TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

8ème chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 07 Juillet 2025

N° R.G. : N° RG 23/06638 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YVSW

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. LE ZODIAQUE, pris en la personne de son syndic

C/

S.A.S. OCHITO

Copies délivrées le :

Nous, Elisette ALVES, Juge de la mise en état assistée de Maeva SARSIAT, Greffier ;

DEMANDERESSE

S.D.C. LE ZODIAQUE, pris en la personne de son syndic

SAS Cabinet Nexity Lamy

19 rue de Vienne TSA 50029

75008 PARIS

représentée par Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : 0951

DEFENDERESSE

S.A.S. OCHITO

OCP BUSINESS CENTER 4, 128 rue la boétie

75008 PARIS

représentée par M^e Jean-marc DESCOUBES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0969

SELARL AXYME, es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS OCHITO

62 boulevard de Sébastopol

75003 PARIS

représentée par M^e Jean-marc DESCOUBES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0969

SELARL FHBX, es qualité d’administrateur de la SAS OCHITO

176 avenue Charles de Gaulle

92200 NEUILLY SUR SEINE

représentée par M^e Jean-marc DESCOUBES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0969

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en ressort, Contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier composant la Résidence Le Zodiaque située 12-28, rue Baudin à COURBEVOIE (92400) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la société OCHITO dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier représenté par son syndic, le cabinet NEXITY LAMY, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 31 juillet 2023 aux fins essentiellement de la voir condamner au paiement de la somme de 683.741,06 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 juillet 2023, de la somme de 52 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance et de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

La société OCHITO, assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas constitué avocat, y compris après la signification des conclusions d’actualisation des demandes du syndicat des copropriétaires.

La clôture de la procédure a été prononcée le 16 février 2024 et l’affaire a consécutivement été fixée à l’audience de plaidoirie du 25 juin 2024.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, la SELARL AXYME, prise en la personne de Maître [S] [K], ès qualités de liquidateur de la société OCHITO et la SELARL FHBX, prise en la personne de Maître [D] [W], ès qualités d’administrateur provisoire de la société OCHITO, sont alors intervenues volontairement à la procédure, pour solliciter la révocation de l’ordonnance de clôture et le renvoi du dossier à la mise en état, avec injonction au syndicat des copropriétaires de communiquer ces pièces.

C’est dans ce contexte que par jugement du 16 septembre 2024, le tribunal a notamment :

— donné acte de leur intervention volontaire à la SELARL AXYME, prise en la personne de Maître [S] [K], ès qualités de liquidateur de la société OCHITO, et à la SELARL FHBX, prise en la personne de Maître [D] [W], ès qualités d’administrateur provisoire de la société OCHITO,

— constaté l’interruption de l’instance consécutivement au jugement du tribunal de commerce de PARIS en date du 19 octobre 2023 qui a prononcé le redressement judiciaire de la société OCHITO,

— déclaré non-avenue l’ordonnance de clôture en date du 16 février 2024,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 19 décembre 2024 à 9h30 pour conclusions en défense, le syndicat des copropriétaires devant communiquer ses pièces avant le 30 septembre 2024.

Les défenderesses ont alors élevé un incident le 18 décembre 2024 aux fins, d’une part, d’obtenir la communication de différentes pièces et, d’autre part, de voir désigner un expert judiciaire chargé de calculer précisément les surfaces communes et les surfaces privatives de l’ensemble immobilier et de déterminer les tantièmes y attachés ainsi que la quote-part de chacun des copropriétaires.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, la société OCHITO, la SELARL AXYME, ès qualités de liquidateur de la société OCHITO, et à la SELARL FHBX, ès qualités d’administrateur provisoire de la société OCHITO demandent au juge de la mise en état, de :

FAIRE INJONCTION au syndicat des copropriétaires de la résidence LE ZODIAQUE de produire :

— Les échanges avec le géomètre et le notaire désignés et les études effectuées pour le détachement du centre commercial et de ses parties communes spéciales du reste de la copropriété,

— Les éléments de procédure relatifs à la recherche de responsabilité du cabinet LOISELET ET DAIGREMONT à la suite du jugement rendu le 3 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Nanterre,

DÉSIGNER un expert judiciaire qui aura pour mission de calculer précisément les surfaces privatives et les surfaces communes de la copropriété de l’ensemble immobilier LE ZODIAQUE, de déterminer les tantièmes y attachés et la quote-part de chacun des copropriétaires sur sa participation aux charges de copropriété, le rapport devant être déposé dans un délai de 6 mois à compter de la consignation,

DIRE que le syndicat des copropriétaires de la résidence LE ZODIAQUE sera tenu de consigner la provision pour frais d’expertise,

RÉSERVER les dépens.

Selon dernières conclusions sur l’incident notifiées par voie électronique le 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, demande au tribunal de :

RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires en ses demandes, fins et conclusions, et l’y déclarer bien fondé,

A TITRE PRINCIPAL,

DECLARER irrecevables la société OCHITO, la SELARL AXYME, ès-qualité de liquidateur de la société OCHITO et la SELARL FHBX, ès-qualité d’administrateur judiciaire de la société OCHITO, en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

DEBOUTER la société OCHITO, la SELARL AXYME, ès-qualité de liquidateur de la société OCHITO et la SELARL FHBX, ès-qualité d’administrateur judiciaire de la société OCHITO, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

DECLARER mal fondées les demandes formées par la société OCHITO, la SELARL AXYME, ès-qualité de liquidateur de la société OCHITO et la SELARL FHBX, ès-qualité d’administrateur judiciaire de la société OCHITO,

En conséquence,

Les DEBOUTER de leur demandes incidentes d’injonction de communication de pièces et d’expertise judiciaire,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER solidairement la société OCHITO, la SELARL AXYME, ès-qualité de liquidateur de la société OCHITO et de le SELARL FHBX, ès-qualité d’administrateur judiciaire de la société OCHITO à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER solidairement la société OCHITO, la SELARL AXYME, ès-qualité de liquidateur de la société OCHITO et de le SELARL FHBX, ès-qualité d’administrateur judiciaire de la société OCHITO aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gilles-Eric de Biasi, Avocat aux offres de Droit, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions précitées des parties, pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « recevoir » et « déclaré bien fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Par ailleurs, en application de l’article L641-9 I du code de commerce, dont les dispositions sont d’ordre public, le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur judiciaire.

En l’espèce, le juge de la mise en état relève que les conclusions notifiées en défense le sont également au nom la société OCHITO, en plus des organes de la procédure, à savoir la SELARL AXYME, ès qualités de liquidateur de la société OCHITO, d’une part, et la SELARL FHBX, ès qualités d’administrateur provisoire de la société OCHITO, d’autre part, ce alors que la société OCHITO n’apparaît plus recevable à agir en raison de son dessaisissement,

Il sera donc enjoint aux parties de clarifier ce point dans leurs prochaines écritures;

Sur la demande de communication de pièces

Les défenderesses sollicitent qu’il soit fait injonction au syndicat des copropriétaires de produire, d’une part, les échanges intervenus avec le géomètre et le notaire désignés par la copropriété et les études concernant le détachement du centre commercial et de ses parties communes spéciales du reste de ladite copropriété et, d’autre part, les éléments relatifs à la recherche de responsabilité du cabinet LOISELET ET DAIGREMENT à la suite du jugement rendu le 03 juillet 2023 par ce tribunal. Elles fondent leur demande sur l’article 788 du code de procédure civile. Elles expliquent que l’assemblée générale tenue le 27 mars 2019 a décidé du détachement du centre commercial et de ses parties communes spéciales du reste de la copropriété, aux termes de sa résolution n°4, qui prévoit que la scission ne deviendra cependant définitive qu’après son vote en assemblée, lui-même consécutif aux études réalisées par le géomètre et le notaire instrumentaire. Elles précisent que lors de l’assemblée générale réunie le 17 mars 2021, les copropriétaires ont décidé de désigner un notaire pour dresser un projet de division de la copropriété en volumes et voté à cette fin un budget de 60.000 euros TTC à la résolution n°24. Selon elles, leur demande de production de pièces est légitime car elle permettra de vérifier que les fonds afférents appelés trois années avant la vente des lots de la société liquidée, n’ont pas été affectés à d’autres fins, et de connaître le sort des sommes acquittées par la société liquidée en son temps dans la cadre de la procédure de mise en cause de la responsabilité du syndic. Elles font grief au syndicat des copropriétaires de ne pas préciser les suites données au jugement obtenu contre le syndic et de ne pas produire la totalité des assemblées qui ont statué sur les comptes portant sur l’année 2023.

En réplique au syndicat des copropriétaires qui excipe de l’irrecevabilité de la demande en raison du défaut de qualité à agir de la société liquidée, consécutivement à la vente des lots qu’elle détenait dans la copropriété, les défenderesses font valoir que la communication de ces pièces s’inscrit dans le litige initié par ledit syndicat antérieurement à la vente de ces lots. Elles en déduisent que la vente desdits lots n’a pas eu pour effet de faire disparaître leur qualité à défendre, ni leur intérêt à agir en communication des pièces qu’elles estiment utiles à cette fin. Elles insistent sur le fait qu’elles ne sollicitent pas, contrairement à ce que soutient le demandeur à la procédure, de voir réputer non-écrites les stipulations du règlement de copropriété auxquelles la venderesse n’est plus partie. Elles déclarent qu’elles peuvent toutefois contester le montant des charges réclamé qu’elles estiment erroné en raison de l’application d’une méthode de calcul ou d’appréciation inexactes. Elles affirment qu’elles sont fondées à agir en révision desdites charges au sens de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, arguant que les sommes réclamées sont supérieures de plus du quart à celles que l’ancienne copropriétaires était tenue de supporter.

Le syndicat des copropriétaires résiste à la demande de communication de pièces introduite à son encontre en excipant de l’irrecevabilité de celle-ci tirée principalement du défaut de qualité à agir des défenderesses. Il expose que l’action en révision prévue par l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, d’une part, et l’action tendant à voir réputer non-écrite une stipulation du règlement de copropriété résultant de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, d’autre part, ne sont ouvertes qu’aux personnes ayant la qualité de copropriétaires. Or, il rappelle que les lots propriété de la société OCHITO ont été vendus à l’Etablissement public foncier d’Ile de France (EPFIF) dans le cadre de sa liquidation judiciaire. Il ajoute que l’action en révision est au surplus prescrite, pour n’avoir pas été introduite dans le délai de cinq années suivant la publication du règlement de copropriété en date du 17 décembre 1969, modifié pour la dernière fois en octobre 2016, tel que prévu par l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965. Il considère en outre que les défenderesses ne justifient pas d’un intérêt à agir aux fins de voir réputer non-écrite une clause du règlement de copropriété puisque le réputé non-écrit ne produit effet que pour l’avenir (Pourvoi n°20-15608). Enfin, il oppose aux défenderesses, sur le fond, que le projet notarié de division de la copropriété en volumes n’a pas encore été établi, le projet étant actuellement en « pause » en raison du projet de réaménagement du centre commercial mené par la mairie de COURBEVOIE et que seule une provision de 1.000 euros a d’ailleurs été versée au notaire.

Les articles 788, ainsi que 132 à 135 du code de procédure civile, disposent respectivement :

— que le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces ;

— que la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance ;

— que la communication des pièces doit être spontanée ;

— que si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication ;

— que le juge fixe, au besoin à peine d’astreinte, le délai, et, s’il y a lieu, les modalités de la communication ;

— que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

L’article 11 du même code dispose quant à lui que, si l’une des parties détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de la produire, au besoin sous peine d’astreinte.

Par ailleurs, il résulte de l’article 15 du même code que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code précise que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, le juge de la mise en état est saisi d’une demande de communication de pièces de sorte que les moyens développés par le syndicat des copropriétaires fondés sur l’éventuel défaut de qualité ou d’intérêt à agir en révision ou réputé non-écrit d’une clause du règlement de copropriété sont inopérants, de même que la fin de non-recevoir résultant de la prescription de l’action en révision.

D’autant que, dans la mesure où l’approbation des comptes du syndicat des copropriétaires par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, rien ne lui interdit de solliciter, dans le cadre de l’action en recouvrement de charges introduite à son encontre, la communication de pièces utiles à sa défense détenues par le syndicat des copropriétaires demandeur.

Néanmoins, il résulte des écritures du syndicat des copropriétaires que le projet d’établissement par le notaire d’un projet d’acte de division de la copropriété en volumes est à l’arrêt. De plus, les défenderesses ne contestent pas avoir reçu la communication du jugement rendu le 03 juillet 2023 par ce tribunal dans le cadre de l’action en responsabilité introduite à l’encontre du syndic.

Il leur appartient de tirer les conséquences qu’elles estiment utiles de ces déclarations du demandeur et de cette décision dans le cadre de la procédure de recouvrement de créance diligentée à leur encontre.

Leur demande de production de pièces, qui n’apparaissent pas utiles aux débats, sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

Les défenderesses sollicitent que soit ordonnée une expertise aux frais avancés du syndicat des copropriétaires afin de calculer précisément les surfaces privatives et les surfaces communes de la copropriété de l’ensemble immobilier LE ZODIAQUE, de déterminer les tantièmes y attachés et la quote-part de chacun des copropriétaires sur sa participation aux charges de copropriété, le rapport devant être déposé dans un délai de 6 mois à compter de la consignation. Elles fondent leur demande sur le fait qu’il serait apparu que des espaces dans les lots à usage commercial, objet de charges propres aux seuls commerçants étaient utilisés comme espaces communs de toute la copropriété. En réponse au syndicat des copropriétaires qui tire argument de la vente des lots de la société OCHITO pour s’opposer à leur demande, elles font valoir que leur demande est légitime dès lors qu’elle se rapporte à la période au cours de laquelle la société OCHITO était propriétaire de lots commerciaux pour lesquels elles estiment donc qu’une partie des charges ne pouvait donc leur être facturée, à calculer par un expert judiciaire. Elles contestent que la mesure d’instruction requise aurait pour but de pallier leur carence dans la charge de la preuve qui leur incombe. Elles déclarent qu’elles sont dans l’incapacité de procéder au calcul nécessaire en raison de la nature du complexe immobilier litigieux et soulignent que les charges ont triplé en quelques mois.

Le syndicat des copropriétaires résiste à cette demande en faisant valoir qu’une expertise judiciaire ne peut être ordonnée pour pallier la carence de l’une des parties dans la charge de la preuve qui lui incombe. Il ajoute que les défenderesses procèdent par voie d’affirmations concernant l’illégitimité alléguée des charges facturées au titre des parties communes spéciales aux commerces. Il insiste sur le fait que la mesure est d’autant moins légitime que les lots propriété de la société OCHITO ont été vendus dans le cadre de sa liquidation judiciaire, en 2024. Enfin, il conteste, au vu des chiffres réels, que les budgets de la copropriété entre 2018 et 2023, aurait triplé.

Selon l’article 789 5° du code de procédure civile lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Selon l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code ajoute que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 146 du même code précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, les défenderesses ne visent aucune pièce à l’appui de leur demande d’expertise judiciaire, ni ne démontrent que la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété, qui doit être appliqué tant que ses clauses n’ont pas été modifiées ou réputées non-écrites, n’aurait pas été respectée. Ce faisant, elles ne caractérisent pas le bienfondé de la mesure qu’elles revendiquent, laquelle n’est pas destinée à pallier la carence de l’une des parties dans la charge de la preuve qui lui incombe.

Leur demande d’expertise sera donc rejetée.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

A ce stade, il convient de dire que les dépens du présent incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond et, en l’absence de condamnation à ce titre, il ne saurait y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.

Il sera en outre rappelé que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant en application des articles 789 et suivants du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes de communication de pièces et d’expertise,

REJETTE la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

ENJOINT aux parties de tenir compte du dessaisissement de la société OCHITO dans leurs écritures respectives,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 19 janvier 2026 à 9h30 pour clôture de la procédure, avec fixation du calendrier suivant :

— conclusions récapitulatives en demande avant le 30 octobre 2025,

— conclusions récapitulatives en défense avant le 30 décembre 2025.

Signée par Elisette ALVES, Vice-Président, chargée de la mise en état, et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Maeva SARSIAT

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Elisette ALVES