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Min N°

N° RG 24/04568 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWXY

Mme [W] [E]

C/

M. [D] [R]

Mme [I] [N] épouse [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 août 2025

DEMANDERESSE :

Madame [W] [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Florence DESCHAMPS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [R]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [I] [N] épouse [R]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [L] [R]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par M^e Audrey CAGNEAUX-DUMONT, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 07 mai 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Florence DESCHAMPS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant + M^e Audrey CAGNEAUX-DUMONT, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant + au service de la régie (par email) + au service des expertises dans la case (avec copie de l’assignation).

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 19 septembre 2015, Madame [W] [E] a donné à bail à Monsieur [D] [R], Madame [I] [N] épouse [R] et Madame [L] [R] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros hors provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2024, Madame [W] [E] a délivré un congé aux fins de vente du bien loué à Monsieur [D] [R], Madame [I] [N] épouse [R] et Madame [L] [R] avec date de départ au 19 septembre 2024 ; le délai ayant expiré sans que les locataires n’aient quitté les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, Madame [W] [E] a ensuite fait assigner Monsieur [D] [R], Madame [I] [N] épouse [R] et Madame [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de :

— constater la validité du congé délivré le 7 mars 2024 avec date de départ au 19 septembre 2024,

— les déclarer occupants sans droit nit tire les locaux,

— ordonner leur expulsion,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation indexée, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 janvier 2025, renvoyée à l’audience du 5 février 2025 à la demande du conseil des défendeurs puis au 9 avril 2025 et au 7 mai 2025 afin de permettre des échanges de conclusions entre les conseils des parties.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 mai 2025.

A l’audience, Madame [W] [E], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et soutient oralement les conclusions déposées à l’audience.

Elle demande au tribunal de confirmer la validité du congé pour vendre délivré aux locataires avec proposition d’achat du bien à un montant de 300.000 euros, et de prononcer leur expulsion du fait de leur absence de départ des lieux à l’issue du délai fixé, fixation une indemnité d’occupation mensuelle et de prononcer à leur encontre une condamnation au paiement de frais irrépétibles et aux dépens.

Elle précise que son mari est décédé à la date du 10 avril 2025 et qu’elle souhaite vendre le bien en location.

Suite à la contestation du prix excessif opposée par les locataires ayant effectué une proposition d’achat du bien pour un 230.000 euros, elle explique avoir procédé à la réalisation de deux évaluations du bien auprès d’agences immobilières qui estiment le bien selon attestations de valeur produites à un montant compris entre 290.000 euros et 310.000 euros.

Sur la demande reconventionnelle visant à la réalisation de travaux, elle indique que les locataires disposent d’un moyen de chauffage et que la demande de réparation d’un prétendu trouble de jouissance n’est pas justifiée.

Monsieur [D] [R], Madame [I] [N] épouse [R] et Madame [L] [R], représentés par leur conseil, rétorquent que le prix de vente du bien proposé ne correspond pas au marché immobilier.

Ils demandent à titre principal la nullité du congé pour vendre délivré, estimant que le prix proposé ne correspond pas à la valeur du marché immobilier.

A titre de demandes reconventionnelles, la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts, une demande de réalisation de travaux en l’espèce la pompe à chaleur et la fuite dans la douche, ainsi que la condamnation de la demanderesse au paiement de frais irrépétibles et aux dépens.

A titre subsidiaire, ils formulent une demande d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 144 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils produisent des évaluations immobilières de 4 agences immobilières ainsi que des évaluations effectuées sur internet permettant de déterminer une valeur moyenne du bien de 200.000 euros, et non pas de 300.000 euros comme proposé par l’acheteur,

Ils indiquent qu’aucun agent immobilier n’a effectué de visite du bien depuis une dizaine d’années et que la fixation du prix de vente doit prendre en compte l’état global de la maison.

Il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties à leurs écritures respectives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2025, prorogé au 20 août 2025 pour surcharge de travail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vendre

Aux termes de l’article 15, I° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le texte ajoute que lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, Madame [W] [E] a délivré un congé aux fins de vente du bien loué à Monsieur [D] [R], Madame [I] [N] épouse [R] et Madame [L] [R] avec date de départ au 19 septembre 2024 par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2024.

Le congé délivré est motivé et contient le motif ainsi que l’information des locataire selon laquelle elle peut racheter le bien pour un prix de 300.000 euros.

Néanmoins, les locataires contestent le proposé par la bailleresse, pourtant conforté par des avis de valeurs produits et versent aux débats plusieurs estimations immobilières d’un montant très inférieur au prix proposé.

En l’espèce, le tribunal constate une différence importante entre les attestations immobilières des parties, presque 100.000 euros, entraînant une impossibilité de statuer en l’état sur la validité du congé pour vendre délivré aux locataires.

Aux termes de l’article 378 du Code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Au regard de ces éléments, il convient de surseoir à statuer sur ce chef de demande ainsi que sur les demandes subsidiaires et reconventionnelles ; le tribunal ne disposant pas d’éléments suffisants pour lui permettre de rendre une décision éclairée, ce qui nécessite de faire droit à la demande subsidiaire formulée aux fins de réalisation d’une expertise judiciaire immobilière aux fins d’évaluation dudit bien immobilier.

Il y a lieu de préciser que l’affaire sera rappelée à l’audience, à la demande de la partie la plus diligente.

Sur la nécessité d’une expertise judiciaire

L’article 143 du code de procédure civile rappelle que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 du code de procédure civile dispose que « les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer ».

L’article 146 du code de procédure civile dispose qu’ « une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ».

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que les parties ont chacune accompli les diligences pour faire réaliser des évaluations du bien immobilier mais que la différence importante entre les avis de valeur produits rend indispensable la réalisation d’une expertise judiciaire immobilière visant à faire évaluer le dit bien immobilier.

Monsieur [D] [R], Madame [I] [N] épouse [R] et Madame [L] [R] demandent la désignation d’un expert judiciaire aux fins de conforter leurs prétentions selon lesquelles le prix proposé par la bailleresse dans le congé pour vendre délivré n’est pas conforme au marché entraînant l’invalidité du congé.

Dans ces conditions, une expertise sera ordonnée et l’expert devra répondre aux questions mentionnées dans le dispositif de la présente décision.

Cette expertise se fera aux frais avancés de Monsieur [D] [R], Madame [I] [N] épouse [R] et Madame [L] [R], étant rappelé qu’il s’agit d’une avance sur la rémunération de l’expert, laquelle devra, au final, être intégralement supportée par la partie perdante.

Il sera donc mis à la charge de Monsieur [D] [R], Madame [I] [N] épouse [R] et Madame [L] [R] le règlement de la consignation d’une somme de 1.800 euros, à valoir sur la rémunération de l’expert, à verser avant le 20 octobre 2025.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront donc déboutées de leur demande à ce titre.

La présente décision ne mettant pas fin à l’instance, le sort des dépens sera réservé.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et avant-dire droit, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de Madame [W] [E] ;

ORDONNE le sursis à statuer des demandes formulées ainsi que des demandes reconventionnelles dans l’attente de l’issue de la réalisation d’une expertise judiciaire immobilière ;

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ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire immobilière aux fins d’évaluation du bien immobilier litigieux ;

DÉSIGNONS pour procéder à la réalisation de cette expertise :

Monsieur [M] [H]

Diplômé d’une maîtrise de droit privé et d’un certificat d’expertise immobilière

[Adresse 7]

[Localité 5]

tél. : [XXXXXXXX01] / [Localité 12]. : 06 10 34 75 03

Email : [Courriel 8]

Expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de [Localité 11], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec pour mission de :

— se rendre sur place au [Adresse 4] à [Localité 9], en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception et les entendre ;

— recueillir les explications des parties et se faire communiquer tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est, tout sachant ;

— consulter le titre de propriété, en décrire le contenu, en précisant les limites et les contenances y figurant ;

— visiter et décrire les lieux loués, avec constitution d’un album photographique des locaux et de l’extérieur et en dressant des croquis ;

— donner son avis sur les travaux à réaliser dans la maison louée et l’influence de ces travaux sur la valeur du bien, avec si possible un chiffrage des travaux nécessaires ;

— donner un avis de valeur vénale de la maison, sise [Adresse 4] à [Localité 9] ;

DISONS que, pour exécuter sa mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 248-1 du code de procédure civile ;

DISONS qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

DISONS que l’expert devra s’expliquer techniquement sur les éventuelles observations des parties recueillies à l’occasion d’une réunion de synthèse précédant le dépôt du rapport au cours de laquelle il les informera de l’état de ses investigations et de ses conclusions ou à défaut par échanges de courriers et dires ;

RAPPELLONS que pour l’accomplissement de cette mission, l’expert aura la faculté de se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces et d’entendre toutes les personnes qu’il estimera utile, ainsi que de recueillir, en cas de besoin, l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

ORDONNONS Monsieur [D] [R], Madame [I] [N] épouse [R] et Madame [L] [R] de consigner avant le 20 octobre 2025 la somme de MILLE HUIT CENT EUROS (1.800 euros) à valoir sur la rémunération de l’expert, par chèque libellé au nom du “Régisseur d’avances et de recettes du Tribunal

judiciaire de [Localité 10]” ou par virement bancaire, adressé avec les références du dossier

(n°de R.G. figurant sur la première page de la présente ordonnance) au greffe de cette même juridiction ;

RAPPELLONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque;

DISONS que l’expert devra déposer au greffe du tribunal le rapport écrit de ses opérations dans les SIX MOIS de l’avis de consignation effective de la provision qui lui sera adressé, et enverra une copie complète, comprenant la demande de fixation de sa rémunération, à chacune des parties ;

DISONS que chacune des parties devra faire valoir ses observations éventuelles sur la rémunération de l’expert sans attendre d’être sollicité en ce sens, et ce dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la copie du rapport ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

DÉCIDONS qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête ;

RAPPELONS que :

1)- le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise;

2)- la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

RÉSERVE les dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge