Min N° 24/00854

N° RG 24/02972 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTAX

Mme [M] [V]

C/

Mme [I] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 novembre 2024

DEMANDERESSE :

Madame [M] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Chloé CHOUMER FROGER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 25 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Chloé CHOUMER FROGER

Copie délivrée

le :

à : Madame [I] [D]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 01er octobre 2021, ayant pris effet le 30 septembre 2021, Mme [M] [V] a donné à bail à Mme [I] [D] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 704 euros, des provisions mensuelles sur charges de 35 euros, outre un dépôt de garantie de 704 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, Mme [M] [V] a fait signifier à Mme [I] [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 701,38 euros, dont 2 559,67 euros au titre des loyers et charges de mai 2023 à octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, Mme [M] [V] a fait assigner Mme [I] [D] à l’audience du 25 septembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [I] [D] et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [I] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Mme [I] [D] à lui payer la somme de 3 718,96 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi que 626,30 euros de frais d’huissier arrêtées au mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 octobre 2023 sur la somme de 2 701,38 euros, et à compter de l’assignation pour les loyers et charges échus postérieurement ;

— condamner Mme [I] [D] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

À l’audience du 25 septembre 2024, Mme [M] [V], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 5 933,18 euros arrêtée au 10 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse. Elle précise s’opposer à tout délai de paiement et qu’aucune échéance n’a été réglée en intégralité depuis le mois de juillet 2024.

Mme [I] [D] ne comparaît pas et n’est pas représentée. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la non-comparution de la défenderesse

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude par acte du 13 juin 2024, Mme [I] [D] n’étant ni présente ni représentée lors de l’audience, il sera fait application des dispositions susvisées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Il résulte des termes du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, alors que la dette locative était d’un montant supérieur à deux loyers mensuels hors charges, Mme [M] [V] justifie avoir signalé le commandement de payer à la CCAPEX le 31 octobre 2023.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Mme [M] [V] justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 14 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

Mme [M] [V] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail comporte, en sa page 4, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par exploit délivré le 30 octobre 2023, Mme [M] [V] a fait commandement à Mme [I] [D] de payer la somme de 2 559,67 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 01er octobre 2021 à compter du 31 décembre 2023.

Il convient dès lors d’autoriser Mme [M] [V] à faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif., à défaut de départ volontaire des lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 décembre 2023 et Mme [I] [D] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 01er octobre 2021, du commandement de payer délivré le 30 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 10 septembre 2024, que Mme [M] [V] rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire à hauteur de 5 933,18 à cette date, échéance de septembre 2024 incluse.

Cette somme tient compte des loyers courants et charges et en sont déduits les montants versés par Mme [I] [D]. Elle est dès lors justifiée.

Il n’y a pas lieu d’inclure dans cette somme les frais d’huissier à hauteur de 626,30 euros invoqués dans la requête, lesquels ne relèvent pas des loyers et charges mais des dépens, et sur lesquels il sera statué ci-après.

Il convient, en conséquence, de condamner Mme [I] [D] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 559,67 euros à compter du 30 octobre 2023, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [I] [D] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 30 octobre 2023.

Mme [I] [D] étant condamnée aux dépens, elle sera également condamnée, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à payer à Mme [M] [V] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE Mme [M] [V] recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01er octobre 2021 entre Mme [M] [V], d’une part, et Mme [I] [D], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2], à [Localité 7] sont réunies à la date du 31 décembre 2023, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

AURTORISE Mme [M] [V] à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [I] [D] à payer à Mme [M] [V] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 31 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [I] [D] à payer à Mme [M] [V] la somme de 5 933,18 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 23 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 559,27 euros à compter du 30 octobre 2023, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [I] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 30 octobre 2023 ;

CONDAMNE Mme [I] [D] à payer à Mme [M] [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION