RÉFÉRÉ

Min N° 25/00391

N° RG 25/00889 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEENS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 16 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 18 Novembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. SEM DU PAYS DE [Localité 5] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Madame [B] [F] munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [P]

[Adresse 7]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [E] [Z]

[Adresse 8]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 décembre 2020, la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat a donné à bail à M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] un logement situé [Adresse 9], à [Localité 6], le paiement d’un loyer mensuel total de 490,20 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat a fait signifier à M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] un commandement de payer la somme principale de 1 957,04 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La caisse d’allocations familiales (CAF) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre du 3 février 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 septembre 2025, la SEM du Pays de Meaux Habitat a fait assigner M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

— ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] à lui payer la somme de 2 119,74 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— condamner solidairement M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner in solidum M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— condamner in solidum M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 25 septembre 2025.

A l’audience du 18 novembre 2025, la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat, représentée par Mme [B] [F], jmunie d’un pouvoir régulier, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 1 515,52 euros, hors frais, arrêtée au 14 novembre 2025, loyer du mois de d’octobre inclus. Elle a indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement au profit des locataires, le dernier versement datant du mois d’octobre 2025.

Régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] n’ont pas comparu à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

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Sur la non-comparution des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z], assignés à l’étude du commissaire de justice n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties le 23 décembre 2020 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 3 février 2025 ;

— le décompte de la créance arrêté au mois d’octobre inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] restent devoir à la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat la somme de 1 515,52 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 novembre 2025, échéance du mois de d’octobre incluse, après déduction des « frais » imputés au locataire.

M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Par ailleurs, il est expressément prévu à l’article 13 du contrat de bail la solidarité entre les co-locataires.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] à payer à la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat, à titre provisionnel, la somme de 1 515,52 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 14 novembre 2025 échéance du mois de d’octobre incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d’allocations familiales par lettre réceptionnée le 3 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

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L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 7) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 3 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mars 1990, pour un montant de 1 954,04 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 avril 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juin 2025, outre le versement de sommes supplémentaires au titre de la dette. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant est donc satisfaite, étant précisé qu’à la date de l’audience, le loyer étant appelé à terme échu, il restait du temps aux locataires pour effectuer un versement, si bien que l’absence de paiement en novembre ne peut leur être reproché.

Le versement en outre d’une somme au titre de la dette établi par ailleurs la capacité des défendeurs à faire face au paiement de l’arriéré de façon échelonnée, le montant de celui-ci ayant nettement diminué entre l’assignation (2 119,74 euros) et la date de l’audience (1 515,52 euros).

Compte tenu de ces éléments, et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu d’accorder d’office aux locataires un délai pour le paiement du solde dû, sur une durée de 36 mois, la mensualité de remboursement étant fixée à 42 euros par mois, somme dont M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] devront s’acquitter en plus du loyer courant.

M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] n’ayant toutefois pas comparu à l’audience, et en l’absence d’information plus précises sur leur situation et de demande de leur part, il ne peut être prévu que le respect de ces mensualités sera suspensif de la résiliation du bail.

Ces derniers étant occupants sans droit ni titre depuis le 4 avril 2025, il y a lieu d’ordonner leur expulsion des lieux loués.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

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En outre, M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] seront redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 4 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z], qui échouent à l’instance, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat formée à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 décembre 2020 entre la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat d’une part, et M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 9], à [Localité 6], sont réunies à la date du 4 avril 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] à payer à la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS solidairement M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] à payer, à titre provisionnel, à la SEM du Pays de [Localité 5] Habitat la somme de 1 515,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 novembre 2025 échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS un délai à M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 42 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

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DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNONS in solidum M. [S] [P] et Mme [N] [E] [Z] aux dépens de l’instance ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La juge

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