Min N° 25/00311

N° RG 24/03103 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTKU

Société ADOMA

C/

M. [E] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGEMENT DU 12 mars 2025

DEMANDERESSE :

Société ADOMA

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Laurence LEMOINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurence LEMOINE

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [E] [K]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 02 juin 2020, ayant pris effet le 01er juin 2020, la SAEM ADOMA a consenti à M. [E] [K] un contrat de résidence portant sur logement situé logement n°[7], [Localité 11] [Adresse 13] [Adresse 3], à [Localité 12], pour une redevance mensuelle initiale de 389,21 euros assimilable aux loyers et charges et 30 euros correspondants aux prestations obligatoires.

Par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 12 février 2024, la SAEM ADOMA a mis en demeure M. [E] [K] de lui payer la somme de 1 115,53 euros sous huit jours, à défaut de quoi le contrat de résidence serait résilié de plein droit un mois un mois après l’expiration dudit délai.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, la SAEM ADOMA a fait assigner M. [E] [K] à l’audience du 16 octobre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence au 21 mars 2024 et subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [E] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— l’autoriser à faire transporter, si besoin, après le départ volontaire ou l’expulsion de l’occupant, les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux risques et périls de l’occupant et à défaut de toute valeur vénale à procéder à leur destruction ;

— condamner M. [E] [K] à lui payer la somme de 1 847,58 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure ;

— condamner M. [E] [K] à lui payer une indemnité d’occupation, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou du prononcé de la résiliation judiciaire, égale au montant de la redevance mensuelle due avec application de l’actualisation prévue au contrat, et ce jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ;

— condamner M. [E] [K] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris notamment les frais de signification de la mise en demeure, de l’assignation, de la signification du jugement et de ses suites.

À l’audience du 16 octobre 2024, la SAEM ADOMA a comparu, représentée par son conseil, ainsi que M. [E] [K] en personne. L’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 15 janvier 2025 où elle a été plaidée.

À cette dernière audience, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à 3 127,44 euros selon décompte arrêté au 03 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

M. [E] [K] ne comparaît pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

L’article 472 du même code dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, un renvoi contradictoire, pour plaider, a été accordé à l’audience du 16 octobre 2024 au motif que M. [E] [K] devait prochainement être opéré. À l’audience de plaidoirie du 18 janvier 2025, il n’a pas comparu ni n’était représenté. Il n’avait par ailleurs pas été dispensé de comparution ni n’en avait fait la demande. En application de l’article 469 qui précède, il sera dès lors statué par jugement contradictoire.

Par ailleurs, en l’absence du défendeur lors de la dernière audience, il sera fait application des dispositions de l’article 472 qui précède.

2. Sur la résiliation du contrat de résidence

À titre liminaire, il convient de rappeler que le contrat liant les parties est un contrat de résidence soumis à l’article [8] 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation. Les logements-foyers sont exclus du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 conformément à son article 40.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes des articles L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir qu’en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

En vertu de l’article R. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat pour impayé des redevances à condition de respecter un délai d’un mois de préavis et si le montant total des impayés correspond à trois termes mensuels consécutifs ou que la somme des impayés correspond à une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, le contrat de résidence comporte une clause résolutoire, en son article 11, selon laquelle la SAEM ADOMA pourra résilier le contrat notamment en cas d’inexécution par le résident de l’une de ses obligations au regard dudit contrat, un mois après une notification par courrier recommandé avec avis de réception.

La SAEM ADOMA produit le courrier recommandé réceptionné par M. [E] [K] le 12 février 2024, le mettant en demeure de régler la somme de 1 115,53 euros au titre des redevances impayées dans un délai de 8 jours, à défaut de quoi le contrat de résidence serait résilié de plein droit un mois après l’expiration dudit délai.

Il est en outre établi qu’à la date de cette mise en demeure, le montant des redevances impayées s’élevait à plus de deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges, et que la situation d’impayés avait lieu depuis plus de deux termes consécutifs, la dernière échéance réglée en intégralité remontant au mois d’octobre 2023.

Enfin, il ressort du décompte produit que la somme visée dans la mise en demeure n’a pas été réglée dans son intégralité dans un délai d’un mois et huit jours.

Dès lors, il y a lieu de constater que le contrat de résidence s’est trouvé de plein droit résilié à la date du 21 mars 2024, soit à l’expiration un mois après l’expiration du délai de huit jours mentionné dans le courrier de mise en demeure.

3. Sur l’expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite un délai réduit pour pouvoir procéder à l’expulsion de M. [E] [K]. Elle ne justifie cependant ni n’argue de la mauvaise foi du locataire ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’il y est entré au terme d’un contrat de résidence.

Par conséquent, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie des délais réduits, la SAEM ADOMA sera simplement autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [K] et de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

4. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le contrat de résidence se trouve résilié depuis le 21 mars 2024 et M. [E] [K] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de condamner M. [E] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 21 mars 2024, égale au montant de la redevance mensuelle assimilable aux loyers, charges et redevances, qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi (soit 456,86 euros au 31 décembre 2024), avec indexation tel que prévue par le contrat, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur la demande en paiement de l’arriéré

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat signé le 02 juin 2020, de la mise en demeure délivrée le 12 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 03 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, que la SAEM ADOMA rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 3 127,44 euros. Ce décompte tient compte des redevances dues et des sommes versés par les locataires.

Cependant, sont inclus au 12 janvier 2022, 14 février 2022, 13 juin 2022, 22 août 2022, 13 septembre 2022, 14 mars 2023, 14 juin 2023 et 14 juillet 2023 des frais de rejet de prélèvement à hauteur de 0,09 euros chacun alors qu’aucune stipulation du bail ne le prévoit et que le locataires n’a pas à supporter des frais bancaires à ce titre. Une somme de 0,72 euros sera dès lors déduite du montant sollicité.

En conséquence, il convient de condamner M. [E] [K] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 3 126,72 euros, au titre de la dette, composée des redevances assimilées aux loyers, charges et prestations, ainsi qu’aux indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 03 janvier 2025 (échéance de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 115,53 euros à compter du 12 février 2024, date de la mise en demeure, et du présent jugement pour le surplus.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [E] [K] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût de la mise en demeure du 12 février 2024, de l’assignation du 12 juin 2024 et de la signification du présent jugement.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SAEM ADOMA formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé, en application de l’article 514 du Code de procédure civile, que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 02 juin 2020 entre la SAEM ADOMA, d’une part, et M. [E] [K], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 10] ([Adresse 5] [Localité 1], sont réunies à la date du 21 mars 2024, et qu’en conséquence, le contrat se trouve résilié de plein droit à cette date ;

AUTORISE la SAEM ADOMA, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [K] ainsi que de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [E] [K] à payer à la SAEM ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle, assimilable aux loyers, charges et redevances, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (soit 456,86 euros au 31 décembre 2024), avec indexation selon les modalités prévues au bail, à compter du 21 mars 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SAEM ADOMA ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [E] [K] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 3 126,72 euros au titre de la dette locative, composée des redevances assimilées aux loyers, charges et prestations, ainsi qu’aux indemnités d’occupation, arrêtée au 03 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 230 euros à compter du 12 février 2024, et pour le solde restant à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [E] [K] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût de la mise en demeure du 12 février 2024, de l’assignation du 12 juin 2024 et de la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE la SAEM ADOMA de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION