner avec la responsabilité contractuelle de droit commun pour les désordres réservés;

— cette responsabilité contractuelle de droit commun peut être engagée pour faute prouvée, ce qui

est le cas lorsque “les désordres réservés (ou non) qui affectent les ouvrages ont été réalisés par un contractant qui en avait la charge et lorsque ces désordres sont imputables à des erreurs de conception ou d’exécution qu’il ou ses sous-traitants avaient commises”;

— outre ce fait, tous les désordres existants n’ont pas été forcément réservés, beaucoup d’entre ceux réservés sont évolutifs, donc autant d’éléments qui font que son action est bien fondée et justifiée et que la responsabilité décennale ou contractuelle de droit commun du constructeur peut être mise en cause.

❖

La société MKSO indique que :

— M. [S] serait forclos à revendiquer l’article 1792-6 du code civil;

— en effet, la réception ayant été prononcée le 13 décembre 2018, le délai de garantie de parfait achèvement qui a commencé à courir à cette date a été valablement interrompu par ordonnance de référé en date du 7 mai 2019;

— à cette date un nouveau délai d’une année a commencé à courrier jusqu’au 7 mai 2020;

— or, ce n’est qu’au mois d’avril 2023 que M. [S] a saisi le tribunal au fond, aucun acte interruptif n’ayant été diligenté par celui entre le 7 mai 2019 et le 7 mai 2020, au terme de la garantie de parfait achèvement;

— c’est la raison pour laquelle M. [S] fonde son action à titre principal sur sa responsabilité décennale et à titre subsidiaire sur sa responsabilité contractuelle;

— c’est la raison pour laquelle elle a formulé un appel en garantie contre la SMA son assureur de responsabilité décennale.

❖

Le tribunal,

L’article 1792 du code civil dispose que “Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.”

Aux termes de l’article 1792-1 du même code : “Est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.”

L’expert judiciaire a retenu qu'“en l’état des constats fait en réunion, il n’y a pas de conformité à sa destination de cet ouvrage qui ne répond pas à la condition d’une surface parfaitement close et couverte d’une habitation.”

Celui-ci a relevé des infiltrations dans les combles, un conduit de cheminée passant dans la charpente qui ne respecte pas l’écart de feu et l’absence de garde-corps sur la fenêtre côté gauche à l’étage. Les deux derniers désordres présentent un danger pour la sécurité des personnes.

Ces désordres rendent l’ouvrage impropre à sa destination. Ils sont donc de nature décennale.

Il existe un lien d’imputabilité entre les prestations confiées à la société MKSO et les désordres de nature décennale.

En l’absence de démonstration de l’existence d’une cause étrangère, la responsabilité légale de cette société, au titre de la garantie décennale, est engagée à l’égard du maître de l’ouvrage.

L’entrepreneur est tenu d’une obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices et de non-conformités.

Les autres désordres constatés au cours des opérations d’expertise démontrent que la société MKSO a failli à son obligation de résultat et sa responsabilité contractuelle de droit commun est engagée.

Sur le préjudice

M. [R] [S] indique qu’il entend voir réparer son préjudice qui se détaille comme suit :

— évaluation ttc par l’expert des travaux de reprise et d’achèvement actualisée au 9 septembre 2023 – 48913,83 euros ht – à actualiser au jour du jugement : 53.805,21€,

— surcoût de loyers sur la période de décembre 2017 à mai 2019 : 15 896,65 €,

— impôt foncier et impôt locaux : 1 578,00 €,

— assurance Kohler : 151,64 €,

— frais intercalaires et assurances : 10 819,07 €,

— eau : 86,41 €,

— indemnités de retard : 12 572, 35 €,

— privation de jouissance : 15 000,00 €,

soit un total de 109.909,33 € – étant précisé que le poste travaux réparatoires évalué au 9 septembre 2022 à la somme de 48.913,83 euros ht devra être actualisé selon l’indice de la construction à l’INSEE.

Il explique que :

— chaque poste de préjudice est en tout état de cause justifié;

— ainsi, les travaux de reprise et d’achèvement sont le fruit de l’expertise judiciaire et ont été

actualisés au 9 septembre 2022 et devront l’être ultérieurement;

— il convient aussi d’entériner les conclusions expertales sur ce point et de condamner la société MKSO à payer cette somme;

— il s’agit de la somme de 49.144,83 euros ht actualisée au 9 septembre 2022;

— il justifie de son logement jusqu’en mai 2019 – et du surcoût de loyers induits par le retard dans la livraison (il a certes eu accès à sa maison, le 13 décembre 2018 (date de livraison des kits) mais il n’a pu emménager dans la maison que courant du mois de mai 2019 du fait de l’étendue desdites réserves et malfaçons);

— il s’est acquitté mensuellement de décembre 2017 à mai 2019 inclus d’un loyer variant de 871,42 euros à 898,20 euros – pour un total de 15.896,65 euros;

— si le tribunal estimait qu’il n’était pas en droit de former des prétentions au-delà de la date du 13 décembre 2018, il est demandé une condamnation de la société MKSO, à lui rembourser la somme de 11.405,65 euros;

— il justifie également des impôts foncier et locaux payés en 2017 et 2018 pour une maison qu’il ne pouvait occuper soit un montant global de 1.578 euros;

— il a également dû supporter le coût de l’assurance et des frais bancaires élevés (intercalaires et

assurances);

— il a dû s’acquitter de la consommation d’eau alors même qu’il était prévu contractuellement que la consommation d’eau pendant l’exécution des travaux était à la charge du constructeur (article 6 du contrat);

— le chantier devait être réalisé dans les 9 mois à compter du début des travaux soit au plus tard le 21 décembre 2017;

— il n’a finalement été livré que le 13 décembre 2018, soit 357 jours plus tard;

— le contrat prévoit en son article “Quatrième : des délais, qu’en cas de retard dans l’achèvement de la construction, une pénalité de 1 pour 3.000 du prix convenu, par jour de retard est due par le constructeur…”;

— le prix de base était de 104.300 euros – ce qui fait une pénalité forfaitaire pour le retard de 12.572,35 euros;

— le principe de l’indemnité de retard n’est pas contesté par la société MKSO, le quantum sollicité par lui l’est cependant;

— il est toutefois établi la livraison au 13 décembre 2018;

— il reconnaît avoir eu les clés en sa possession mais indique qu’il a été contraint de les remettre au couvreur;

— la société MKSO a pris la précaution pour des raisons qui lui appartiennent et injustifiées pour lui de changer la serrure et bloquer son accès à la maison – de sorte qu’il n’a eu accès à la maison que le 13 décembre 2018 soit le même jour que la livraison des kits;

— il est en conséquence sollicité la condamnation de la société MKSO à lui payer la somme de

12.572,35 euros pour des pénalités de retard arrêtées au 13/12/18;

— il a également un préjudice de jouissance distinct dont il sollicite la réparation;

— il évalue son préjudice de jouissance à la somme de 15.000 euros;

— en effet, il a dû vivre avec sa famille dans un logement plus petit et ne correspondant pas à ses attentes et son projet de vie du fait de la défaillance de l’entrepreneur;

— il a dû de plus supporter des frais importants pour suppléer au carence de la société MKSO.

❖

La société MKSO fait valoir que :

— le principe de l’indemnité de retard n’est pas contestable, mais son quantum l’est;

— en matière de contrat de construction de maisons individuelles, ce n’est pas la notion de réception qui est retenue par la loi, mais la notion de livraison (article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation);

— or, comme le souligne l’expert judiciaire lui-même dans son rapport, la maison devait être livrée à la date du 24 juillet 2018;

— en effet, le 20 juillet 2018, un rendez-vous de livraison avait été programmé, mais le maître de l’ouvrage n’ayant pas réalisé le paiement qui permettait la livraison des kits, la livraison n’a pu être finalisée;

— l’expert judiciaire précise expressément dans son rapport, que l’appel de fonds ravalement et livraison des kits, a été réglé par M. [S] au mois d’octobre 2018;

— c’est dans ces conditions qu’un nouveau rendez-vous de livraison a été programmé le 25 octobre 2018;

— or, la livraison n’a pu avoir lieu à cette date, du fait de M. [S];

— les faits sont relatés aussi bien dans le procès-verbal de constats du 25 octobre 2018 que dans le rapport d’expertise judiciaire de M. [H];

— la livraison n’a pu avoir lieu, car M. [S] qui était bien en possession des clés de la maison qui lui auraient été remises, ne les avait pas avec lui le jour de la livraison;

— c’est dans ces conditions que la livraison n’est finalement intervenue que le 13 décembre 2018;

— le calcul des pénalités de retard effectué par M. [S] est donc inexact;

— en effet, le calcul doit se faire de la date contractuelle de livraison, soit le 20 décembre 2017 jusqu’au 24 juillet 2018, et non pas jusqu’au 13 décembre 2018;

— le montant des pénalités de retard étant fixé contractuellement à 34,76 €, le montant des pénalités de retard est donc de 215 jours multiplié par 34,76, soit 7 473,40 €;

— le contrat de construction comporte une clause pénale, qui a pour objet d’indemniser le maître de l’ouvrage de l’intégralité des préjudices subis, dans l’hypothèse d’un retard dans la livraison;

— les parties sont donc convenues d’une indemnisation forfaitaire du préjudice global du maître de l’ouvrage, en cas de retard;

— il ne saurait donc y avoir un cumul des indemnités de retard contractuelles, avec les autres postes de préjudices revendiqués par le demandeur et qui relèvent tous d’un préjudice consécutif au retard de la livraison;

— si les pénalités de retard contractuelles intégrées dans le contrat de construction n’indemnisent pas le préjudice relatif au paiement des loyers, la privation de jouissance, et le préjudice moral subis pendant la période de retard de la livraison, quel serait l’objet de cette indemnisation ?

— celle-ci prévue forfaitairement, et contractuellement, a précisément pour objet d’indemniser tous les préjudices subis par les maîtres de l’ouvrage, consécutifs au retard dans la livraison de la maison;

— c’est ce qui était notamment jugé par la cour d’appel de Poitiers par un arrêt du 2 mars 2021 versé aux débats;

— il convient en outre de remarquer que la somme réclamée au titre du surcoût de loyers est calculée de décembre 2017 à mai 2019, alors qu’elle devrait l’être de décembre 2017 à juillet 2018, pour les raisons exposées ci-dessus;

— le montant de la demande de M. [R] [S] à ce titre, ne saurait donc excéder la somme de 6 097 €;

— pour les mêmes raisons que celles évoquées ci-dessus, la demande au titre de la privation de jouissance est déjà indemnisée par les pénalités de retard contractuelles;

— de plus, il n’est absolument pas justifié d’un quelconque préjudice de jouissance chiffré à une

somme de 15 000 €;

— il n’est pas rapporté la preuve que le logement ancien de M. [S] était plus petit que la construction litigieuse, et il n’est pas expliqué pour quelle raison, le préjudice de jouissance ne serait pas indemnisé par les pénalités de retard, et en quoi il s’agirait d’un préjudice distinct et autonome de celui couvert par les pénalités de retard et évoqué ci-dessus;

— M. [S] ne paye par définition qu’une seule taxe d’habitation, et qu’il la paye en ce qui concerne son ancien logement, son nouveau logement ne génère aucun préjudice particulier parce qu’il n’a pas à payer deux taxes d’habitation pour deux locaux distincts;

— en ce qui concerne les autres postes, non seulement ils ne sont pas justifiés, mais encore, il n’est donné aucune explication sur les raisons pour lesquelles ils ne seraient pas indemnisés par les pénalités de retard convenues entre les parties, et évaluant forfaitairement le préjudice du maître de l’ouvrage en cas d’un retard dans la construction.

❖

La SMA SA indique que :

— la police souscrite auprès d’elle concerne exclusivement les dommages matériels affectant l’ouvrage postérieurement à sa réception;

— dès lors, les demandes de condamnations formées à son encontre ne sauraient excéder le montant retenu au titre des travaux de réfection retenus par l’expert, soit la somme totale de 49.144,83 € ht;.

— en outre, l’expert judiciaire n’a aucunement avalisé les montants allégués par M. [S] aux termes de son assignation alors même que la mission qui lui avait été confiée prévoyait que celui-ci donne son avis sur les préjudices et coûts induits par les désordres;

— en tout état de cause, les demandes de préjudice sollicitées par M. [S] ne sont justifiées ni dans leur principe ni dans leur montant;

— ainsi, M. [S] sollicite des indemnités de retard allant jusqu’au 13 décembre 2018 alors même que l’expert a expressément retenu que la maison pouvait être livrée dès le 20 juillet 2018 et qu’elle ne l’avait pas été en raison d’un défaut de paiement imputable à M. [S];

— il en est de même en ce qui concerne le surcoût de loyer sollicité pour la période de décembre 2017 à mai 2019 alors que la prise de possession aurait pu intervenir dès juillet 2018;

— il en est de même en ce qui concerne les demandes formées au titre des impôts fonciers et locaux ainsi que de consommation d’eau qui ne sont aucunement justifiées;

— il en est de même en ce qui concerne la demande formulée au titre d’un prétendu préjudice de jouissance alors qu’aucun des désordres n’entraînent de privation de jouissance et qu’en tout état de cause cette demande se confond avec celle sollicitée au titre des intérêts de retard;

— enfin, concernant la demande au titre des frais intercalaires et de l’emprunt souscrit, aucun élément ne démontre l’impossibilité du lien de causalité entre la souscription de ce prêt et le financement de l’opération, et en tout état de cause les échéances de ce prêt auraient dû être indépendamment des désordres affectant l’ouvrage.

❖

Le tribunal,

L’expert judiciaire a évalué le coût des travaux de réparation à la somme de 48 913,83 euros ht. Cette évaluation n’est pas discutée par les parties défenderesses, elle sera retenue.

L’article 4 du contrat de construction stipule qu'“en cas de retard dans l’achèvement de la construction, une pénalité de 1 pour 3 000 euros du prix convenu par jour de retard est due au constructeur.”

Il ressort des pièces du dossier, notamment, du rapport d’expertise et du procès verbal de constat d’huissier du 25 octobre 2018 que le constructeur avait convoqué M. [S] le 20 juillet 2018 pour la réception de l’ouvrage. La réception n’a pas pu intervenir à cette date du fait du non-paiement par le maître de l’ouvrage de l’appel de fonds “ravalement & livraison des kits”.

Cet appel de fonds a été réglé le 8 octobre 2018.

Un nouveau rendez-vous de réception a été fixé mais celle-ci n’a pas pu intervenir car le maître de l’ouvrage qui avait les clefs de la maison n’a pas été à même de les présenter.

Le constructeur a dû changer les serrures et la réception est intervenue le 13 décembre 2018.

L’expert judiciaire considère dans son rapport qu'“à la date du 20/07/2018, le clos et le couvert étaient réalisés et permettaient d’organiser la livraison de cette maison individuelle mais contractuellement la livraison du matériel de second-oeuvre en kit étant incomplètement soldé cela ne permettait pas de réaliser la livraison commerciale du marché.”

Il ressort de ces éléments que le constructeur était prêt pour une réception de l’ouvrage le 20 juillet 2018. Les événements qui ont conduit au report de la date de la réception sont imputables au maître de l’ouvrage et non au constructeur. Par conséquent, la date à prendre en compte pour le calcul des pénalités de retard est le 20 juillet 2018.

Il n’est pas discuté que la date contractuelle d’achèvement des travaux était le 20 décembre 2017.

Les travaux doivent être considérés comme achevés le 20 juillet 2018.

La société MKSO soutient, sans être contredite, que le retard est de 215 jours.

Le prix convenu étant de 104 300 euros, les pénalités de retard sont de : 7 474,83 euros (104 300 euros/3 000 x 215 jours).

Si les pénalités de retard prévues à l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation ou contractuellement ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages-intérêts, encore faut-il que les dommages-intérêts réclamés par le maître de l’ouvrage réparent un préjudice distinct du simple retard, déjà indemnisé par lesdites pénalités de retard.

M. [S] verse aux débats un appel de cotisation concernant la prime d’assurance d’un montant de 303,28 euros de son habitation, sise à [Localité 3], pour la période du 1er février 2018 au 31 janvier 2019, soit sur deux années.

Le retard de livraison imputable est de 215 jours, soit 7,17 mois. Pendant ce retard, M. [S] a payé une prime d’assurance sans pouvoir occuper la maison. Il y a donc lieu de faire droit à sa demande concernant l’assurance Kohler à hauteur de 90,60 euros (303,28 euros/24 mois x 7,17 mois). Ce préjudice est distinct du simple retard.

M. [S] justifie avoir payé des intérêts intercalaires et frais d’assurance sur la période de retard de livraison imputable au constructeur.

Il ressort des relevés bancaires versés aux débats qu’il a effectué les paiements suivants :

—  31/12/2017 : frais d’assurance : 191,34 euros, intérêts : 1 021,84 euros,

—  31/03/2018 : frais d’assurance : 187,18 euros, intérêts : 1 075,34 euros (total : 1 262,52 euros),

—  30/06/2018 : frais d’assurance : 189,26 euros, intérêts : 1 094,30 euros (total : 1 283,56 euros),

—  28/09/2018 : frais d’assurance : 187,18 euros, intérêts : 1 266,48 euros (total : 1 453,66 euros),

—  26/10/2018 : frais d’assurance : 4,10 euros, intérêts : 28,91 euros (total : 33,01 euros),

—  28/12/2018 : frais d’assurance : 182,56 euros, intérêts : 1 286,59 euros.

Les paiements effectués sont trimestriels, à l’exception de ceux du 26 octobre 2018 qui semblent correspondre à une régulation.

La livraison de la maison était prévue pour le 21 décembre 2017, le retard à prendre en compte au titre du dernier trimestre 2017 est de 10 jours : 131,87 euros [(191,34 euros + 1021,84 euros)/92 jours x 10 jours].

La livraison est intervenue le 13 décembre 2018, les intérêts intercalaires et les frais d’assurance à prendre en compte au titre du dernier trimestre 2018 sont de 1 181,71 euros [(182,56 euros + 1 286,59 euros)/92 jours x 74 jours)].

Les intérêts intercalaires et les frais d’assurance à prendre en compte au titre du retard de livraison de la maison s’élèvent à la somme de 5 346,33 euros (131,87 euros + 1 262,52 euros + 1 283,56 euros + 1 453,66 euros + 33,01 euros + 1 181,71 euros). Ce préjudice est distinct du simple retard.

Aucun élément n’est produit aux débats pour justifier de la réalité du paiement d’impôt foncier et impôts locaux pour la somme de 1 578 euros au titre des années 2017 et 2018. En outre, l’achèvement des travaux était prévu pour le 21 décembre 2017. M. [S] n’explique pas pourquoi il réclame le paiement d’impôts au constructeur pour l’année 2017.

La demande de paiement de la somme de 86,41 euros au titre d’une consommation d’eau n’est pas justifiée par les pièces versées aux débats.

Les pénalités de retard englobent la réparation du préjudice financier résultant du paiement des loyers pour le logement que M. [S] avait continué à occuper en raison du retard de livraison de sa maison (3ème Civ., 16 septembre 2014, pourvoi n° 13-10.284).

A l’appui de sa demande au titre du préjudice de jouissance, M. [S] expose qu'“il a dû vire avec sa famille dans un logement plus petit et ne correspondant pas à ses attentes et son projet de vie du fait de la défaillance de l’entrepreneur. Il a dû de plus supporter des frais importants pour suppléer au carence de la société MKSO.”

Les frais importants qu’il dit avoir supportés pour suppléer à la carence de la société MKSO ne relèvent pas d’un préjudice de jouissance.

En revanche, l’expert judiciaire a retenu, notamment, un préjudice d’organisation en rez-de-chaussée de l’espace du séjour qui n’est plus conforme aux plans contractuels et une toiture du pavillon qui, par les malfaçons non reprises par l’entreprise, rend l’ouvrage non couvert aux infiltrations des rampants et doublages du niveau combles des chambres.

Au regard de ces constatations, le préjudice de jouissance de M. [S] est indéniable. Ce préjudice est distinct du simple retard. Au regard de la nature et de la persistance des désordres litigieux, il convient de lui allouer la somme de 5 000 euros à titre de juste réparation de son préjudice de jouissance.

Il résulte de ce qui précède que les demandes de M. [S] seront favorablement accueillies pour les montant suivants :

— préjudice matériel : 48 913,83 euros ht,

— pénalités de retard : 7 474,83 euros,

— assurance Kohler : 90,60 euros,

— intérêts intercalaires et frais d’assurance : 5 346,33 euros,

— préjudice de jouissance : 5 000 euros.

Sur la garantie de la SMA SA

La société MKSO fait valoir que :

— la SMA bien qu’elle ait été mise hors de cause par le juge des référés, a bel et bien participé et suivi les opérations d’expertise judiciaire;

— le rapport d’expertise de M. [H] mentionne expressément la présence de la société SMA représentée par Maître Jérôme BERTIN, avocat au barreau de Paris;

— la SMA a participé aux opérations d’expertise judiciaire, le rapport peut donc lui être opposé;

— de plus, la jurisprudence de la Cour de cassation est constante, un assureur ne peut contester l’opposabilité d’une expertise judiciaire, dès lors que son assuré y a lui même participé;

— sur le caractère décennal du désordre, il convient de souligner qu’un certain nombre de désordres revendiqués par le maître de l’ouvrage, n’ont pas fait l’objet de réserves;

— c’est ainsi que l’expert a constaté que la fenêtre côté pignon gauche n’était pas équipée d’un garde-corps pour la protection des personnes contre la chute, que l’allège de cette baie est d’une hauteur de 55 centimètres et ne respecte pas les normes et la réglementation de plus le radiateur électrique peut également faire office d’emmarchement;

— le non-respect de la règle de sécurité concernant l’absence de garde-corps constitue un désordre de nature décennale;

— de plus, l’expert judiciaire a également constaté en page 10 de son rapport, un ravalement fissuré et épaufré présentant également des décollements;

— il s’agit là encore d’un désordre de nature décennale qui n’a pas fait l’objet de réserves à la réception;

— enfin, l’expert judiciaire a constaté (page 11 de son rapport) des auréoles d’humidité sur le ravalement, provenant d’un phénomène de ruissellement des deux frontons de lucarne;

— il s’agit là encore d’un désordre non réservé;

— le caractère décennal des désordres ne peut donc être contesté, et la SMA doit donc sa garantie;

— la SMA devra la garantir de toute condamnation prononcée à son égard à ce titre;

— la SMA devra la garantir de toute condamnation, au titre des préjudices immatériels.

❖

La SMA SA soutient que :

— suivant ordonnance du 6 mai 2024, le juge de la mise en état du tribunal de céans a déclaré irrecevables les demandes formées à son encontre ès qualités d’assureur dommages ouvrage;

— en outre, le juge de la mise en état a relevé qu’elle n’avait été assignée qu’en sa qualité d’assureur dommages ouvrage de sorte qu’aucune demande ne pouvait être formée à son encontre en sa qualité d’assureur de la société MKSO;

— ce faisant, il apparaît qu’aucune demande ne saurait être formée à son encontre;

— or, si M. [S] ne formule plus de demande à son encontre, telle n’est pas le cas de la société MKSO qui sollicite sa garantie;

— les opérations d’expertise ne se sont pas déroulées à son contradictoire, prise en sa qualité d’assureur de la société MKSO, puisque cette dernière n’était pas visée dans l’assignation en référé;

— suivant ordonnance du 7 mai 2019, le président du tribunal de céans a ordonné une expertise judiciaire à l’égard de la société MKSO uniquement et a déclaré irrecevable la demande formée à son encontre;

— il ressort des termes du rapport d’expertise judiciaire que les désordres constatés ne présentent aucun caractère décennal;

— il apparaît que l’ensemble des désordres constatés constituent des non conformités contractuelles ou des microfissures ne présentant aucun caractère décennal;

— les désordres réservés lors de la réception de l’ouvrage ne sont pas susceptibles d’être couverts par la garantie décennale;

— or, en l’espèce il ressort des termes des courriers avec accusés de réception adressés par M. [S] dès le 20 juillet 2018 que l’ensemble des désordres étaient révélés avant même la réception de l’ouvrage;

— en l’espèce, il apparait donc que sa garantie décennale n’est pas susceptible d’être mobilisée dès lors qu’il ressort des constatations effectuées durant les opérations d’expertise que les désordres constatés ne présentent aucun caractère décennal et, qu’en tout état de cause, l’ensemble des désordres étaient visés dans les réserves exposées par M. [S];

— les désordres objet de la présente instance étaient connus de M. [S] dès avant la réception de l’ouvrage;

— ce faisant, les désordres cités sont apparus avant la réception des travaux et étaient connus par le maître d’ouvrage à réception;

— par conséquent, ses garanties contractuelles ne sont pas mobilisables.

❖

Le tribunal,

Dans son ordonnance du 7 mai 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Meaux a retenu qu'“aucune déclaration de sinistre n’est produite aux débats, de sorte que l’action du demandeur à l’égard de la société Sma doit être déclarée irrecevable.” C’est l’action de M. [R] [S] (demandeur devant le juge des référés) qui a été déclarée irrecevable.

Quant au juge de la mise en état, il a, dans son ordonnance du 6 mai 2024, déclaré “irrecevable l’action engagée par M. [R] [S] contre la SMA SA.”

La SMA SA n’a soulevé aucune fin de non-recevoir à l’encontre de la société MKSO ni devant le juge des référés, ni devant le juge de la mise en état.

Aucune décision n’a déclaré irrecevables les demandes de la société MKSO à l’encontre de la SMA SA.

Donc c’est à tort que cette société tente de se prévaloir des ordonnances du 7 mai 2019 du juge des référés et 6 mai 2024 du juge de la mise en état. Elle n’est pas concernée par ces décisions.

Il ressort du rapport d’expertise que la SMA SA a été régulièrement représentée par Maître Jérôme BERTIN.

En outre, l’assureur, qui, en connaissance des résultats de l’expertise dont le but est d’établir la réalité et l’étendue de la responsabilité de son assuré qu’il garantit, a eu la possibilité d’en discuter les conclusions, ne peut, sauf s’il y a eu fraude à son encontre, soutenir qu’elle lui est inopposable.

Il s’ensuit que le rapport d’expertise est opposable à la SMA SA.

La société MKSO demande la garantie de cette société pour toute condamnation prononcée contre elle sur le fondement de sa responsabilité décennale.

Il a été démontré précédemment que certains désordres étaient de nature décennale (infiltrations dans les combles, un conduit de cheminée passant dans la charpente qui ne respecte pas l’écart de feu et l’absence de garde-corps sur la fenêtre côté gauche à l’étage). Contrairement à ce que soutient la SMA SA, ces désordres ne ressortent pas des termes des courriers adressés par M. [S] dès le 20 juillet 2018.

Si dans sa lettre du 19 décembre 2018, le maître de l’ouvrage a fait état vaguement d’un “défaut d’étanchéité de la toiture au niveau des côtés des chiens assis”, ce désordre ne s’est révélé que par la suite dans toute son ampleur grâce aux constatations de l’expert judiciaire qui a indiqué dans son rapport que la “ toiture du pavillon qui par les malfaçons non reprises par l’entreprise rend l’ouvrage non couvert aux infiltrations des rampants et doublages du niveau combles des chambres.”

Les autres désordres de nature décennale ne figurent dans les courriers adressés par M. [S].

Il s’ensuit que la SMA SA lui doit sa garantie pour les désordres de nature décennale.

Il ressort de l’analyse des devis retenus par l’expert judiciaire que le coût des travaux de réparation des désordres de nature décennale est de 15 490 euros ht (devis entreprise Bernard maçonnerie n° 339 en date du 28 mars 2021 d’un montant de 6 300 euros ht, devis entreprise Sarl RG Bâtiment 60 503 2021 – RP du 27 mars 2021 d’un montant de 4 780 euros ht et (devis entreprise Bernard maçonnerie n° 336 en date du 28 mars 2021 d’un montant de 4 410,00 euros ht).

Il n’est pas serieusément contesté que la garantie décennale ne couvre pas les dommages immatériels. Cela ressort des conditions particulières de la police d’assurance versées aux débats.

Il résulte de ce qui précède que la SMA SA sera condamnée à garantir la société MKSO à hauteur de la somme de 15 490 euros ht au titre des travaux de réparation des désordres de nature décennale.

Sur les mesures accessoires

La société MKSO est la partie perdante et sera condamnée aux dépens, comprenant les frais d’expertise, en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

L’équité commande de la condamner à payer à M. [S] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés MKSO et SMA seront déboutées de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne la société MKSO à payer à M. [R] [S] la somme de 48 913,83 euros ht au titre des travaux de réparation;

Dit que cette somme sera indexée en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction en vigueur à la date de la présente décision entre la date du rapport d’expertise, le 9 septembre 2022, et celle du présent jugement;

Condamne la SMA SA à garantir la société MKSO à hauteur de la somme de 15 490 euros ht au titre des travaux de réparation des désordres de nature décennale;

Condamne la société MKSO à payer à M. [R] [S] la somme de 7 474,83 euros au titre des pénalités de retard, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Condamne la société MKSO à payer à M. [R] [S] la somme de 90,60 euros au titre de l’assurance Kholer, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Condamne la société MKSO à payer à M. [R] [S] la somme de 5 346,33 euros au titre des pénalités des intérêts intercalaires et des frais d’assurance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Condamne la société MKSO à payer à M. [R] [S] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance;

Condamne la société MKSO aux dépens, comprenant les frais d’expertise, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code e procédure civile;

Condamne la société MKSO à payer à M. [R] [S] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette les demandes de M. [R] [S] concernant le surcoût de loyers, les impôts et les frais d’eau;

Déboute les sociétés MKSO et SMA de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais exposés et non compris dans les dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT