RÉFÉRÉ

Min N° 25/00367

N° RG 25/00767 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 09 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique en référé la cause suivante le 28 Octobre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [P] [H] [G] épouse [R]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Monsieur [R] [Y]

Monsieur [R] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant en personne,

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 5 juillet 2019, à effet rétroactif au 28 juin 2019, la société TROIS MOULINS HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [H] [S] épouse [R] et M. [Y] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 757,48 euros et 151,46 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait signifier aux locataires un commandement de payer la somme de 3.479,34 euros, visant la clause résolutoire du contrat, au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 11 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner Mme [P] [H] [G] épouse [R] et M. [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— Ordonner leur expulsion,

— Condamner solidairement Mme [P] [H] [G] épouse [R] et M. [Y] [R] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 4.657,35 euros au titre de l’arriéré locatif et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 2.334,27 et à compter de l’assignation pour le surplus,

— Condamner solidairement Mme [P] [H] [G] épouse [R] et M. [Y] [R] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation,

— Condamner in solidum les défendeurs aux dépens de l’instance,

— Condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 23 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, la société TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 3.689,85 euros arrêtée au 21 octobre 2025, échéance du mois de septembre comprise, précisant ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires.

M. [Y] [R] comparaît en personne, muni d’un pouvoir régulier l’habilitant à représenter Mme [P] [H] [G] épouse [R]. Il reconnaît la dette et demande à ce que lui et son épouse se maintiennent dans les lieux en s’acquittant du loyer courant ainsi que d’une somme supplémentaire de 100 euros en règlement de l’arriéré.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

1/4

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, la société TROIS MOULINS HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [P] [H] [G] épouse [R] et M. [Y] [R] restent lui devoir, frais déduits (158,50 euros de frais de recouvrement de loyer en date du 30/04/2025), la somme de 3.689,85 euros à la date du 21 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

Par ailleurs, il est prévu au contrat de bail la solidarité des preneurs (article 14).

En conséquence, Mme [P] [H] [G] épouse [R] et M. [Y] [R] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3.689,85 euros, au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 21 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), et ce avec les intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025 sur la somme de 3.479,34 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 23 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société TROIS MOULINS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la SEINE-ET-MARNE par la voie électronique avec accusé de réception le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 janvier 2019 contient une clause résolutoire (article n°12).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 mars 2025, pour la somme en principal de 3.479,34 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

2/4

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [P] [H] [G] épouse [R] et M. [Y] [R] demandent à ce que leur soit accordés des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux.

Le dernier versement effectué par les locataires date du 23 septembre 2025, pour un montant de 2.500 euros. Compte tenu du montant de ce versement, il y a lieu de considérer que le paiement du loyer courant a été repris, étant précisé qu’un chèque de 1 100 euros avait également été remis au mois d’août.

Ils indiquent à l’audience que les ressources globales du ménage sont de 4 000 euros environ, pour un loyer actualisé de 859,91 euros hors charges selon le dernier décompte. Cela leur permet de faire face au paiement du loyer ainsi que de la mensualité de 100 euros proposée.

Les conditions légales étant réunies et, compte tenu également des importants efforts de paiement réalisés avant l’audience et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu de faire droit à la demande.

Mme [P] [H] [G] épouse [R] et M. [Y] [R] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion des locataires et à celle de tous occupants de leur chef.

Les locataires seront alors redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [P] [H] [G] épouse [R] et M. [Y] [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société TROIS MOULINS HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable l’action de la société TROIS MOULINS HABITAT ;

3/4

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 5 juillet 2019, à effet rétroactif au 28 juin 2019, entre la société TROIS MOULINS HABITAT, d’une part, et Mme [P] [H] [G] épouse [R] et M. [Y] [R], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3], à [Localité 8], sont réunies à la date du 19 mai 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Mme [P] [H] [G] épouse [R] et M. [Y] [R] à verser à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme provisionnelle de 3.689,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 21 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025 sur la somme de 3.479,34 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Mme [P] [H] [G] épouse [R] et M. [Y] [R] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 100 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [P] [H] [G] épouse [R] et M. [Y] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [P] [H] [G] épouse [R] et M. [Y] [R] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 19 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNONS in solidum Mme [P] [H] [G] épouse [R] et M. [Y] [R] aux dépens ;

DEBOUTONS la société TROIS MOULINS HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge

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