— N° RG 23/01974 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDBW3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 02 Septembre 2024

Minute n°24/00879

N° RG 23/01974 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDBW3

le

CCC : dossier

FE :

M^e Fabrice NORET,

M^e Antoine SKRZYNSKI

M^e Delhia AKNINE

M^e Luke VIDAL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Madame [E] [I]

[Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, M^e Thomas JEAN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A.R.L. CITYA [Localité 6]

exerçant sous lel nom CITYA [Adresse 8]

[Adresse 4]

représentée par Maître Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A.R.L. RC HABITAT ET TOITURES

[Adresse 1]

représentée par M^e Delhia AKNINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Syndicat des Coproprietaires de L’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 3] représenté par son syndic CITYA [Localité 6] [Adresse 4]

[Adresse 3]

représentée par Maître Luke VIDAL de la SELEURL A I L D, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame CATTON, Vice-présidente statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 10 Septembre 2024,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré et après prorogation du délibéré initialement prévu au 15 octobre 2024, Madame CATTON, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****

— N° RG 23/01974 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDBW3

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [I] est propriétaire d’un appartement T2 et d’un parking constituant les lots n° 11 et 39 de la copropriété de la résidence « [Adresse 5] » sise [Adresse 3] [Localité 7], représentée par son syndicat des copropriétaires (ci-après « le SDC ») et gérée par son syndic la société CITYA [Localité 6] (ci-après « le syndic »).

Mme [I] avait acquis cet appartement sous le régime de la loi ROBIEN. Souhaitant vendre son appartement, elle a donné congé pour cause de vente à sa locataire le 1er mai 2016 qui a quitté les lieux le 9 décembre 2016.

En mars 2018, la société RCE HABITAT ET TOITURES (ci-après « la société RCE ») a réalisé des travaux de remplacement de la noue sur lucarnes au niveau de la toiture. A la suite de cette intervention, l’appartement de Mme [I] a subi des dégâts des eaux provoquant l’effondrement du plafond dans le salon.

La société RCE HABITAT ET TOITURES est intervenue au titre de sa responsabilité.

Mais des désordres ont persisté sous forme d’infiltrations depuis lors, malgré les nombreuses interventions de Mme [I] auprès du syndic.

Par ordonnance de référé du 30 juin 2021, M. [H] a été désigné en tant qu’expert judiciaire et a déposé son rapport le 4 juin 2022.

Par actes de commissaire de justice du 19 avril 2023, Mme [I] a fait assigner le SDC et son syndic la SARL CITYA [Localité 6] devant le tribunal judiciaire de MEAUX (RG n°23/1974).

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, le SDC a fait assigner en intervention forcée la société RCE HABITAT et TOITURES (RG n° 24/759).

Par ordonnance du 2 avril 2024, les deux affaires ont été jointes (RG 23/1974).

Par ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 16 février 2024, Mme [I] demande au tribunal de :

« Vu l’artic1e 14 de la loi du 6 juillet 1965,

Vu1'article 18 de la loi du 6juillet 1965,

— DECLARER 1a demande de Madame [E] [T] [I] recevable et bien fondée,

ET EN CONSEQUENCE :

— CONDAMNER in solidum le syndic CITYA [Localité 6] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer à Madame [I] la somme de 61.312,36 € arrêtée au 31 décembre 2022, en réparation du préjudice subi ;

— CONDAMNER in solidum le syndic CITYA [Localité 6] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer à Madame [I] 1a somme de 8.000 € à parfaire, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum le syndic CITYA [Localité 6] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

— Madame [B] [T] [I] demande en outre à être déchargée, dans les conditions de l’article 10-1 de 1a Loi du 10 juillet 1965, d’avoir à payer les frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] dans 1e cadre de la présente instance ».

Mme [I] expose notamment que :

— l’expert judiciaire a conclu que le syndic était responsable à hauteur de 70% et l’entreprise à hauteur de 30% ;

— le SDC est responsable en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— le syndic est responsable du fait de sa mission d’administration et de conservation des parties communes et en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— le SDC est également responsable pour défaut d’entretien des parties communes ;

— elle a subi trois dégâts successifs du fait des désordres initiaux dus aux travaux de 2018 persistant malgré les interventions de la société responsables et du fait du refus du syndic du devis soumis par cette dernière ;

— elle a constaté au mois de mars 2019 d’importants défauts de structure de l’immeuble donnant lieu à des fissures au-dessus de sa porte fenêtre ;

— les désordres ont persisté occasionnant d’importants préjudices matériels et immatériels et faisant échouer plusieurs occasions de vendre son appartement ;

— malgré ses nombreuses demandes ni le SDC ni le syndic n’ont fait procéder aux travaux nécessaires pour faire cesser les désordres ;

— l’appartement est inoccupé depuis le 9 décembre 2016, sans pouvoir être vendu ou reloué, ce qui lui cause un préjudice matériel conséquent, la perte d’un loyer mensuel de 550 €, les charges de copropriété, l’assurance habitation, les frais d’EDF et la taxe foncière ;

— elle subit un préjudice moral qu’elle évalue à 10000 € ;

— elle a engagé différents frais pour un montant de 20215,67 € ;

— l’expert judiciaire a validé le devis de remise en état des plafonds et nettoyage de l’appartement pour 7800 € TTC ;

— son préjudice global s’élève à 87589,09 €, l’expert ayant retenu une responsabilité à la charge du syndic de 70%, soit 61312,36 € ;

— l’expert judiciaire n’a pas confondu le SDC avec le syndic qu’il estime responsable de l’aggravation déraisonnée du sinistre initial ;

— ses préjudices sont démontrés et indemnisables.

Par son assignation en intervention forcée notifiée par RPVA dans le cadre de la présente procédure le 20 février 2024, le SDC demande au tribunal de :

« ORDONNER la jonction de la présente instance avec l’instance en cours devant le Tribunal judiciaire de Meaux opposant le Syndicat des copropriétaires de 1'immeuble[Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Montévrain, à Madame [E] [I] et enrôlée sous le numéro RG 23/01974 ;

DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la société RCE Habitat et Toitures telles qu’exposées ci-avant dans la présente assignation en intervention forcée ;

CONDAMNER la société RCE Habitat et Toitures à indemniser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre dans le cadre de l’instance opposant le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à Madame [E] [I].

RESERVER les frais de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance ».

Le SDC expose notamment que :

— Mme [I] n’a pas assigné la société RCE HABITAT ET TOITURES au motif que des négociations étaient en cours et ne formule pas de demande à l’encontre de cette société ;

— il conteste la réparation des responsabilités faite par l’expert et les préjudices allégués par Mme [I] ;

— Mme [I] s’est plainte à trois reprises de désordres entre février 2018 et janvier 2019 sans que l’intervention immédiate de la société RCE y mette fin ;

— il a systématiquement répondu avec diligence aux demandes de Mme [I] ;

— en février 2018 Mme [I] a signalé une fuite dans son plafond, en mars 2018 le syndic a missionné la société RCE pour y remédier ;

— il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le remplacement de la noue par la société RCE n’était pas conforme aux règles de l’art ;

— la faute de la société RCE est prépondérante dans l’apparition et l’aggravation des dommages ;

— la société RCE, spécialisée dans l’étanchéité, la couverture et le bardage, a également manqué à son obligation de conseil en ne l’alertant pas sur les malfaçons de l’immeuble quant à sa toiture et sur l’insuffisance des travaux envisagés pour résoudre les désordres ;

— la société RCE n’a pas non plus proposé des mesures conservatoires de nature à empêcher la persistance et l’aggravation des désordres ;

— moins de trois mois après l’intervention de la société RCE, le plafond de l’appartement de Mme [I] s’est effondré ;

— c’est en conséquence la responsabilité exclusive de la société RCE qui est engagée à l’encontre de Mme [I] ;

— l’analyse de l’expert judiciaire est erronée en ce que le syndic est intervenu systématiquement et rapidement chaque fois qu’il a été alerté de la survenance d’un désordre ;

— un contrat d’entretien pour la toiture n’est pas obligatoire nonobstant la référence par l’expert judiciaire au DTU ;

— la résidence était un immeuble très récent sur lequel aucun risque particulier relatif à la toiture n’avait été identifié ;

— le SDC avait fait procéder ponctuellement à l’entretien des toitures ;

— la réparation des malfaçons ne relève pas d’un contrat d’entretien ;

— il y a absence de préjudice indemnisable démontré par Mme [I] ;

— le partage de responsabilité opéré par l’expert judiciaire procède d’une erreur manifeste d’appréciation ;

— les fautes de la société RCE sont prépondérantes dans la survenance des dommages qui ne se seraient pas produits si cette société avait correctement réparé la noue de la lucarne et alerté le SDC sur les malfaçons évidentes dont la toiture était atteinte.

Par ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 28 octobre 2023, le syndic, la société CITYA [Localité 6] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1147, 1240, 1353, 1991 et 1992 du Code civil,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,

— DÉBOUTER Madame [I] de l’ensemble de ses demandes principales et accessoires,

— CONDAMNER Madame [I] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile ».

Le syndic, la société CITYA [Localité 6], expose notamment que :

— s’il est constant que l’appartement a été libre de toute occupation le 9 décembre 2016, Mme [I] ne justifie d’aucune diligence aux fins de sa mise en vente ;

— suivant rapport du cabinet TECHMO missionné par le syndic, une assemblée générale ordinaire s’est tenue le 5 mars 2020 aux fins notamment de voter une mission à un maître d’œuvre afin de procéder à la reprise des désordres en toiture et façade ;

— les travaux ont été voté par l’assemblée générale du 24 novembre 20222 et confiés à la société HERKRUG ETANCHEITE en tenant compte des prescriptions de l’expert judiciaire ;

— sa responsabilité en tant que mandataire ne peut être engagée que pour une faute prouvée ;

— si sa faute était prouvée, le préjudice ne peut être que la perte d’une chance ;

— sa responsabilité peut être écartée partiellement ou totalement lorsque le SDC lui a donné quitus, sauf dissimulation dolosive prouvée ;

— elle a été particulièrement réactive pour faire procéder aux diligences nécessaires ;

— elle n’est pas le SDC et ne peut prendre de résolution à sa place pour des travaux qui sont à sa charge ;

— l’expert judiciaire ne rend qu’un avis, non une décision, sur des éléments techniques et non juridiques ;

— ayant-cause de la société SOGIMCO COPROPRIETE par fusion absorption, cette dernière avait obtenu le quitus du SDC, également voté par Mme [I] ;

— les désordres sont apparus le 11 avril 2018 alors que l’appartement était libéré depuis le 9 décembre 2016 ;

— l’expert judiciaire n’a pas retenu les mêmes calculs que Mme [I] dans la liquidation de ses préjudices ;

— Mme [I] ne justifie pas d’un préjudice de perte de chance ;

— Mme [I] ne justifie pas d’un lien de causalité entre les fautes incriminées et les préjudices allégués ;

— son action n’est pas le premier paramètre à prendre en compte dans l’apparition du sinistre.

Par ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 30 mai 2024, la société RCE HABITAT ET TOITURES demande au tribunal de :

« Vu l’article 18-1 alinéa 3 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 18-1 tiret 7 de la loi de 1965,

— RECEVOIR la société RCE HABITAT ET TOITURES en ses écritures ;

— D’HOMOLOGUER le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [H], expert judiciaire désigné en date du 4 juin 2022 ;

EN CONSEQUENCE,

— DIRE ET JUGER que la responsabilité du syndic CITYA [Localité 6] est responsable dans la survenance du dommage subi par Madame [I] à hauteur de 70% ;

— Si le Tribunal dc Céans l’estime nécessaire,

DIRE ET JUGER que le syndic CITYA [Localité 6] et le syndicat des copropriétaires sont responsables in solidum dans la survenance du dommage subi par Madame [I] à hauteur de 70%,

— DEBOUTER le syndic CITYA [Localité 6] de toutes ses demandes ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes.

EN TQUT ETAT DE CAUSE

— RESERVER LES DEPENS ».

La société RCE HABITAT ET TOITURES expose notamment que :

— l’immeuble en cause a été livré au 1er trimestre 2007 ;

— en mars 2018, elle a réalisé des travaux de remplacement de la noue sur lucarnes au niveau de la toiture de la Résidence « [Adresse 5] » ;

— le 30 juillet 2018, l’appartement de Mme [I] a subi un dégât des eaux provoquant l’effondrement du plafond de son salon, le sinistre ayant été déclaré à son assureur, la MAAF ;

— elle a conclu le 10 février 2023 un protocole d’accord transactionnel avec Mme [I] aux termes duquel elle lui a payé 23650,81 € correspondant à 30% de son préjudice global au 2 novembre 2022 d’après le rapport d’expertise judiciaire ;

— l’expert judiciaire ne confond pas le SDC et le syndic ;

— l’expert judiciaire met en évidence la responsabilité du syndic en relevant son absence d’action rapide et ciblée et l’absence de contrat d’entretien ;

— en application de l’article 18-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a pour mission principale la conservation, la sauvegarde et l’entretien de l’immeuble ;

— figure parmi les missions du syndic l’entretien des toitures terrasses tel que précisé dans les annexes 43.1, 43.3 et 43.5 des documents techniques unifiés (DTU) qui précisent que cet entretien est à la charge du maître d’ouvrage ou de son mandataire (syndic de copropriété) dès la réception des travaux ;

— le syndic a l’obligation d’informer les copropriétaires de l’origine des désordres et de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les travaux utiles permettant de mettre fin définitivement aux désordres ;

— l’expert a constaté que l’immeuble n’avait aucun contrat d’entretien depuis 12 ans et que l’origine du sinistre provenait d’un bouchon de débris végétaux ;

— les temps d’intervention du syndic sont importants eu égard à l’origine des désordres, qui plus est sans prise de mesures conservatoires telles bâchage de protection ;

— suite au sinistre du 30 juillet 2018, le syndic l’a mandaté pour revoir les travaux, mais l’ordre de service n’a pas été suivi d’effet faute de devis signé et accepté ;

— elle a proposé le 19 août 2018 un devis de reprise et le 14 septembre 2018 un devis de recherche de fuites, mais ces devis n’ont pas été acceptés ;

— l’expert a observé que depuis le 30 juillet 2018, 6 mois se sont écoulés sans réparation et sans bâchage de protection ;

— l’expert relève que le syndic a mis un an et demi avant de prendre un ordre de service de bâchage soit le 5 mars 2020, outre que la facture correspondante n’a été émise que le 8 juillet 2020, ce qui laisse un laps de temps important pour dater l’intervention ;

— l’expert a relevé que le bâchage aurait dû être ordonné par le syndic seul, dans la mesure où cela relève du bon sens et ne nécessite pas de connaissances techniques ;

— le syndic a même nié l’existence d’infiltrations et de désordres persistants subis par Mme [I] dans son courrier du 30 janvier 2019 ;

— l’expert a relevé que lors de l’AG du 6 mars 2020 une série de travaux ont été votés dont des corrections de fuites en toiture, mais pas celle concernant le logement de Mme [I], uniquement ceux des copropriétaires qui sont salariés du syndic ;

— il suit des constatations de l’expert que le syndic a commis une faute engageant sa responsabilité à hauteur de 70% ;

— les désordres liés aux malfaçons de la toiture sont anciens et récurrent et ne sauraient lui être imputés ;

— au surplus le SDC est chargé en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 de la conservation de l’immeuble et de l’administration des parties communes, de sorte qu’il ne peut reporter sa responsabilité sur elle.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 10 septembre 2024 et mise en délibéré au 15 octobre 2024, prorogé au 5 novembre 2024.

MOTIFS

Il a déjà été fait droit à la demande de jonction par ordonnance du juge de la mise en état, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer à nouveau sur cette demande du SDC.

Sur le principe de responsabilité

L’article 2044 du code civil dispose :

« La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit ».

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« I.- Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

— d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;

— d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

— de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l’astreinte prévue au même article L. 711-6 ;

— d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

— de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé ;

— d’informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété qu’un immeuble fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation.

II.- Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

A l’exception du syndic provisoire et de l’administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

III.- Le syndic est également chargé :

— de notifier sans délai au représentant de l’Etat dans le département et aux copropriétaires l’information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions prévues par l’article L. 515-16-3 du code de l’environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions du IV de cet article ;

— lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision et si l’installation permet l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d’informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s’adresser pour bénéficier du « service antenne » numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication ;

— d’informer les copropriétaires des règles locales en matière de tri des déchets et de l’adresse, des horaires et des modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété. Cette information est affichée de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété et transmise au moins une fois par an à ces occupants ainsi qu’aux copropriétaires.

— sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, de faire réaliser le contrôle des raccordements de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales et de tenir à la disposition des copropriétaires qui en font la demande le document établi à l’issue de ce contrôle.

IV.- Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

V.- En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

VI.- Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.

VII.- Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.

Les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.

L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

VIII.- Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d’une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat ».

En l’espèce, l’expert judiciaire expose dans ses conclusions :

« Un certain nombre de malfaçons ayant pour origine la construction de l’immeuble ont provoqué des passages d’eau dans l’appartement de Mme [I] détruisant au passage le plafond du séjour. Ces malfaçons touchent le clos et le couvert normalement sous assurance décennale. Cependant à cette heure ne connaissant pas la date de livraison de l’immeuble (au premier trimestre 2007) et n’ayant pas de déclaration antérieure à janvier 2018 cette garantie ne peut pas être mobilisée.

Ces malfaçons sont :

— Couloir zinc contre mur sous-dimensionné.

— Gouttière nantaise mal positionnée.

— Chéneau contre mur sous dimensionné et en contre-pente.

— Gouttière en contre-pente.

C’est la conjonction des 3 premières malfaçons et de l’absence d’entretien des couvertures qui ont provoqué le sinistre.

L’aggravation du sinistre est provoquée par l’absence de décision de protection de l’appartement et l’absence de suivi des travaux nécessaires.

(…)

La toiture reçoit des déchets végétaux emportés par le vent, et qui se déposent sur celle-ci. Ces déchets s’ils sont de taille importante peuvent rester coincés dans les systèmes d’évacuations prévus, si ces derniers sont trop petits. En plus des déchets volants, les toitures peu exposées au soleil développent des boules de mousse qui vont augmenter le risque d’obstruction des canaux d’évacuation de l’eau de pluie.

La décennale ne peut pas être mobilisée, car aucune information écrite sur le début du sinistre ne m’a été transmise, et que la date de réception exacte de l’immeuble ne m’a pas non plus été transmise. Il a été évoqué verbalement que les premières fuites sont apparues en 2014, soit 7 ans après la date probable de livraison, mais sans preuve. Dans cette situation seuls en première ligne sont le Syndic gestionnaire et donneur d’ordre et l’entreprise sachante, j’établis les responsabilités à 70% pour le Syndic et 30% pour l’entreprise.

Cette répartition est basée du fait de l’absence totale d’action rapide et ciblée du syndic gestionnaire du bien, et l’absence de contrat d’entretien, et pour l’entreprise, de ne pas avoir vu et rapporté dès le mois de mars 2018 les problèmes et malfaçons d’origine qui affectaient la toiture au-dessus de l’appartement de Mme [I] ».

Concernant le défaut d’entretien, l’expert précise dans son rapport d’expertise :

« Il apparaît que la zone de couverture située au-dessus de la lucarne, et comprise depuis le mur en saillie et le fartage de Ia lucarne, du fait de son orientation par rapport au soleil est à l’ombre une très grande partie de l’année. Par conséquent le développement des mousses est accéléré en cas de défaut d’entretien. La mousse et les débris végétaux peuvent provoquer l’obstruction partielle du couloir zinc et des couloirs des tuiles et provoquer des infiltrations ».

L’expert relève sur les photos en dernière page des annexes de son rapport que « la gouttière nantaise (…) forme le 4ème côté d’un couloir où l’eau n’a pas la place de passer dès que des déchets bloquent l’écoulement. L’eau de pluie ne peut plus passer et prend le chemin indiqué par les flèches vertes ». Sur le schéma effectué par l’expert sur la même page, il est relevé par lui un « bouchon de débris végétaux coincé dans le couloir ».

Concernant le défaut d’action rapide et ciblée, l’expert précise dans son rapport d’expertise :

« Je note que la mise en œuvre de la réparation du dégât des eaux pris en compte le 21/02 fait l’objet d’un 0S 1 mois plus tard, c’est anormalement long (…) 1 mois et demi de délai avant réparation sans bâchage de protection (…)

Depuis le 30/07/2018, 6 mois écoulés, sans réparation, sans bâchage de protection.

L’Expert note qu’en 2019 le Syndic décide de s’occuper des malfaçons, mais il n’y a donc jamais eu de suivi des travaux relatifs aux fuites en toiture depuis plus d’un an (…) ».

L’expert relève qu’alors que le plus gros sinistre date de juillet 2018, la facture de bâchage n’est émise que le 6 juillet 2020.

L’expert relève également des fautes de la part de la société RCE :

— le fait de na pas avoir identifié l’origine des fuites, alors que cela était d’après l’expert facile, et de ne pas en avoir alerté le syndic ;

— une mauvaise soudure qui a contribué aux dommages et que ne peut être imputée qu’à la société RCE.

Le syndic a commis les fautes suivantes :

— un défaut d’inaction prolongé, dont une absence de bâchage durant près de deux ans ayant conduit à une forte aggravation des dommages ;

— un défaut d’entretien des toitures, notamment pour évacuer suffisamment régulièrement les mousses et débris végétaux, sans lesquels les dommages ne se seraient pas produits ou auraient eu une ampleur sans commune mesure plus minime. Il est à cet égard indifférent qu’il n’y ait pas d’obligation légale de souscrire un contrat d’entretien annuel, dès lors que le syndic a pour obligation d’entretenir les parties communes et que ce défaut d’entretien a en l’espèce contribué à la survenance et à l’aggravation des dommages.

Par conséquent, le partage de responsabilité proposé par l’expert sera retenu, à savoir 70% à la charge du syndic et 30% à la charge de RCE.

Le quitus général et abstrait donné en assemblée générale au syndic n’a pas pour effet juridique de l’exonérer de sa responsabilité pour ses fautes tant à l’égard du SDC qu’à l’égard de Mme [I]. Seule une renonciation de ces derniers à leurs droits à indemnisation au titre des fautes spécifiquement en cause pourrait avoir cet effet allégué.

Le SDC est responsable des fautes de son mandataire à l’égard des copropriétaires. Il sera donc condamné in solidum avec le syndic, mais à titre de codébiteur solidaire non intéressé à la dette, la charge définitive devant reposer sur le syndic, ce qui sera dit.

La dette d’indemnisation de la société RCE est éteinte du fait de la transaction produite contractée le 10 février 2023 par cette dernière avec Mme [I]. L’appel en garantie à l’encontre de la société RCE sera par conséquent rejeté, le partage de responsabilité retenu étant celui ayant servi de base à la transaction précitée.

Sur les chefs de préjudices allégués

Les préjudices subis ne sont pas des préjudices de perte de chance ; sans les fautes précédemment énoncées, les dommages et préjudices subis par Mme [I] ne se seraient pas produits.

L’expert judiciaire retient au titre des préjudices les loyers non perçus, les charges de copropriété, d’assurance habitation, d’électricité et de taxe foncière, le tout à compter du 31 juillet 2018. Mme [I] actualise ses demandes au 31 décembre 2022. Sans les fautes précédemment énoncées et le dommage subséquent, Mme [I] n’aurait pas eu ces charges à payer et aurait perçu des loyers. Dès lors, ces chefs de préjudices, dont les montant ne sont pas discutés, seront retenus pour un montant total de 41370,36 € se décomposant comme suit :

— préjudice de perte de loyers : 29700 €,

— préjudice au titre des charges de copropriété : 6085,24 €,

— préjudice au titre de l’assurance habitation : 508,34 €,

— préjudice au titre des charges d’électricité : 971,78 €,

— préjudice au titre de la taxe foncière : 4105 €.

Toutefois, les frais d’huissier et les frais d’expertise judiciaire sont inclus dans les dépens et les frais d’avocat sont pris en charge au titre des frais irrépétibles. Les demandes à ce titre ne seront donc pas retenues.

Le devis de travaux de remise en état des plafonds et nettoyage de l’appartement de Mme [I] pour un montant de 7800 € TTC a été retenu par l’expert et n’est pas contesté, de sorte que ce chef de préjudice sera retenu.

Le préjudice moral de Mme [I] est indéniable et corroboré par des certificats médicaux. Il sera évalué à 6000 €.

Il résulte de la transaction souscrite par la société RCE avec Mme [I] et du partage de responsabilité précédemment retenu que la condamnation à l’encontre du SDC et du syndic sera de 70% des sommes précitées :

—  28959,25 € au titre des préjudices financiers (41370,36 € x 70%),

—  5460 € au titre des frais de réfaction des plafonds de l’appartement (7800 € x 70%),

—  4200 € au titre du préjudice moral (6000 € x 70%).

Sur les frais de procédure, les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Sur la décharge au titre des frais de procédure :

Aux termes des deux derniers alinéas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Les prétentions de Mme [I] étant fondées, il sera fait droit à sa demande à ce titre et il sera dit qu’elle doit être exclue des frais de la présente procédure dans la réparation des charges entre les copropriétaires.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, le SDC et le syndic seront in solidum condamnés aux dépens de l’instance, la charge définitive devant reposer sur le syndic.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Succombant, le SDC et le syndic seront in solidum condamnés à payer 8000 € à Mme [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de droit sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que le syndic, la société CITYA [Localité 6], et la société RCE HABITAT ET TOITURES ont commis des fautes engageant leur responsabilité civile à l’égard de Mme [I] au titre de dommages subis par cette dernière ayant consisté en des dégâts des eaux successifs en provenance de la toiture, partie commune, et ayant notamment engendré l’effondrement du plafond de l’appartement de Mme [I] ;

DIT que le partage de responsabilité, la charge de la dette d’indemnisation, est de 70% à la charge de la société CITYA [Localité 6] et de 30 % à la charge de la société RCE HABITAT ET TOITURES ;

CONSTATE l’existence d’une transaction entre la société RCE HABITAT ET TOITURES et Mme [I] éteignant la dette d’indemnisation à hauteur de 30% de la société RCE HABITAT ET TOITURES à l’égard de Mme [I] ;

DIT que le SDC, responsable des fautes commises par son mandataire le syndic, doit être condamné in solidum avec ce dernier, la charge définitive devant reposer sur le syndic ;

FIXE les chefs de préjudices suivants subis par Mme [I] :

—  41370,36 € au titre de son préjudice financier,

—  7800 € au titre des frais réparatoires,

—  6000 € au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE en conséquence in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » sise [Adresse 3]) et son syndic la société CITYA [Localité 6] à payer à Mme [I] les sommes suivantes :

—  28959,25 € au titre de son préjudice financier,

—  5460 € au titre des travaux réparatoires,

—  4200 € au titre de son préjudice moral ;

DIT que la charge définitive devra intégralement reposer sur le syndic, la société CITYA [Localité 6] ;

REJETTE le surplus de demandes de Mme [I] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » sise [Adresse 3] [Localité 7] de son appel en garantie à l’encontre de la société RCE HABITAT ET TOITURES ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » sise [Adresse 3] à [Localité 7] et son syndic la société CITYA [Localité 6] aux dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire ; DIT que la charge définitive devra intégralement reposer sur le syndic, la société CITYA [Localité 6] ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » sise [Adresse 3] [Localité 7] et son syndic la société CITYA [Localité 6] à payer 8000 € à Mme [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que la charge définitive devra intégralement reposer sur le syndic, la société CITYA [Localité 6] ;

DIT que Mme [I] sera exclue dans la répartition des charges de copropriété de l’imputation des coût inhérents à la présente procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT