RÉFÉRÉ

Min N° 25/00039

N° RG 24/01040 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDYTQ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 11 Février 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Magalie CART, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, Greffière, est venue en référé la cause suivante le 14 Janvier 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [G]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par Maître Laure BELMONT, avocat au Barreau de Paris

Monsieur [U] [G]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par Maître Laure BELMONT, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [E]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [D] [P]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 10 janvier 2021, avec prise d’effet le 12 janvier 2021, Monsieur [S] [G] et Monsieur [U] [G] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] [H] et Madame [I] [P] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel initial de 800 euros et 15 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [G] et Monsieur [U] [G] ont, par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, Monsieur [S] [G] et Monsieur [U] [G] ont ensuite fait assigner Monsieur [F] [H] et Madame [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,ordonner leur expulsion,ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [I] [P] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.573 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d’une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 janvier 2025.

A l’audience, Monsieur [S] [G] et Monsieur [U] [G], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation actualisant la dette locative à la somme de 1.465,62 euros arrêtée au 13 janvier 2025. Ils précisent ne pas être opposés à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires compte-tenu de l’accord sur un échéancier de paiement de la dette en sus de la reprise du loyer courant.

Bien que régulièrement cités par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [F] [E] et Madame [I] [P] ne sont ni présents, ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [S] [G] et Monsieur [U] [G] produisent un décompte démontrant que Monsieur [F] [H] et Madame [I] [P] restent leur devoir, hors frais, la somme de 1.465,62 euros à la date du 13 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse).

L’actualisation de la demande formée au titre de l’arriéré locatif est possible malgré l’absence des défendeurs à l’audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit qui mentionne en outre des versements effectués par les locataires.

1/4

Conformément à l’article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité qui figure dans le contrat de bail (article page 3), Monsieur [F] [H] et Madame [I] [P] seront tenus solidairement au paiement.

En conséquence,Monsieur [F] [H] et Madame [I] [P] seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, au paiement de cette somme de 1.465,62 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 13 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 24 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 janvier 2021, avec prise d’effet le 12 janvier 2021, contient une clause résolutoire (page 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 mars 2024, pour la somme en principal de 2.137,28 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mai 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

2/4

Les bailleurs sont favorables à l’octroi de délais de paiement au profit des locataires.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que les locataires disposent de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux. En effet, les locataires ont repris le paiement du loyer courant avec un supplément en décembre 2024 et janvier 2025 selon échéancier mis en place entre les parties.

Compte-tenu de l’avis favorable des bailleurs et de la reprise des paiements, l’octroi de délais de paiement d’office est envisageable.

Monsieur [F] [H] et Madame [I] [P] seront donc autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef ;Monsieur [F] [H] et Madame [I] [P] seront solidairement redevables du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [H] et Madame [I] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [S] [G] et Monsieur [U] [G] ont dû accomplir, Monsieur [F] [H] et Madame [I] [P] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de Monsieur [S] [G] et Monsieur [U] [G] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 janvier 2021, avec prise d’effet le 12 janvier 2021, entre Monsieur [S] [G] et Monsieur [U] [G], d’une part, et Monsieur [F] [H] et Madame [I] [P], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 10] sont réunies à la date du 5 mai 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [I] [P] à verser à Monsieur [S] [G] et Monsieur [U] [G] la somme provisionnelle de 1.465,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [F] [H] et Madame [I] [P] à s’acquitter de la dette en 9 mensualités de 150 euros minimum chacune et une 10ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

3/4

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 5 mai 2024 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

les bailleurs seront autorisés, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [H] et Madame [I] [P], ainsi que tous occupants de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [F] [H] et Madame [I] [P] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [S] [G] et Monsieur [U] [G] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou un procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELLONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [H] et Madame [I] [P] à verser à Monsieur [S] [G] et Monsieur [U] [G] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [H] et Madame [I] [P] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge

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